Le marché français de l’immobilier ancien, qui semblait se redresser en 2025, montre à nouveau des signes de faiblesse. Lors de sa conférence de presse semestrielle, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), présidée par Loïc Cantin, a dressé un diagnostic jugé alarmant : un marché « convalescent, au bord de la rechute », sur fond de reprise de l’inflation, de remontée des taux et de tensions géopolitiques. L’organisation revoit nettement à la baisse ses prévisions de ventes pour 2026 et alerte sur une aggravation de la crise du logement.
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Une reprise interrompue et des ventes en net repli
Après le trou d’air de 2024, où le nombre de transactions dans l’ancien était tombé à 845 000, l’année 2025 avait marqué un rebond significatif. Les ventes avaient atteint 952 000, soit une hausse d’environ 13 % sur un an, et cette dynamique positive s’était prolongée au tout début de 2026. À la fin février 2026, le volume de transactions sur douze mois glissants culminait à 958 000 actes.
Le marché a perdu 17 000 ventes entre la fin février et la fin avril 2026, ramenant le volume annuel à 941 000 transactions.
Face à ce retournement, la fédération a revu ses anticipations : elle n’attend plus que 900 000 à 920 000 transactions dans l’immobilier ancien sur l’ensemble de l’année, soit une baisse d’environ 5 % par rapport à 2025. Elle souligne que ce recul intervient alors même que le marché n’a pas encore retrouvé ses niveaux d’avant-crise et que les besoins en logements restent très élevés.
Le rôle des tensions géopolitiques et du retour de l’inflation
Pour expliquer cette rechute, la FNAIM pointe d’abord le contexte international. Le déclenchement, fin février, de nouvelles tensions au Moyen-Orient, impliquant notamment l’Iran et le Liban, a ravivé un climat d’incertitude. Selon la fédération, cette instabilité a freiné les décisions d’achat de nombreux ménages, déjà échaudés par deux années de durcissement des conditions de crédit.
Suite à la hausse des coûts de l’énergie, l’inflation en France est passée de 0,3 % en janvier 2026 à 2,42 % fin mai. Cette augmentation a conduit la BCE à relever ses taux directeurs d’un quart de point fin juin.
Pour la FNAIM, cette décision va rapidement se traduire par un durcissement supplémentaire des conditions de financement pour les ménages, dans un contexte où les taux d’emprunt avaient à peine commencé à se stabiliser.
Des taux de crédit repartis à la hausse
Après une phase d’accalmie en début d’année, les taux des crédits immobiliers repartent déjà à la hausse. En janvier 2026, le taux moyen se situait autour de 3,05 %, avant de remonter à environ 3,25 % en mai. La hausse des taux directeurs de la BCE laisse présager, selon la FNAIM, un nouveau palier.
La fédération anticipe un taux fixe autour de 3,5 %, avec un risque de hausse jusqu’à 3,7 % voire 3,8 % d’ici fin d’année. Chaque dixième de point supplémentaire réduit sensiblement la capacité d’emprunt des ménages et renchérit le coût total d’acquisition.
Loïc Cantin met en garde contre un phénomène « d’appauvrissement de l’accession à la propriété ». D’après lui, la probabilité d’acheter un logement devient très faible pour les foyers dont le revenu annuel est inférieur à 50 000 euros, en particulier pour les jeunes actifs, les ménages modestes et les classes moyennes, déjà fortement pénalisés par le précédent cycle de hausse des taux.
Des prix globalement stables en façade, en baisse en réalité
Sur le plan des prix, la photographie au 1er juin 2026 donne l’illusion d’une relative stabilité. Le prix moyen dans l’ancien en France s’établit à 2 994 euros par mètre carré, en quasi-stagnation sur un an (-0,1 %). Mais cette apparente inertie masque en fait une baisse réelle, une fois l’inflation prise en compte.
Avec une hausse des prix à la consommation de 2,42 % sur un an fin mai, la FNAIM estime que les prix de l’immobilier ancien reculent en termes réels de l’ordre de 2,3 % à 2,5 %. Le marché corrige lentement, sans chute brutale, mais dans un environnement où le pouvoir d’achat immobilier des ménages se dégrade sous l’effet combiné de l’inflation et de la hausse des taux.
Cette tendance globale recouvre toutefois des mouvements très contrastés selon les segments et les territoires. Les maisons subissent le choc de manière plus marquée, avec une baisse nationale d’environ 1,6 % et un prix moyen autour de 2 854 euros/m², tandis que les appartements résistent mieux et enregistrent même une légère progression de 1,8 %, à 3 838 euros/m².
De fortes disparités territoriales
La FNAIM insiste sur l’ampleur des écarts géographiques. Certaines grandes villes ou métropoles, qui avaient fortement monté ces dernières années, poursuivent leur phase de correction. Paris continue son ajustement, avec un recul d’environ 0,4 % sur un an et une baisse cumulée de l’ordre de 11 % sur cinq ans. Des villes comme Rennes, Grenoble ou La Rochelle affichent également des replis sensibles.
Contrairement à d’autres villes, Mulhouse connaît une hausse des prix supérieure à 10 % sur un an, portée par son attractivité, des prix abordables et des projets économiques favorables.
Cette hétérogénéité complique la lecture du marché et brouille les repères des acheteurs comme des vendeurs. Elle pèse aussi sur la fluidité des parcours résidentiels, en particulier pour les ménages qui souhaitent quitter les zones chères pour des territoires plus accessibles, mais qui se heurtent à la baisse des prix à la revente et au resserrement du crédit.
Des règles de crédit jugées « obsolètes »
Au-delà des seules conditions de taux, la FNAIM dénonce le cadre réglementaire encadrant l’octroi des prêts immobiliers. Elle vise en particulier les règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui limitent la durée maximale des prêts à 25 ans et fixent un taux d’endettement maximal à 35 % des revenus.
Pour la fédération, ces contraintes ont pu se justifier à une époque de surchauffe du marché, mais apparaissent désormais inadaptées dans un contexte de ralentissement et de crise du logement. Elle demande leur suppression urgente, estimant qu’elles contribuent à exclure du marché une part croissante de ménages solvables mais marginalisés par ces critères stricts.
Fédération
La FNAIM estime que l’assouplissement de ces règles permettrait d’élargir l’accès au crédit, de soutenir le volume des transactions et de relancer les parcours résidentiels, sans forcément engendrer de nouvelle bulle, compte tenu de la normalisation déjà engagée des prix en termes réels.
L’inquiétude grandissante sur l’investissement locatif
Un autre motif majeur d’inquiétude pour la FNAIM concerne le parc locatif privé. Loïc Cantin anticipe que « 2026 sera pire que 2025 en matière d’investissement locatif », alors même que la pénurie de logements, notamment dans les grandes villes et les zones tendues, ne cesse de s’aggraver.
La fédération dénonce l’accumulation de normes contraignantes, notamment l’encadrement des loyers, jugé dissuasif pour les investisseurs privés. Elle réclame la fin de ce mécanisme pour restaurer l’attractivité de la location classique.
Mise en cause de l’accumulation de normes, de contraintes et de dispositifs contraignants pour les bailleurs.
Critique de l’encadrement des loyers, considéré comme dissuasif pour les investisseurs privés dans plusieurs métropoles.
Plaidoyer pour la fin de ce mécanisme afin de restaurer l’attractivité de la location classique face à la location touristique ou aux placements financiers alternatifs.
Dans le même temps, la FNAIM s’inquiète des conséquences des réglementations énergétiques, en particulier des interdictions progressives de louer les logements les plus énergivores. Si elle ne conteste pas l’objectif de rénovation du parc, elle estime que, sans accompagnement adapté, ces contraintes risquent d’accélérer les retraits de biens du marché locatif, accentuant la tension sur l’offre disponible.
Les propositions de la FNAIM pour éviter la rechute
Face à ces risques de rechute du marché et de durcissement de la crise du logement, la FNAIM formule plusieurs demandes à l’attention du gouvernement, conduit par le Premier ministre Sébastien Lecornu, et du ministre du Logement, Vincent Jeanbrun. Un projet de loi sur le logement est attendu au Parlement à l’été 2026, et la fédération entend peser sur son contenu.
Outre la remise en cause des règles du HCSF et la fin de l’encadrement des loyers, la FNAIM défend la création d’un nouveau mécanisme dédié à la rénovation énergétique dans l’ancien, baptisé « Vente en l’état futur de rénovation énergétique » (VEFRe). Sur le modèle de la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour le neuf, ce dispositif permettrait d’acheter un logement ancien en intégrant, dès la vente, un engagement de travaux de rénovation.
L’originalité de la VEFRe serait de distinguer clairement, dans l’acte de vente, le prix du bien et le coût des travaux, afin de faciliter leur financement et leur prise en charge, tout en sécurisant l’atteinte des objectifs de performance énergétique. La FNAIM souhaite que ce mécanisme soit explicitement inscrit dans le futur texte législatif.
La fédération réclame plus largement une amélioration du statut des propriétaires bailleurs, soucieux de rester sur le marché malgré la hausse des coûts et la complexité réglementaire. Elle estime que la relance de l’investissement locatif privé est une condition indispensable pour freiner l’aggravation de la crise du logement, en complément de l’effort attendu sur la construction neuve.
Un enjeu politique majeur à l’horizon 2027
Au-delà des urgences de court terme, la FNAIM entend faire du logement un thème central du débat national. Elle prépare son 80e congrès annuel, prévu début décembre 2026, au cours duquel elle publiera un « Livre blanc » dédié à la crise du logement et aux pistes de réforme.
La fédération alerte sur la conjonction d’un marché en baisse, d’une inflation et des taux de crédit en hausse, et d’un investissement locatif en berne, menaçant l’accès au logement pour une grande partie de la population, avec l’objectif d’inscrire durablement cette question à l’agenda politique d’ici la présidentielle de 2027.
En dressant ce constat, la FNAIM alerte sur le fait que le marché n’est plus en surchauffe mais en convalescence fragile. Sans inflexion rapide des politiques publiques et des règles de financement, elle redoute que la France ne s’enfonce plus profondément dans une crise du logement déjà qualifiée de structurelle.
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