Le marché de l’immobilier touristique au Vietnam traverse en 2026 une phase de transition profonde, marquée par une restructuration à la fois juridique, financière et opérationnelle. Après plusieurs années dominées par la spéculation et les promesses de rendements irréalistes, le secteur se réoriente vers un modèle fondé sur la valeur d’usage, la qualité de l’exploitation et la transparence légale. Cette mutation intervient dans un contexte où l’offre repart à la hausse, mais où les goulets d’étranglement liés au financement, au droit et aux infrastructures continuent de freiner le redémarrage complet.
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Un marché en reprise fragile, entre surabondance d’offre et méfiance des investisseurs
Au premier semestre 2026, le marché de l’immobilier touristique et de villégiature a enregistré un certain redressement. Selon les données de l’Institut de recherche de VARS, l’offre de nouveaux produits touristiques a atteint environ 12 100 unités, soit un volume quatre fois supérieur à celui de la même période en 2025. Près de la moitié de ces biens auraient trouvé preneur, avec un taux d’absorption avoisinant 49,5 %.
En juillet 2026, seulement 2 % des condotels proposés à la vente ont été écoulés, reflétant une quasi-stagnation du marché de l’immobilier de villégiature.
Cette panne de marché reflète une méfiance persistante des investisseurs individuels, aggravée par des taux d’intérêt élevés, oscillant autour de 12 à 13 % l’an au premier semestre 2026. De nombreux acheteurs potentiels adoptent une posture attentiste face à un secteur encore perçu comme risqué, après l’échec en chaîne de promesses de rendements annuels de 10 à 12 % qui ont entraîné des reventes à perte et sapé la confiance dans les produits touristiques.
Un cadre légal renforcé mais encore incomplètement appliqué
Sur le plan institutionnel, plusieurs lois structurantes sont déjà entrées en vigueur et visent à lever les principaux blocages historiques, notamment l’insécurité juridique entourant les condotels et les villas de villégiature. La nouvelle Loi foncière de 2024 reconnaît désormais la possibilité d’octroyer un certificat de propriété (souvent appelé « livre rose ») aux condotels construits sur des terrains à usage commercial et de services. La durée d’utilisation est généralement fixée à 50 ans, avec une extension possible jusqu’à 70 ans.
La Loi sur les transactions immobilières de 2023 impose des contrats standardisés, une garantie bancaire obligatoire pour les projets vendus sur plan, et une transparence totale des informations. Les appartements touristiques doivent aussi respecter des normes de sécurité incendie, de protection environnementale et d’enregistrement commercial, renforçant la sécurité juridique des acquéreurs vietnamiens et étrangers.
Toutefois, ces avancées restent partiellement neutralisées par la lenteur de la mise en œuvre locale. Les statuts juridiques des produits hybrides, tels que condotels, complexes de bien-être et resorts écologiques, demeurent dispersés dans plusieurs textes, sans lignes directrices unifiées à l’échelle provinciale. Lors d’un séminaire organisé le 23 juin 2026 à Hanoï par la revue Finance & Investment, le ministère de la Construction a souligné des lacunes persistantes, notamment dans la supervision des engagements de rendement formulés par les promoteurs. L’absence de mécanismes clairs de contrôle de ces promesses a contribué à la crise de confiance actuelle.
Fin de la spéculation, recentrage sur la performance opérationnelle
Les experts s’accordent aujourd’hui sur le fait que l’ère de la spéculation rapide, fondée sur l’espoir d’une plus-value immédiate, est révolue. La nouvelle orientation repose sur un modèle de partage des profits dérivés des flux de loyers réellement générés par l’exploitation touristique, plutôt que sur des engagements contractuels de rendement garanti.
En 2026, les investisseurs privilégient les projets immobiliers touristiques dotés d’une base juridique solide, d’une stratégie d’exploitation avérée et d’un taux d’occupation crédible. Lors du Vietnam Tourism and Resort Real Estate Forum à Da Nang le 26 août, l’accent a été mis sur l’intégration dès la conception d’opérateurs hôteliers professionnels, locaux ou internationaux.
Cette exigence répond à un constat largement partagé : de nombreux programmes ont été conçus et commercialisés par des promoteurs sans expertise hôtelière, aboutissant à des infrastructures mal adaptées aux exigences d’exploitation moderne. Ces erreurs de conception réduisent les revenus potentiels, compromettent le versement de revenus aux investisseurs secondaires et fragilisent la viabilité à long terme des ensembles touristiques.
De la chambre isolée à la destination intégrée
Les attentes de la clientèle évoluent rapidement. Selon les experts, en 2026, une chambre esthétiquement soignée ou une grande piscine ne suffisent plus à attirer les flux touristiques. Les voyageurs recherchent des expériences complètes : bien-être, immersion locale, activités de nature, écotourisme et offre de loisirs diversifiée.
Les grands groupes délaissent la vente d’unités isolées pour créer des complexes complets (hébergements haut de gamme, bien-être, commerces, restauration, parcs d’attractions, activités nocturnes). À Phú Quốc, Vũng Tàu et Đà Nẵng, le développement d’économies de nuit prolonge les séjours et augmente les revenus annexes issus des shophouses et surfaces commerciales.
Cette approche s’appuie aussi sur un rééquilibrage territorial. Au-delà des destinations traditionnelles (Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc ou Quang Ninh), les investisseurs explorent de nouveaux pôles de croissance comme Bình Định, Phú Yên ou Quảng Bình, dotés d’un fort potentiel naturel mais encore peu développés. Ces zones offrent des coûts fonciers plus faibles et des marges de progression plus importantes, à condition d’être reliées à des infrastructures de transport performantes.
Infrastructures et accessibilité, un verrou décisif
Les problématiques d’accessibilité ont été identifiées comme un des principaux goulets d’étranglement lors des débats organisés à la fin de l’été 2026. Les spécialistes de VARS rappellent qu’un projet de villégiature ne peut atteindre un bon taux d’occupation, même s’il est de qualité, que s’il est relié de manière fluide aux grands axes de transport : aéroports, gares ferroviaires à grande vitesse et ports maritimes.
L’insuffisance des connexions, parfois aggravée par l’inachèvement des réseaux d’électricité, d’eau et d’assainissement autour de certains sites, limite la durée des séjours et pèse sur la rentabilité des projets, même dans les zones très touristiques. En conséquence, la valeur de l’immobilier touristique dépend de plus en plus de l’extension des infrastructures publiques (autoroutes, aéroports modernes, lignes de métro urbain), qui renforcent la résilience des prix et l’attractivité des programmes.
Offensive politique : faire du tourisme un pilier de la croissance
Sur le plan stratégique, le Bureau politique a adopté la Résolution n° 26-NQ/TW, qui redéfinit le tourisme comme un secteur économique de pointe et un moteur de croissance nationale. Cette résolution, présentée lors d’une conférence nationale le 3 septembre 2026, vise explicitement à lever les blocages institutionnels et infrastructurels affectant l’immobilier touristique.
Abandonner le tout-quantitatif pour des séjours plus longs, des dépenses accrues et une coordination interrégionale renforcée.
Remplacer le comptage des visiteurs par des objectifs de qualité, de durée de séjour prolongée et de hausse des dépenses par touriste.
Encourager le développement d’offres intégrées (hébergement, activités, services) pour valoriser chaque destination sur l’ensemble du parcours client.
Maximiser la valeur des complexes de villégiature existants grâce à une coopération renforcée entre les régions et une commercialisation commune.
Dans le même esprit, la politique de visas est utilisée comme levier indirect pour soutenir le secteur. Les exemptions unilatérales ont été prolongées jusqu’en 2028, tandis que la durée de validité des e-visas a été portée à 90 jours avec entrées multiples, afin de favoriser les séjours prolongés. Ces mesures contribuent à l’augmentation des arrivées internationales : près de 16 millions de touristes étrangers ont été accueillis au cours des huit premiers mois de 2026, soit une hausse de 14,4 % sur un an.
Restructuration, M&A et ouverture aux capitaux étrangers
Face aux difficultés financières de nombreux promoteurs, les autorités et les organisations professionnelles encouragent une vaste opération de tri et de restructuration des projets en difficulté. Le ministère de la Construction, VARS et l’Association vietnamienne de l’immobilier (VNREA) soutiennent le transfert des programmes bloqués vers des développeurs plus solides ou des fonds d’investissement étrangers, au moyen de cessions de projets et d’opérations de fusions-acquisitions.
Nombre de projets touristiques encore en construction à la mi-2026, représentant plus de 21 000 appartements et environ 3 900 villas.
Dans ce contexte de surock national, l’Association de l’immobilier de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) a proposé, le 1er septembre 2026, d’élargir le droit d’achat de condotels aux investisseurs étrangers, sur un modèle proche de celui applicable aux appartements résidentiels. L’objectif affiché est de contribuer à la liquidation d’un stock évalué à près de 146 000 produits de type condotel à l’échelle du pays.
Vers un nouvel équilibre fondé sur la transparence et la qualité d’exploitation
L’année 2026 est souvent décrite par les professionnels comme une phase de « sélection naturelle » pour l’immobilier de villégiature au Vietnam. Les promoteurs ne peuvent plus compter sur la spéculation pure ni sur des promesses financières déconnectées de l’exploitation réelle. Le marché est poussé vers une transparence juridique totale, une meilleure connexion aux infrastructures de transport et des partenariats précoces avec des opérateurs hôteliers de calibre international, conditions jugées indispensables pour assurer des revenus stables et durables.
Pour les investisseurs, la nouvelle donne implique un recentrage sur les fondamentaux : clarté du statut légal, robustesse de l’opérateur, attractivité intrinsèque de la destination et accessibilité concrète. Pour les pouvoirs publics, l’enjeu consiste à accélérer l’application des nouvelles lois, harmoniser les règles encadrant les produits hybrides et poursuivre l’effort d’infrastructures afin de transformer l’immobilier touristique en actif de performance, plutôt qu’en produit financier spéculatif.
L’optimisation de l’immobilier touristique au Vietnam passe ainsi par la résolution progressive des goulets d’étranglement réglementaires, financiers et logistiques, mais aussi par une redéfinition du concept même de valeur, désormais indissociable de l’expérience du visiteur et de la qualité de l’exploitation hôtelière.
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