La Loi de Finances 2025 redessine en profondeur le régime des dons familiaux en France, en introduisant une exonération exceptionnelle ciblée sur le logement et la rénovation énergétique, tout en modernisant les modalités de déclaration. Ces ajustements, pensés pour soutenir l’immobilier neuf, la transition énergétique et la transmission anticipée du patrimoine, coexistent avec les dispositifs classiques et préparent le terrain aux futures réformes annoncées dans le cadre du projet « Transmissions 2027 ».
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Un nouveau dispositif temporaire centré sur le logement et la rénovation
Au cœur de la réforme, l’article 71 de la Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a rétabli un mécanisme d’exonération spécifique pour les dons familiaux en numéraire, désormais codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts (CGI). Ce régime, expressément qualifié d’exceptionnel et limité dans le temps, vise deux priorités : relancer le secteur du logement neuf et encourager les travaux de rénovation énergétique.
L’exonération s’applique aux dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, à condition que les sommes soient affectées à l’achat d’un logement ou à des travaux répondant aux critères de la transition énergétique. Le gouvernement a fixé un double plafond : 100 000 euros par donateur et 300 000 euros au total par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Au-delà de ces montants, les règles générales des droits de donation reprennent leurs effets.
L’administration fiscale a précisé les contours du dispositif dans une mise à jour du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) publiée le 4 septembre 2025. Ces commentaires détaillent les conditions d’éligibilité, d’utilisation des fonds et de conservation des biens, afin de sécuriser juridiquement les opérations familiales.
Qui peut donner, qui peut recevoir : un champ familial élargi
Le mécanisme cible strictement les transmissions au sein de la famille, mais avec un périmètre plus large que certains dispositifs classiques. Côté donateurs, sont éligibles les parents, grands-parents et arrière-grands-parents. En l’absence de descendants, un oncle ou une tante peut aussi consentir un don exonéré, à condition de ne pas avoir d’enfants ou petits-enfants eux-mêmes.
Le régime couvre les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. En l’absence de descendance, les neveux et nièces peuvent être bénéficiaires. Contrairement à l’exonération de l’article 790 G du CGI, qui exige que le donateur ait moins de 80 ans et que le donataire soit majeur, le nouveau dispositif ne prévoit aucune condition d’âge, ni pour le donateur ni pour le bénéficiaire.
Les dons doivent être consentis en pleine propriété et peuvent être versés par chèque, virement ou en espèces. Cette souplesse sur les modalités de versement est compensée par des exigences strictes sur l’emploi des fonds.
Des fonds strictement fléchés vers l’immobilier ou la rénovation énergétique
La principale différence avec les dispositifs de droit commun tient à l’affectation obligatoire des sommes données. Pour bénéficier de l’exonération, les fonds doivent être intégralement utilisés au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le don.
Le prêt à taux zéro peut financer soit l’achat d’un logement neuf (y compris en VEFA) destiné à devenir la résidence principale de l’emprunteur, soit des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale, à condition qu’ils soient éligibles à MaPrimeRénov’.
Pour les travaux, le législateur a instauré une règle de non-cumul : un même poste de dépenses ne peut pas à la fois bénéficier de cette exonération de droits de mutation et d’un avantage direct tel que MaPrimeRénov’, un crédit d’impôt ou une déduction de charges. Le recours à l’exonération suppose donc de renoncer à ces aides pour les dépenses concernées.
Obligation de conservation du bien et risque de remise en cause
Le bénéfice de l’exonération n’est pas définitivement acquis au jour du don. Le texte impose au bénéficiaire de conserver l’usage du bien immobilier concerné pendant au moins cinq ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux. Le logement doit être occupé comme résidence principale ou loué, sous conditions, comme résidence principale à un tiers extérieur au foyer fiscal.
En cas de revente anticipée ou de changement d’affectation du bien (par exemple utilisation comme résidence secondaire ou location meublée touristique), l’administration fiscale peut revenir sur l’exonération accordée. Cette « reprise » implique alors le paiement des droits de donation qui auraient été dus sans le dispositif, majorés d’intérêts et pénalités le cas échéant.
Articulation avec les abattements de droit commun et autres dons familiaux
La Loi de Finances 2025 n’a pas modifié les mécanismes d’abattements habituels en ligne directe. Ceux-ci continuent de s’appliquer parallèlement au nouveau régime. Un parent peut ainsi, tous les 15 ans, transmettre jusqu’à 100 000 euros à chacun de ses enfants en franchise de droits, dans le cadre de l’abattement de droit commun. Un grand-parent peut faire de même à hauteur de 31 865 euros par petit-enfant.
L’article 790 G du CGI prévoit un abattement de 31 865 euros pour les dons de sommes d’argent, sous réserve que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur, un mécanisme qui demeure utilisable indépendamment de la nouvelle exonération ciblée sur le logement et la rénovation.
Les effets de cette superposition de régimes sont significatifs. À titre d’illustration, un enfant majeur qui achète un logement neuf destiné à sa résidence principale pourrait, d’ici fin 2026, recevoir jusqu’à 231 865 euros d’un même parent de moins de 80 ans sans acquitter de droits : 100 000 euros au titre de l’abattement en ligne directe, 31 865 euros via le don familial de sommes d’argent (article 790 G), et 100 000 euros supplémentaires au titre du nouveau dispositif temporaire (article 790 A bis). L’ensemble est soumis à la règle générale de rappel fiscal de 15 ans, inchangée.
Une réforme des déclarations pour renforcer le suivi fiscal
En parallèle de ces exonérations ciblées, la réforme engagée par la Loi de Finances 2025 et ses textes d’application modifie profondément les modalités de déclaration des dons manuels. Un décret, le n° 2025-1082 du 17 novembre 2025, a instauré les nouvelles procédures déclaratives, effectives depuis le 1er janvier 2026.
Tous les dons manuels (sommes d’argent, objets ou titres) doivent désormais être déclarés en ligne par le bénéficiaire depuis son espace personnel sur impots.gouv.fr, via la rubrique « Déclarer > Déclarer un don ». La quasi-totalité des cas bascule vers la voie dématérialisée, remplaçant le formulaire papier Cerfa 2735.
Lors de cette démarche en ligne, le donataire doit recenser l’ensemble des dons reçus du même donateur au cours des 15 dernières années. Cette obligation renforce la capacité de l’administration à reconstituer l’historique des transmissions et à appliquer correctement la règle de rappel fiscal, qui conditionne le renouvellement des abattements.
L’administration fiscale a précisé, fin novembre 2025, que cette dématérialisation n’entraîne pas de modification de fond du régime des dons ordinaires. Les présents d’usage — cadeaux ou enveloppes versés à l’occasion d’événements familiaux (Noël, anniversaires, mariages, etc.) — restent exclus de la déclaration et de l’imposition, à condition qu’ils demeurent proportionnés à la situation patrimoniale et aux revenus du donateur.
Un dispositif sous contrainte de calendrier et au cœur des arbitrages patrimoniaux
L’exonération temporaire des dons familiaux affectés au logement et à la rénovation énergétique s’inscrit dans un calendrier particulièrement chargé pour les transmissions patrimoniales. L’année 2026 apparaît comme une période charnière : elle constitue à la fois la dernière fenêtre pour utiliser le dispositif de l’article 790 A bis et le moment de bascule vers l’obligation généralisée de déclaration en ligne.
Par ailleurs, plusieurs mesures temporaires, notamment en matière de transmission de contrats d’assurance-vie, doivent s’éteindre au 31 décembre 2026. Dans le même temps, le gouvernement, par la voix du Premier ministre Sébastien Lecornu, a présenté le 12 septembre 2026 le projet « Transmissions 2027 », destiné à être intégré au Projet de loi de finances pour 2027.
Sébastien Lecornu, Premier ministre
Ce plan, encore au stade de projet et soumis au vote du Parlement à l’automne 2026, propose notamment de relever le plafond du don familial de sommes d’argent de 31 865 à 50 000 euros tous les 15 ans (article 790 G), d’instaurer un taux forfaitaire temporaire de 6 % sur une tranche supplémentaire de 100 000 euros par couple donateur-donataire au-delà des abattements habituels, et de réduire ce taux à 5 % si le bénéficiaire reverse une partie du gain fiscal à une association d’aide aux plus démunis.
Des impacts concrets pour les familles : agir avant ou après 2026
Dans ce contexte, les familles se trouvent confrontées à des choix stratégiques. D’un côté, le dispositif d’exonération des dons affectés au logement ou à la rénovation permet, jusqu’à fin 2026, d’optimiser l’achat d’une résidence principale ou le financement de travaux énergétiques, en cumulant plusieurs régimes de faveur. De l’autre, l’horizon 2027 laisse entrevoir un relèvement durable des plafonds de dons de sommes d’argent et un allègement ponctuel des droits sur une partie des transmissions.
Les arbitrages dépendent de la situation de chacun : urgence ou non d’un projet immobilier, capacité des ascendants à donner rapidement, structure du patrimoine, âge des donateurs et des bénéficiaires. La combinaison de la nouvelle exonération de l’article 790 A bis, des abattements classiques et du futur éventuel relèvement des seuils de l’article 790 G fait de la période 2025‑2027 une séquence déterminante pour l’organisation des transmissions familiales.
Dans l’immédiat, la réforme portée par la Loi de Finances 2025 sur l’exonération des dons familiaux recentre clairement l’avantage fiscal sur des objectifs économiques précis — soutien au logement neuf et rénovation énergétique —, tout en renforçant le contrôle et la traçabilité des flux patrimoniaux à travers la dématérialisation intégrale des déclarations de dons.
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