L’accession à la propriété se dégrade brutalement pour les ménages américains alors qu’un nouveau cap symbolique vient d’être franchi : selon une analyse publiée par Zillow, 242 villes des États-Unis affichent désormais un prix d’entrée d’au moins 1 million de dollars pour une maison considérée comme « starter home », c’est‑à‑dire située dans le tiers le moins cher du marché local. Ce record illustre la polarisation croissante du marché immobilier, où l’essor des biens à 1 million de dollars et plus contraste avec les difficultés d’une classe moyenne repoussée toujours plus loin des grands centres économiques.
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Un record presque triplé depuis l’avant‑Covid
L’étude de Zillow montre l’ampleur du basculement intervenu en quelques années. Juste avant la pandémie, en février 2020, seules 80 villes avaient des starter homes à 1 million de dollars. Ce nombre est monté à 226 en 2025, puis a atteint un nouveau sommet à 242 villes au printemps 2026. En l’espace de six ans, la carte des « zones d’exclusion financière » s’est ainsi presque triplée.
Le prix moyen d’un starter home aux États‑Unis atteint 198 649 dollars hors de ces 242 villes, avec une hausse modérée de 1,7 % sur un an.
Parallèlement, le haut de gamme continue de se détacher du reste du marché. D’après une analyse de Redfin, le prix médian des logements dits « de luxe » – correspondant aux 5 % les plus chers – a progressé de 4,7 % sur un an pour atteindre 1,37 million de dollars, soit trois fois plus vite que le reste du marché, limité à +1,5 %.
Californie, New York et New Jersey au cœur de la flambée
La géographie des 242 villes concernées confirme le rôle central de quelques États très tendus. La Californie concentre à elle seule 105 de ces villes, soit presque la moitié du total national. La majorité se trouve dans les grands bassins métropolitains de San Francisco (37 villes) et de Los Angeles (33 villes), où la pression foncière est ancienne et exacerbée par la concentration d’emplois qualifiés à haut revenu.
L’État de New York est passé de 12 villes avec des starter homes à 1 million $ avant la pandémie à 41 en 2026 (dont 10 ajoutées en un an). Le New Jersey est passé d’une seule ville en 2020 à 26 aujourd’hui. La région métropolitaine de New York bat un record avec 63 villes de l’aire urbaine ayant franchi le seuil du million pour les maisons d’entrée de gamme.
Autre inflexion notable : un phénomène autrefois essentiellement côtier s’étend désormais à l’intérieur du pays. Au total, 26 États sont représentés dans la liste. Des États traditionnellement plus abordables comme le Texas comptent désormais plusieurs villes concernées (7 pour le Texas, 2 pour le Wyoming, 2 pour l’Illinois), signe que la pression sur les prix ne se limite plus aux côtes pacifique et atlantique.
Un marché à deux vitesses tiré par les ménages aisés
Les rapports de Zillow, Redfin et Coldwell Banker décrivent un marché immobilier qui se scinde en deux. Du côté des ménages les plus aisés, la hausse des taux n’a quasiment pas freiné la demande. Ces acheteurs financent massivement leurs acquisitions comptant, portés par la hausse des marchés financiers et des rémunérations dans la technologie et l’intelligence artificielle. Dans plusieurs métropoles, notamment à Miami, cette montée en puissance des achats cash est spectaculaire.
Dans l’aire métropolitaine de Miami, près de la moitié des transactions de maisons entre 1 et 2 millions de dollars sont réglées comptant.
La demande internationale renforce encore ce segment haut de gamme. Le rapport semestriel de Coldwell Banker met en évidence une poussée des achats transfrontaliers visant principalement la Californie, New York et la Floride. Ces flux de capitaux étrangers amplifient la concurrence sur les biens déjà rares dans les zones les plus attractives.
Pénurie structurelle et « lock‑in effect » des taux d’intérêt
En miroir, l’accès à la propriété se referme pour les ménages à revenu moyen. Zillow estime que le marché américain souffre d’un déficit d’environ 4,7 millions de logements. Cette pénurie est le prolongement de la chute de la construction résidentielle après la crise financière de 2008 et s’est perpétuée malgré la reprise économique.
Plusieurs facteurs expliquent la rareté des logements : le coût des matériaux et de la main-d’œuvre reste environ 30 % plus élevé qu’avant la pandémie, ce qui augmente le prix des nouveaux projets. Dans le Nord-Est, des règles de zonage restrictives et le manque de terrains constructibles limitent la construction de logements intermédiaires comme les duplex. Résultat, des maisons de banlieue ordinaires atteignent désormais un million de dollars.
À cette pénurie s’ajoute un phénomène de « gel » du marché existant : de nombreux propriétaires bénéficient de crédits immobiliers contractés pendant la période de taux exceptionnellement bas de 2020‑2021, autour de 3 %. Avec des taux hypothécaires qui stagnent désormais aux environs de 6,4 % à 7 %, ces ménages hésitent à revendre, car tout déménagement impliquerait de s’endetter à un coût bien supérieur. Ce « lock‑in effect » réduit le nombre de biens mis sur le marché, accentuant la compétition pour chaque maison disponible.
Quand la maison à 1M$ devient un logement « d’entrée de gamme »
Le fait que des starter homes dépassent le million de dollars illustre la rupture entre les niveaux de prix et les revenus des ménages. Selon Redfin, un foyer moyen doit aujourd’hui gagner près de 117 000 dollars par an pour acheter une maison standard au prix médian national, situé autour de 418 000 dollars. Pour un logement d’entrée de gamme dans l’une des 242 villes concernées, le revenu requis se chiffre en centaines de milliers de dollars par an.
À l’échelle nationale, les acheteurs consacrent en moyenne 40 % de leurs revenus au remboursement de leur prêt, dépassant ainsi le seuil de prudence de 30 %. Dans les villes où les prix atteignent un million de dollars, cet effort est encore plus lourd, rendant l’achat inaccessible pour la majorité des ménages et les excluant de facto de ces régions.
Les jeunes actifs sont particulièrement touchés. Incapables d’acheter dans les grandes métropoles côtières et leurs banlieues, comme Long Island autour de New York ou la Bay Area en Californie, ils se tournent vers des marchés plus accessibles. Des villes comme Jacksonville, St. Louis ou Detroit attirent ainsi une nouvelle population de primo‑accédants en quête de logements moins chers et d’une offre plus abondante. Ces mouvements migratoires internes redessinent progressivement la distribution des bases de consommateurs et des recettes fiscales locales à l’échelle du pays.
Le rôle contrasté de la construction dans le Sun Belt et le Nord‑Est
La situation n’est pas homogène sur tout le territoire. Les États du « Sun Belt » – Sud et Sud‑Ouest des États‑Unis – ont, dans l’ensemble, massivement construit au cours des dernières années. Cette dynamique de production neuve a contribué à contenir la hausse des prix, même si ceux‑ci restent orientés à la hausse dans les zones les plus dynamiques.
Dans le Nord‑Est, notamment à New York et au New Jersey, les obstacles réglementaires et le manque de foncier constructible empêchent de résorber le déficit de logements. Cela rend la propriété très coûteuse, au point que des maisons de standing standard, voire des logements d’entrée de gamme, atteignent des valorisations de 1 million de dollars ou plus.
Explosion des biens à 1M$ dans les annonces et repositionnement de certains marchés
Au‑delà des prix d’entrée, la part des biens à 1 million de dollars ou plus dans l’offre globale progresse fortement. Selon une analyse de Realtor.com portant sur le printemps 2026, 13,1 % des annonces de logements en vente aux États‑Unis affichent un prix d’au moins 1 million de dollars. Cette proportion se situe légèrement en dessous du pic historique de 14,1 % observé en 2024, mais demeure très élevée au regard des standards passés.
À Miami, plus de 10 500 annonces immobilières dépassent le million de dollars, un nombre supérieur à celui de New York.
Dans ce contexte de compétition extrême, certaines transactions atteignent des niveaux spectaculaires. À San Francisco, rien qu’en juin 2026, 44 propriétés se sont vendues au moins 1 million de dollars au‑dessus de leur prix de mise en vente initial, une flambée attribuée à l’envolée des salaires dans la tech et les secteurs liés à l’intelligence artificielle.
Premiers effets de la régulation sur les grands investisseurs
Face aux critiques sur le rôle des grands fonds dans la tension immobilière, le Congrès américain a adopté en 2026 le « 21st Century ROAD to Housing Act ». Ce texte vise à limiter les futurs achats de maisons individuelles par des acteurs institutionnels possédant déjà plus de 350 logements. Les données de juillet 2026 montrent que ces fonds ont commencé à remettre sur le marché des portefeuilles significatifs de maisons unifamiliales destinées jusque‑là à la location.
Les reventes mises en ligne ont doublé depuis février 2026, mais l’impact se limite à certains marchés spécifiques sans correction généralisée des prix. Dans les villes où les starter homes valent 1 million de dollars, la tension persiste à cause de la pénurie structurelle et de l’attrait pour les hauts revenus.
Une nouvelle norme pour le logement dans l’Amérique urbaine aisée
La multiplication des maisons à 1 million de dollars dans 242 villes américaines marque une étape symbolique, mais aussi un changement de norme dans de nombreuses zones urbaines et suburbaines. Ce qui constituait autrefois le segment du luxe tend à devenir, dans certains marchés, le prix de base pour accéder à une maison « ordinaire ».
Tant que la pénurie de logements persistera, que les règles de construction resteront restrictives dans les régions les plus demandées et que les acheteurs aisés continueront de dominer les transactions au comptant, rien n’indique que cette tendance puisse rapidement s’inverser. Pour une part croissante de la population américaine, la propriété dans les grandes métropoles pourrait ainsi rester hors de portée, accentuant les fractures géographiques et sociales déjà à l’œuvre sur le territoire.
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