Le gouvernement espagnol a décidé de prolonger jusqu’au 31 décembre 2030 la suspension des expulsions visant les locataires en situation de grande précarité, déclenchant un tournant majeur dans la politique du logement. Cette mesure, inscrite dans de nouveaux décrets-lois adoptés à la fin septembre 2026, offre un horizon de stabilité inédit pour des centaines de milliers de ménages, tout en suscitant de vives inquiétudes chez les propriétaires et les investisseurs immobiliers.
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Une réponse directe au choc provoqué par l’affaire « Maricarmen »
Cette extension exceptionnelle du « bouclier social » contre les expulsions est intervenue dans un climat de forte tension sociale. Le 23 septembre 2026, María del Carmen Abascal, dite « Maricarmen », 87 ans, a été expulsée de son appartement du quartier huppé du Retiro, à Madrid, par des unités antiémeutes. Elle y vivait depuis 1956, soit 71 ans, lorsque le fonds d’investissement propriétaire de l’immeuble a augmenté son loyer de 275 %, le faisant passer de 500 à 2 650 euros, un montant incompatible avec sa pension.
Selon les estimations, entre 25 000 et 300 000 personnes ont manifesté à Madrid et dans d’autres grandes villes trois jours après la médiatisation d’une expulsion, entraînant l’installation d’un campement de protestation permanent à la Puerta del Sol pour exiger l’arrêt immédiat des expulsions sans relogement.
Face à cette mobilisation, le chef du gouvernement, Pedro Sánchez, a évoqué une « tragédie sociale » et a accéléré la présentation de textes déjà en préparation sur le logement. Le 29 septembre 2026, la coalition gouvernementale PSOE–Sumar a adopté deux décrets-lois, aussitôt publiés le lendemain au Journal officiel de l’État (BOE). Le principal d’entre eux, connu médiatiquement comme le « décret Maricarmen » (Real Decreto-ley 26/2026), reconfigure en profondeur le cadre des expulsions locatives.
Un bouclier anti-expulsion étendu et renforcé
Le cœur de la réforme consiste à prolonger la suspension des expulsions de locataires vulnérables et dépourvus de solution de relogement jusqu’au 31 décembre 2030. Les procédures d’expulsion (desahucios) et les lancements physiques (lanzamientos) visant ces personnes sont ainsi gelés pendant plusieurs années.
Cette protection peut être invoquée même si une décision de justice définitive a ordonné l’expulsion, tant que celle-ci n’a pas été exécutée. Le locataire peut demander la suspension si sa situation de vulnérabilité économique ou sociale est reconnue et s’il n’a pas d’alternative de logement décent.
Cette suspension présente un caractère potentiellement durable : tant que le ménage reste vulnérable au sens des critères légaux, l’expulsion ne peut pas être exécutée. Le gouvernement parle d’un mécanisme de protection exceptionnel, mais, par sa durée et sa portée, il s’apparente pour nombre d’observateurs à une quasi-trêve permanente pour les publics les plus fragiles.
Un traitement différencié selon le profil du propriétaire
Les décrets opérent une distinction clé entre grands propriétaires, fonds d’investissement et petits bailleurs particuliers, afin de répondre aux critiques récurrentes portant sur l’impact des mesures d’urgence sur les épargnants individuels.
La règle est stricte : toute expulsion visant un locataire reconnu vulnérable et sans solution de relogement est gelée jusqu’en 2030, sans compensation financière de l’État pour les loyers impayés pendant cette période. Ces entités dénoncent une situation d’« insécurité juridique chronique » et évoquent des retraits de capitaux du secteur résidentiel espagnol.
Les grands acteurs institutionnels, notamment les fonds d’investissement souvent qualifiés de « fonds vautours »
À l’inverse, les particuliers propriétaires de un ou deux logements bénéficient d’un régime spécifique. L’exception introduite en début d’année par le décret-loi 2/2026 est maintenue et précisée : si le propriétaire ne détient pas plus de deux biens locatifs, la suspension automatique ne s’applique pas de la même manière. En outre, si le bailleur parvient à démontrer sa propre vulnérabilité économique, celle-ci peut prévaloir sur celle du locataire et permettre la poursuite de la procédure d’expulsion.
Obligation de relogement et prise en charge des impayés
La réforme met également les administrations publiques face à leurs responsabilités en matière de relogement. Lorsqu’un foyer vulnérable ne peut plus payer son loyer, la communauté autonome compétente dispose d’un délai de deux mois pour proposer un logement social adéquat ou pour assumer financièrement la dette de loyers et de charges (eau, électricité) vis-à-vis du propriétaire, en particulier s’il s’agit d’un petit bailleur.
Si après deux mois, aucune solution de relogement ni règlement n’a eu lieu, la dette est transférée à l’administration, qui devient légalement débitrice. La suspension de l’expulsion est alors prolongée, mais le propriétaire doit être indemnisé pour les sommes dues. L’État central s’engage à compenser les communautés autonomes pour ces dépenses, afin de ne pas leur faire porter seules le coût du bouclier social.
Le décret introduit par ailleurs un mécanisme d’« enervación » renforcé : le locataire peut interrompre et faire annuler la procédure d’expulsion en s’acquittant de la totalité des arriérés envers le propriétaire dans les délais fixés, ce qui vise à éviter des expulsions pour des dettes susceptibles d’être régularisées.
Prorogation des baux et encadrement des loyers
Pour éviter que les expulsions ne se multiplient à l’échéance des contrats, le gouvernement a prévu une prolongation exceptionnelle des baux. Les contrats de location qui arrivent à expiration avant le 31 décembre 2028 peuvent être prolongés, à la demande du locataire, pour une durée maximale de deux ans, aux mêmes conditions économiques. Le propriétaire est légalement tenu d’accepter cette prorogation.
L’augmentation annuelle des loyers est strictement plafonnée à 2 % jusqu’à la fin de 2027. Cette mesure vise à contenir la hausse des prix dans un marché sous tension, où la part de logement social ne dépasse pas 2 % du parc résidentiel, contre une moyenne de 8 % dans l’Union européenne, selon les associations de locataires comme le Sindicato de Inquilinas. Ces dernières saluent un « répit nécessaire », tout en estimant qu’il ne s’agit que d’un pansement posé sur une « plaie ouverte » structurelle.
Lutte contre les dérives des locations temporaires et des fonds spéculatifs
Conscients des stratégies de contournement de la réglementation, les décrets s’attaquent aussi aux locations saisonnières et aux chambres louées à la pièce, souvent utilisées pour échapper au droit commun du bail de résidence principale. Tout contrat présenté comme temporaire (alquiler de temporada) doit désormais être justifié par des motifs réels et vérifiables de caractère temporaire. À défaut, il sera automatiquement requalifié en bail de résidence habituelle, avec l’ensemble des protections qui y sont attachées.
Le texte limite également la possibilité de fragmenter un logement en plusieurs chambres louées séparément pour en tirer un rendement supérieur. Le prix total cumulé des chambres ne pourra plus dépasser le loyer maximal applicable à l’ensemble du logement en tant que résidence principale.
Sur le front de la spéculation, les fonds d’investissement et autres entités juridiques ne sont plus autorisés à acquérir de nouveaux logements résidentiels jusqu’en 2028, sauf s’ils achètent à un prix au moins égal à 70 % de la valeur d’expertise. L’objectif affiché est de freiner les achats massifs à prix cassés, souvent à la suite de saisies, qui alimentent la concentration de l’offre locative dans les mains d’acteurs financiers.
Incitations fiscales et lutte contre les logements vides
Le cadre législatif introduit aussi une série de mesures destinées à encourager l’offre locative tout en pénalisant les logements injustement laissés vacants. Les petits propriétaires qui acceptent de modérer ou de réduire leurs loyers peuvent bénéficier de réductions substantielles d’impôt sur le revenu (IRPF), pouvant aller jusqu’à une exonération de 100 % dans certains cas précis.
Les communes peuvent appliquer des surtaxes afin de mobiliser les logements inoccupés et améliorer l’accès au logement.
Possibilité pour les communes d’appliquer des surtaxes sur l’impôt foncier (IBI) aux logements considérés comme vides sans justification.
Ramener sur le marché une partie du parc de logements inoccupés grâce à cette incitation fiscale.
Vives réactions des propriétaires et interrogations sur l’offre
Les associations de propriétaires et plusieurs experts immobiliers mettent en garde contre un effet boomerang. Selon eux, l’allongement de la suspension des expulsions, l’encadrement strict des loyers et les restrictions imposées aux fonds d’investissement risquent de provoquer un retrait massif de logements du marché locatif privé. Craignant de ne plus pouvoir récupérer leurs biens en cas d’impayés ou de litiges, de nombreux bailleurs pourraient choisir de vendre ou de laisser leurs logements vides, ce qui réduirait l’offre et exercerait une pression à la hausse sur les loyers restants.
Les partis d’opposition conservateurs, principalement le Partido Popular et Vox, dénoncent un cadre qui, selon eux, favoriserait les comportements d’« inquiocupación », terme employé pour désigner des locataires qui cessent de payer leur loyer tout en restant protégés par la loi. Ils accusent le gouvernement de sacrifier la sécurité juridique des propriétaires au profit d’une protection jugée excessive des mauvais payeurs.
Une validation parlementaire encore incertaine
Si les décrets-lois entrent en vigueur immédiatement après leur approbation par le Conseil des ministres et leur publication au BOE, ils doivent ensuite être ratifiés par le Congrès des députés dans un délai de 30 jours. Pour cette convalidation, une séance plénière extraordinaire a été convoquée au Parlement, où la coalition PSOE–Sumar ne dispose pas de majorité absolue.
Le gouvernement cherche donc l’appui de ses alliés habituels, notamment les indépendantistes catalans de Junts et la gauche de Podemos. Junts a déjà fait connaître ses réserves, exigeant davantage de garanties pour les petits propriétaires face aux situations d’occupation illégale et d’impayés. L’issue du vote demeure incertaine, et avec elle le maintien dans la durée de l’ensemble du dispositif.
Entre un mouvement social qui a imposé la question du logement au centre du débat public et un secteur immobilier qui alerte sur les risques de fuite de capitaux, la prolongation de la suspension des expulsions locatives en Espagne jusqu’en 2030 ouvre une nouvelle phase de confrontation politique et sociale autour du droit au logement et du droit de propriété.
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