Le prix médian des logements vendus au Portugal atteint 2 445 euros par mètre carré au deuxième trimestre 2026, en hausse de 18,4 % sur un an, selon les données de l’Institut national de la statistique portugais (INE), publiées le 23 octobre. Cette progression s’accompagne d’un recul des ventes : 37 854 transactions ont été enregistrées sur le trimestre, soit 9 % de moins qu’un an auparavant.
Lisbonne affiche un prix médian de 5 299 euros le mètre carré, devant Cascais et Oeiras, tandis que Freixo de Espada à Cinta, dans le district de Bragança, se situe à 287 euros, la capitale étant plus de dix-huit fois plus chère que la commune la moins coûteuse du pays.
Ces chiffres décrivent le marché récent, et non celui de 2023 : les éléments disponibles ne permettent pas de reconstituer une estimation communale pour cette année-là. Ils montrent toutefois une évolution majeure du marché actuel : les niveaux les plus élevés restent concentrés dans les secteurs déjà chers, tandis que plusieurs communes périphériques enregistrent les hausses les plus rapides.
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Lisbonne, Cascais et Oeiras concentrent les prix les plus élevés
Lisbonne demeure la commune la plus chère parmi les données de transactions présentées par l’INE. À 5 299 euros le mètre carré, son prix médian représente plus du double du niveau national. Cascais suit de près, à 5 200 euros, puis Oeiras, à 4 704 euros.
Dans la capitale, la paroisse de Santo António atteint 7 254 euros le mètre carré, contre 6 269 euros à Parque das Nações, 6 144 euros à Avenidas Novas et 6 055 euros à Campo de Ourique, ce qui montre que l’adresse précise reste déterminante malgré les médianes communales.
En Algarve, Loulé figure également parmi les communes les plus coûteuses, avec un prix d’environ 4 091 euros le mètre carré. À Madère, Funchal atteint 3 636 euros, après une progression annuelle de 24 %.
La comparaison doit néanmoins tenir compte de la nature des indicateurs. Un prix médian de transaction, calculé à partir des ventes réalisées, ne mesure pas la même chose qu’un prix affiché dans une annonce. De même, une moyenne portant sur des biens haut de gamme ne peut pas être directement comparée à la médiane de l’ensemble d’une commune.
Les communes périphériques connaissent de fortes hausses
La prochaine hausse ne sera peut-être pas là où vous l'attendez.
En vous focalisant sur les seules zones déjà recherchées, vous risquez de manquer les secteurs où la demande s'installe.
Les prix les plus élevés ne correspondent pas nécessairement aux marchés qui progressent le plus vite. Autour de Lisbonne, plusieurs communes encore moins coûteuses que la capitale enregistrent des augmentations nettement supérieures à la moyenne nationale.
Barreiro illustre cette accélération : le prix médian y atteint 2 882 euros le mètre carré, en hausse de 34,7 % sur un an. Moita affiche une progression de 32 %, Alcochete de 28,3 %. Dans la commune de Setúbal, le prix médian s’établit à 2 760 euros, soit une augmentation annuelle de 26,7 %.
À Vila Franca de Xira, la hausse annuelle atteint 32,2 %, tandis que Loures dépasse 3 300 euros le mètre carré et que son rythme de progression annuelle accélère de 9,7 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent.
Ces évolutions accompagnent le déplacement d’une partie de la demande vers la périphérie. Confrontés à des prix devenus difficilement accessibles dans le centre de Lisbonne, des ménages recherchent un logement dans les communes voisines ou dans les territoires limitrophes.
Les données de recherche immobilière confirment l’intérêt porté à cette couronne. Amadora, Oeiras, Moita, Vila Franca de Xira et Odivelas figurent parmi les communes les plus consultées autour de la capitale, tout comme Barreiro, Sintra, Loures, Alenquer et Torres Vedras. Ces consultations traduisent une intention de recherche, sans constituer un décompte des achats effectivement réalisés.
Des trajectoires contrastées dans le nord et sur le littoral
Dans le nord du pays, les évolutions sont également différenciées. São João da Madeira et Póvoa de Varzim enregistrent des hausses annuelles supérieures à 30 %. À Matosinhos, le rythme de progression accélère de 9,5 points de pourcentage.
À l’inverse, certains marchés connaissent un ralentissement de leur hausse. À Porto, le taux de croissance annuel des prix perd 5,4 points. À Guimarães, la décélération atteint 13,4 points. Ce recul du rythme de progression ne signifie pas nécessairement que les logements deviennent moins chers : il indique que leur prix augmente moins rapidement.
Almada affiche un prix médian de 3 387 euros le mètre carré, tandis que Sesimbra franchit pour la première fois le seuil de 3 000 euros à 3 065 euros, des niveaux qui témoignent de la cherté de plusieurs marchés hors de la capitale.
En Algarve, le prix médian régional des transactions s’établit à 3 500 euros le mètre carré. Cette valeur d’ensemble recouvre des marchés très différents, entre les secteurs de luxe et les localités plus accessibles. À Lagos et Portimão, les appartements présentent notamment des fourchettes allant de 2 000 à 3 500 euros le mètre carré.
L’intérieur conserve les niveaux les plus accessibles
L’écart avec les communes de l’intérieur demeure marqué. Freixo de Espada à Cinta affiche le prix médian le plus bas du pays, à 287 euros le mètre carré. Dans le même district de Bragança, Carrazeda de Ansiães se situe à 310 euros. Ribeira de Pena, dans le district de Vila Real, atteint 313 euros.
Sabugal, dans le district de Guarda, reste parmi les marchés peu coûteux avec un prix médian de 468 euros le mètre carré, très en dessous du niveau national et davantage encore des valeurs de l’agglomération lisboète.
Pour un acquéreur, cette dispersion rend une estimation nationale insuffisante. Le prix communal apporte un premier repère, mais les différences entre quartiers, l’état du bien et son caractère neuf ou ancien restent essentiels à l’interprétation des montants.
Une offre insuffisante malgré le recul des ventes
La baisse du nombre de transactions ne s’est donc pas traduite par une diminution des prix. Le manque de logements neufs demeure l’un des principaux facteurs de tension identifiés. La pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans la construction, estimée entre 80 000 et 90 000 professionnels, limite également la capacité du secteur à répondre à la demande.
L’accès au financement soutient parallèlement certains achats. Les mesures destinées aux jeunes acquéreurs, notamment l’exonération de l’impôt sur les mutations immobilières pour les moins de 35 ans et les garanties publiques de crédit, contribuent à la demande intérieure.
Les acheteurs étrangers continuent, pour leur part, d’intervenir à des niveaux de prix supérieurs à ceux des acquéreurs résidents, notamment à Lisbonne, Cascais et en Algarve. Leur présence n’efface toutefois pas le rôle désormais central de la demande nationale.
La hausse annuelle du prix d’un logement de 100 mètres carrés représente environ 38 000 euros au niveau national, ce qui reste une dégradation de l’accessibilité. Entre les communes les plus recherchées et celles de l’intérieur, le marché portugais présente des réalités très éloignées, que la seule médiane nationale ne suffit pas à décrire.
Votre prochaine décision mérite une vue d'ensemble.
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