En 2025, le marché immobilier de Marrakech se trouve à un tournant stratégique, mêlant opportunités économiques et défis urbanistiques. Entre la préservation de son patrimoine architectural, la demande croissante en logements modernes et l’attractivité touristique, la ville rouge doit concilier réflexion durable et ambition croissance. Cet équilibre déterminera si Marrakech confirme son statut de pôle d’investissement tout en répondant aux attentes de ses habitants et investisseurs.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas un conseil financier, juridique ou immobilier personnalisé. Le marché immobilier est soumis à des fluctuations économiques, réglementaires et géopolitiques qui peuvent impacter les prévisions et les opportunités d’investissement.
Les données et analyses présentées reflètent des tendances générales observées début 2025 et peuvent évoluer en fonction des conditions du marché. Il est fortement recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier, un expert-comptable ou un conseiller en investissement avant toute décision financière engageante.
L’auteur et l’éditeur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations fournies dans cet article. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, et tout investissement comporte des risques, y compris la perte partielle ou totale du capital engagé.
Enfin, les réglementations marocaines en matière d’acquisition immobilière par des non-résidents, les taxes applicables et les dispositifs fiscaux sont susceptibles d’être modifiés. Vérifiez systématiquement les textes en vigueur auprès des autorités compétentes.
N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus.
Comment découvrir Marrakech et son immobilier ?
Explorer l’immobilier à Marrakech, c’est plonger dans un univers où la tradition millénaire et l’innovation moderne fusionnent pour offrir un marché à la fois exaltant et complexe. Chaque décision d’acquisition devient une aventure psychologique, mêlant désir d’ancrage local et quête de pure rentabilité. La vitalité du tourisme international, les flux d’investissements étrangers et les projets d’infrastructures massifs dessinent une toile de fond propice à la création de richesses.
L’imagination se nourrit des riads centenaires rénovés avec soin, des villas hors normes érigées dans la Palmeraie et des résidences contemporaines de Guéliz. En 2024, la demande immobilière a progressé de 15,46 % tandis que l’offre régressait de 9,95 %, générant une rareté du foncier et stimulant l’ardeur des acquéreurs. Le mètre carré, autrefois autour de 50 €, dépasse aujourd’hui les 100 € dans certains secteurs prisés, illustrant une autoroute haussière sans fin.
Derrière ces chiffres, on devine la quête de sens du porteur de projet : l’aspiration à un chez-soi chargé d’histoire ou l’envie de profiter d’un rendement brut séduisant, rarement inférieur à 10 % via les plateformes de location saisonnière. L’annonce de la Coupe du Monde 2030, co-organisée par le Maroc, et l’extension du TGV Al Boraq jusqu’à Marrakech amplifient cette dynamique, catalysant l’intérêt d’investisseurs du Golfe, d’Américains et de membres de la diaspora européenne. Ces acteurs se répartissent entre ceux qui recherchent la stabilité patrimoniale et ceux qui visent une rentabilité courte durée.
État des lieux du marché
Le paysage immobilier marrakchi se dessine aujourd’hui comme un kaléidoscope d’émotions, de chiffres et d’aspirations. L’année 2024 a marqué un tournant, instaurant un rapport de force inédit entre vendeurs et acquéreurs.
Les flux de la demande et de l’offre
Les données révèlent une forte croissance de la demande, en particulier pour les appartements, face à une offre en nette contraction. Cette configuration engendre un climat où la décision d’achat s’apparente à un saut dans l’inconnu, alimenté par la peur de manquer une opportunité.
Évolution de la demande et de l’offre à Marrakech en 2024
Les pics de recherche en mai (9,3 %) et en août (9,4 %) traduisent l’impact direct de la haute saison touristique sur les comportements d’achat, les investisseurs étrangers cherchant à capitaliser sur la fréquentation estivale. En parallèle, les terrains urbains connaissent un essor remarquable, avec une augmentation de 90,9 % des transactions au quatrième trimestre.
Vers une compacité urbaine
Une tendance de fond se dégage : plus de la moitié des recherches en ligne portent désormais sur des surfaces inférieures à 80 m². Cette évolution répond à plusieurs besoins : réduire les coûts d’acquisition, limiter les charges d’entretien et favoriser un mode de vie plus minimaliste et fonctionnel, prisé par les jeunes cadres et les retraités.
Bon à savoir :
Le besoin de compacité urbaine (< 80 m²) se traduit par plus de la moitié des recherches en ligne, signe d’une aspiration à vivre mieux avec moins.
L’infrastructure comme moteur
L’anticipation de l’arrivée du TGV Al Boraq et l’annonce de la Coupe du Monde 2030 créent un terreau fertile pour l’imagination des promoteurs et l’espoir des acquéreurs, tout en instillant une certaine dose de fébrilité. Ces projets consolident l’idée d’une future métropole régionale hyper connectée et accroissent l’intérêt pour les quartiers centraux et les hébergements haut de gamme.
Prix et tendances
En 2024, le marché marrakchi a connu des évolutions tarifaires contrastées, révélant les tensions entre différents segments. Le quatrième trimestre a été particulièrement révélateur, avec un rebond de 130,7 % des transactions, accompagné d’une hausse de 2,7 % des prix.
Évolution annuelle des prix à Marrakech en 2024
Cette segmentation tarifaire s’appuie sur la localisation et les prestations (piscine, hammam, terrasses), pour lesquelles les acquéreurs sont disposés à payer une prime significative.
Fourchettes de prix par type de bien immobilier à Marrakech
Facteurs d’inflation
Plusieurs facteurs concourent à cette inflation :
- Coûts de construction : Ils pèsent jusqu’à 40 % du prix de revient et ont fortement augmenté.
- Contraintes réglementaires : Les normes environnementales (isolation, panneaux solaires) impactent les budgets des promoteurs, qui répercutent ces coûts sur le prix de vente.
Bon à savoir :
Le coût de construction représente jusqu’à 40 % du prix final d’un logement, ce qui engage promoteurs et investisseurs à optimiser leurs processus pour préserver la rentabilité.
Analyse des quartiers et exemples concrets
La richesse du tissu immobilier marrakchi repose sur la variété de ses quartiers, chacun porteur d’une identité et d’opportunités spécifiques.
Synthèse des quartiers emblématiques de Marrakech :
Opportunités d’investissement
Investir à Marrakech, c’est choisir un actif tangible porteur de sens et de rendement. La performance locative, optimisée par une gestion professionnelle, peut encore augmenter la rentabilité de 2 % à 3 %.
Rendements locatifs bruts estimés par segment
Ces chiffres attirent les Marocains de la diaspora, ainsi que les investisseurs américains et du Golfe. Les banques marocaines accompagnent ce mouvement en proposant des crédits à 4 %–6 % pour les non-résidents, avec un apport de 20 %–30 %.
Bon à savoir :
Un contrat de gestion locative bien négocié peut compenser les frais supplémentaires liés aux charges et impacter positivement la rentabilité nette.
Enjeux et contraintes
- Déséquilibre offre–demande : La rareté des biens de standing entraîne une flambée des prix et allonge les délais d’acquisition (souvent 6–18 mois), nourrissant la crainte d’une bulle locale.
- Préservation du patrimoine : La Médina (classée UNESCO) et les villas de Guéliz/Hivernage exigent un encadrement urbanistique strict, ce qui peut ralentir les projets et augmenter les coûts de rénovation jusqu’à 20 %.
- Contrainte environnementale : Les nouvelles normes (25 % d’isolation thermique, panneaux solaires, 15 % de surfaces végétalisées) impactent les budgets mais valorisent les biens sur le long terme.
- Contexte financier : La prudence des banques et une inflation salariale modérée peuvent freiner l’accès à la propriété pour les ménages locaux.
Futur et projets stratégiques
- TGV Al Boraq : La future liaison réduira le trajet Casablanca–Marrakech à moins de trois heures, avec des hausses de prix fonciers de 10 % à 15 % anticipées autour des futures gares.
- Coupe du Monde 2030 : L’événement suscite une effervescence sans précédent, stimulant la construction de résidences premium et laissant en héritage un parc immobilier rénové.
- Digitalisation et immobilier vert : Les visites virtuelles et la signature électronique révolutionnent le parcours client. Parallèlement, l’immobilier vert devient un standard.
Bon à savoir :
D’ici 2027, 30 % des projets résidentiels livrés intégreront des bâtiments à énergie positive, amorçant une nouvelle ère du « green real estate ».
Conclusion
Entre riads authentiques, appartements contemporains et villas de prestige, Marrakech conjugue tradition et audace dans un marché en perpétuelle effervescence. Les opportunités abondent pour qui sait composer avec les contraintes foncières, patrimoniales et écologiques. L’équilibre entre rendement, qualité de vie et responsabilité environnementale conditionne le succès de tout projet.
Pour bénéficier d’un accompagnement sur-mesure et transformer votre ambition immobilière en réussite, n’hésitez pas à me contacter dès aujourd’hui pour profiter de mon expertise sur l’immobilier à Marrakech.
