Le gouvernement thaïlandais a confirmé la prolongation de sa principale mesure de soutien au marché immobilier, en maintenant à un niveau quasi symbolique les droits de mutation et les frais d’enregistrement hypothécaire pour les ménages éligibles. Cette politique, approuvée par le Cabinet le 30 juin 2026 et publiée au Journal officiel le 1er juillet, s’appliquera jusqu’au 30 juin 2027 et vise clairement à relancer une demande intérieure jugée trop atone.
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Des frais de transaction réduits à 0,01 % pour les acheteurs thaïlandais
Au cœur du dispositif, les frais de transfert de propriété passent de 2 % à 0,01 % de la valeur officielle du bien, tandis que les frais d’enregistrement d’hypothèque sont eux aussi abaissés de 1 % à 0,01 %, dès lors que l’achat et la mise en place du prêt interviennent simultanément.
La réduction concerne les maisons individuelles, jumelées, townhouses, immeubles commerciaux, terrains avec constructions et condominiums. Conditions strictes : valeur officielle et prix d’achat ≤ 7 millions THB, hypothèque par contrat ≤ 7 millions THB, vente de quotes-parts exclue.
L’avantage fiscal est strictement réservé aux personnes physiques de nationalité thaïlandaise achetant un bien à usage résidentiel. En pratique, la mesure bénéficie aux acheteurs thaïlandais et aux vendeurs locaux, la baisse des droits de mutation réduisant le coût global de la transaction pour les deux parties.
Un soutien ciblé au marché domestique
Cette prolongation s’inscrit dans la stratégie des autorités pour soutenir un marché immobilier national fragilisé. Le gouvernement a officiellement présenté cette réduction des frais comme un outil de relance, destiné à encourager les ménages à accéder à la propriété et à fluidifier les transactions, tout en limitant le coût d’endettement via des frais hypothécaires minimaux.
Le nouveau taux réduit réduit les droits de mutation à 0,01 %, soit 700 bahts au lieu de 140 000 bahts sur un bien de 7 millions de bahts.
Les étrangers exclus du dispositif de réduction des frais
En parallèle de ce soutien ciblé aux ménages thaïlandais, les investisseurs étrangers se voient clairement maintenus en dehors du périmètre de la mesure. Les non-ressortissants, y compris ceux qui acquièrent un condominium en pleine propriété au sein du quota légal de 49 % réservé aux étrangers, continuent de supporter les taux standard.
Pour les acheteurs étrangers, les droits de mutation restent fixés à 2 % de la valeur officielle, habituellement partagés à parts égales entre vendeur et acquéreur, soit 1 % chacun. Les frais d’enregistrement d’hypothèque demeurent à leur niveau normal de 1 %, sans réduction spécifique pour cette catégorie.
Cette différence de traitement accentue le caractère « front-loaded » du coût pour les investisseurs internationaux, qui subissent une charge importante dès l’acquisition. Elle illustre la volonté des autorités de soutenir en priorité la demande locale, tout en encadrant strictement l’accès à la propriété pour les non-Thaïlandais.
Un cadre de propriété inchangé pour les étrangers
Sur le plan du droit de propriété, le cadre reste inchangé pour les investisseurs étrangers. La pleine propriété directe du foncier leur demeure interdite ; ils ne peuvent posséder en freehold que des unités de condominium, à condition que la part cumulée des non-Thaïlandais ne dépasse pas 49 % de la surface habitable totale de l’immeuble.
Les propositions d’augmenter le quota à 75 % ou d’allonger les baux à 99 ans n’ont pas été adoptées en loi. En pratique, l’accès à la pleine propriété pour les étrangers reste limité à l’achat d’un condominium dans la limite de 49 % ou à un bail enregistré de 30 ans.
Parallèlement, les autorités ont durci la surveillance des montages juridiques destinés à contourner ces restrictions. En juin 2026, le Land Department a renforcé ses directives contre les sociétés « nominees » utilisées pour détenir indirectement des terrains pour le compte d’étrangers. Grâce à des échanges de données en temps réel avec le Department of Business Development, plus de 7 000 entreprises ont été identifiées comme potentiellement impliquées dans des montages illégaux dans des zones à forte valeur touristique telles que Phuket, Koh Samui ou Koh Phangan.
2026, année de bascule pour la fiscalité foncière
La prolongation des réductions de frais de transfert intervient dans un contexte fiscal nettement plus exigeant pour les propriétaires, thaïlandais comme étrangers. L’année 2026, correspondant à l’année fiscale 2569 du calendrier bouddhique, marque en effet l’application pour la première fois du Land and Building Tax à son plein taux légal, sans remise générale.
Depuis l’entrée en vigueur de cette taxe en 2020, plusieurs dérogations avaient été accordées, jusqu’à 90 % de réduction durant la crise du Covid-19, puis 15 % en 2023. Aucune ristourne globale n’a été reconduite par décret royal pour 2026. La taxation s’exerce désormais à 100 % des taux progressifs prévus par la loi, sur la base des valeurs officielles inscrites dans le cycle d’évaluation 2023-2026.
Ce pourcentage correspond au taux maximal de la taxe annuelle appliquée aux condominiums non occupés par leur propriétaire, selon la valeur de référence du Land Department.
Une pénalité supplémentaire de 0,3 % tous les trois ans est prévue pour les terrains laissés vacants ou insuffisamment exploités, pouvant monter jusqu’à un plafond de 3 % cumulé. Ce mécanisme vise à décourager la spéculation foncière passive et à inciter à la mise en valeur des parcelles.
Un durcissement progressif de la base taxable
Le ministère des Finances a parallèlement engagé en 2026 une réforme d’ampleur de la méthodologie cadastrale afin de réduire l’écart historique entre les valeurs administratives et les prix de marché. Dans certaines provinces, ce décalage pouvait aller de 40 % à 300 %. Cette révision prépare le prochain cycle d’évaluation prévu pour 2027 et devrait conduire à un relèvement sensible de la base imposable, tant pour la taxe annuelle sur les terrains et bâtiments que pour le calcul des droits et frais lors des futures transactions.
Pour les investisseurs, cette évolution signifie que, même si les frais de transfert sont momentanément compressés à 0,01 % pour les acheteurs thaïlandais, la pression fiscale globale sur la détention à long terme est appelée à augmenter, en particulier lorsque les nouvelles valeurs administratives se rapprocheront davantage des niveaux du marché.
Des aménagements ponctuels sur le calendrier de paiement
Afin d’accompagner cette transition vers des taux de taxe foncière pleins, le ministère de l’Intérieur a annoncé le 24 avril 2026 une extension de deux mois du calendrier de paiement. Les sommes habituellement exigibles en juin ont été reportées à juillet, avec la possibilité de régler en trois mensualités sans pénalités, jusqu’en septembre 2026. Les propriétaires disposent ainsi d’un délai supplémentaire pour s’adapter à cette hausse de charge.
Impacts pour les acheteurs : gains immédiats, vigilance à long terme
Pour les ménages thaïlandais remplissant les critères, la prolongation des frais de mutation et d’hypothèque à 0,01 % représente un avantage financier immédiat et substantiel lors de l’acquisition d’un bien résidentiel, en particulier dans la gamme de prix inférieure ou égale à 7 millions de bahts. Cet allégement réduit d’autant le besoin d’apport initial et le coût global d’entrée sur le marché.
Pour les investisseurs étrangers, la Thaïlande devient plus contraignante : pleine application de la taxe foncière, maintien des droits de transfert à 2 %, contrôles renforcés sur les structures d’acquisition et réforme prochaine des valeurs cadastrales. Bien que le pays reste attractif pour les condominiums et les rendements locatifs, la tendance réglementaire et fiscale s’oriente vers un encadrement plus strict et une contribution fiscale plus élevée, tandis que l’avantage des frais de transaction est désormais réservé aux seuls acheteurs nationaux.
Dans ce paysage en recomposition, la prolongation de la mesure de stimulation immobilière apparaît autant comme un soutien ciblé au pouvoir d’achat des ménages thaïlandais que comme un signal adressé aux investisseurs internationaux : le marché reste ouvert, mais les facilités les plus marquées sont désormais tournées en priorité vers la demande domestique.
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