Le marché résidentiel portugais enregistre une envolée historique des prix, portée par une pénurie structurelle de logements, une demande interne et internationale soutenue et une série de réformes fiscales et réglementaires. Alors que la valeur des biens ne cesse de grimper, le volume des transactions ralentit et l’accès au logement devient de plus en plus difficile pour la classe moyenne locale, en particulier dans les grandes métropoles.
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Un marché en consolidation avec des hausses de prix records
Au premier trimestre 2026, le prix médian des logements vendus au Portugal a atteint 2 337 euros le mètre carré, selon l’Institut national de la statistique (INE). Cette valeur représente une progression annuelle de 19,8 %, soit une accélération par rapport à la hausse de 16,8 % observée sur l’ensemble de 2025. En parallèle, les données du portail Idealista indiquent un prix demandé moyen de 3 210 euros le mètre carré en juillet 2026, en hausse de 8 % sur un an.
Croissance nominale annuelle des prix résidentiels au Portugal au premier trimestre 2026, le plaçant au 4ᵉ rang mondial selon l’indice Global House Price Index de Knight Frank.
Cette flambée ne s’accompagne pas d’un boom des ventes. Le nombre de transactions résidentielles a reculé de 10,5 % sur un an au premier trimestre 2026, pour s’établir à 35 953 opérations. Les prix continuent toutefois de monter, reflétant un marché tiré avant tout par la rareté de l’offre plutôt que par un volume d’achats en expansion.
Une pénurie structurelle de logements et une offre en baisse
Le Portugal fait face à un déficit cumulé d’environ 300 000 logements sur la dernière décennie. Cette insuffisance de l’offre est au cœur de la tension actuelle sur les prix. Le parc de logements sociaux ou publics ne représente qu’environ 2 % du stock total, l’un des taux les plus faibles de l’Union européenne.
L’offre de biens à la vente a chuté de 19 % en un an. Seuls 36 % des logements sont sous 300 000 €, et le segment sous 210 000 € se contracte le plus vite. Pour la classe moyenne, l’accession à la propriété devient très compliquée dans les grands centres urbains.
Les coûts de construction élevés enregistrés ces dernières années ont freiné le lancement de nouveaux projets, contribuant à limiter encore davantage l’offre. Les autorités tentent de corriger ce déséquilibre via des mesures ciblées, mais les effets ne devraient se matérialiser qu’à moyen terme.
Lisbonne, Porto et l’Algarve hors de portée pour de nombreux ménages
Lisbonne demeure la ville la plus chère du pays. Le prix médian des transactions y dépasse 5 292 euros le mètre carré, tandis que les prix demandés atteignent 6 260 euros le mètre carré. Dans le centre de la capitale, les niveaux restent largement inaccessibles pour une grande partie des résidents.
Autour de Lisbonne, les prix demeurent élevés mais légèrement plus abordables. En périphérie de la métropole, les valeurs oscillent entre 3 233 et 3 584 euros le mètre carré, avec une croissance annuelle d’environ 18 %. Dans les communes de Cascais et Oeiras, les prix moyens se situent entre 4 511 et 5 000 euros le mètre carré.
Dans la région de Porto, le prix moyen au mètre carré se situe entre 2 200 et 3 000 euros. La hausse annuelle y est d’environ 19,8 %, reflétant une dynamique toujours très vigoureuse.
L’Algarve, portée par son attractivité touristique, affiche des prix compris entre 2 817 et 3 295 euros le mètre carré. Dans le « Triangle d’or » (Quinta do Lago, Vale do Lobo et environs), les villas de luxe se négocient à des niveaux beaucoup plus élevés, entre 7 000 et 12 000 euros le mètre carré.
À l’inverse, la région de l’Alentejo reste la plus abordable du pays, avec un prix moyen d’environ 1 333 euros le mètre carré. C’est dans ces zones moins centrales que de nombreux ménages tentent désormais de se repositionner.
Une poussée des prix dans les périphéries et l’intérieur du pays
Face à la cherté des grandes métropoles, la demande se déplace vers les communes périphériques et les villes moyennes comme Setúbal, Coimbra ou Aveiro. Ce mouvement se traduit par une accélération marquée des prix dans ces territoires, parfois supérieure à celle observée dans les capitales régionales.
La sous-région de Lezíria do Tejo enregistre la plus forte hausse annuelle des prix immobiliers au Portugal, avec +30,4 % au premier trimestre 2026.
Ce phénomène de rattrapage illustre un marché désormais tendu sur l’ensemble des 26 sous-régions du pays, même si les écarts de valeurs restent importants entre littoral, capitaux régionales et régions intérieures.
Des acheteurs locaux sous pression, malgré les aides publiques
Dans ce contexte de hausse continue, le gouvernement tente de préserver l’accès à la propriété pour les jeunes primo-accédants, tout en faisant face à une crise d’accessibilité au logement de plus en plus visible. Deux piliers dominent la réponse publique : des incitations fiscales ciblées et des garanties de crédit.
Le dispositif « IMT Jovem » prévoit une exonération totale du droit de mutation (IMT) et de l’impôt de timbre pour les acheteurs de moins de 35 ans acquérant leur première résidence principale, jusqu’à un plafond relevé à 330 539 euros en 2026. Entre 330 539 et 660 982 euros, l’exonération devient partielle, ne portant que sur la tranche sous le plafond. Ce programme a fortement alourdi la dépense fiscale de l’État, en hausse de 57,7 %, représentant plusieurs centaines de millions d’euros de manque à gagner.
C’est la part des prêts immobiliers accordés aux moins de 35 ans via la Garantia Pública au deuxième trimestre 2026, avec 7 800 contrats signés.
Ces mesures ont injecté une nouvelle vague d’acheteurs locaux solvables sur le marché, contribuant à soutenir la demande dans les segments intermédiaires de prix. Mais elles s’accompagnent d’un endettement élevé : le ratio moyen d’effort des jeunes ménages atteint près de 40 % de leur revenu net, dépassant le seuil de prudence habituellement fixé à un tiers.
Durcissement prudentiel et évolution du crédit
La baisse progressive des taux d’intérêt immobiliers a initialement renforcé la capacité d’emprunt des ménages. Le taux moyen des nouveaux prêts hypothécaires est tombé à 2,85 % au printemps 2026, contre 3,84 % deux ans auparavant. Cette détente monétaire a contribué à maintenir la pression des acheteurs malgré la hausse des prix, tandis que la mensualité moyenne des crédits immobiliers reculait légèrement.
Face aux risques de surchauffe et d’endettement excessif, la Banque du Portugal a abaissé le taux d’effort maximal de 50 % à 45 % et réduit les maturités maximales des prêts depuis le 1ᵉʳ août 2026, limitant la capacité d’emprunt des ménages fragiles et primo-accédants. En conséquence, l’indice de sensibilité immobilière d’Idealista pour août 2026 a chuté de 71,6 à 67,1 points, traduisant une baisse d’optimisme des agents immobiliers sur le segment des ventes.
Un afflux d’acheteurs étrangers malgré un tournant fiscal
Malgré l’arrêt du programme de Golden Visa pour l’investissement résidentiel et la fin du statut fiscal de Résident Non Habituel, le Portugal reste très attractif pour les investisseurs internationaux. Au premier trimestre 2026, les non-résidents représentent 28,3 % de l’ensemble des transactions résidentielles, contre 21,4 % deux ans plus tôt. En Algarve, ils pèsent plus de la moitié des achats (52,8 %).
Les Britanniques représentent le premier contingent d’acheteurs étrangers, avec 17,2 % des acquisitions par des non-résidents. Les Américains enregistrent la plus forte progression entre 2022 et 2026, leur volume d’achats ayant presque doublé. Les investisseurs brésiliens, aidés par des accords de réciprocité fiscale, et les acheteurs israéliens sont également très actifs.
Les données de l’INE témoignent d’un écart de prix significatif entre acheteurs étrangers et locaux. Au premier trimestre 2026, le prix médian payé par les acquéreurs ayant un domicile fiscal à l’étranger s’élève à 3 000 euros le mètre carré, contre 2 313 euros pour les résidents portugais. À Lisbonne, la différence atteint 34,5 %.
Plusieurs facteurs non strictement économiques renforcent cette demande étrangère : la stabilité politique, le niveau de sécurité, la qualité de vie, mais aussi le rôle du pays comme valeur refuge dans un contexte de tensions géopolitiques, notamment au Moyen-Orient. Le dynamisme du tourisme, qui bat régulièrement des records de fréquentation, pousse également les achats destinés à la location ou à la résidence de vacances.
C’est la facture d’IMT, en euros, pour un non-résident achetant un appartement urbain de 250 000 euros après le durcissement fiscal du 25 mai 2026, contre environ 8 000 euros auparavant.
Ce tournant fiscal a ralenti les achats spéculatifs de milieu de gamme par certains investisseurs étrangers. Beaucoup adaptent désormais leur stratégie : certains cherchent à obtenir un statut de résident fiscal portugais pour pouvoir demander le remboursement de la différence de taxe, d’autres mettent immédiatement leur bien en location longue durée à un loyer « modéré », condition nécessaire pour obtenir un remboursement partiel de l’IMT.
Réformes pour stimuler l’offre et encadrer les loyers
Confronté à une crise d’accessibilité au logement et à une tension croissante sur le parc locatif, le gouvernement déploie un vaste programme de réformes sous la bannière « Construir Portugal », mis en œuvre par le décret-loi n° 97/2026.
Réduction de la TVA de 23 % à 6 % pour les travaux de construction et de rénovation résidentielle, sous conditions de prix ou de loyer modéré, effective depuis le 1ᵉʳ juillet 2026.
Pour les locations, le montant maximal du loyer modéré est fixé à 2 300 euros par mois, soit 2,5 fois le salaire minimum national 2026, établi à 920 euros. Les investisseurs non résidents peuvent obtenir un remboursement partiel de l’IMT s’ils mettent leur bien en location à ce type de loyer pour au moins 36 mois sur une période de cinq ans, avec un bail signé dans les six mois suivant l’achat.
Le Simplex Urbanístico, en vigueur depuis le 3 août 2026, accélère les licences d’urbanisme pour fluidifier le marché du logement. Cependant, les autorités indiquent que ces mesures mettront plusieurs années avant d’augmenter significativement le stock disponible.
Parallèlement, l’exécutif a engagé une réforme du marché locatif de longue durée (Proposta de Lei n.º 103/XVII/1). Le projet prévoit de mettre fin par anticipation au plafonnement des hausses de loyers à 2 % pour les nouveaux contrats, initialement valable jusqu’en 2029, d’autoriser les bailleurs à demander jusqu’à trois mois de loyers d’avance (au lieu de deux) et de simplifier les procédures d’expulsion pour impayés, celles-ci pouvant débuter après deux mois de retard de paiement, contre trois auparavant.
Tourisme, climat et nouveaux critères de valorisation
Le secteur touristique portugais enregistre des records de fréquentation, soutenant les investissements dans les résidences secondaires, les locations saisonnières et les biens destinés au tourisme. Toutefois, les pouvoirs publics cherchent à encadrer ce segment via un régime temporaire et extraordinaire pour l’hébergement local (Alojamento Local). Dans les municipalités comptant plus de 1 000 enregistrements AL actifs fin 2025, les autorités locales disposent jusqu’à fin 2026 pour revoir leur réglementation, proroger les moratoires existants sur les nouvelles licences ou en instaurer de nouveaux.
Seuls 34 % des biens sur le marché disposent d’une climatisation, conférant une prime aux logements récents ou rénovés thermiquement.
Entre tension de l’offre, afflux d’acheteurs étrangers, soutien massif aux jeunes primo-accédants et durcissement prudentiel, le marché immobilier portugais se trouve à un moment charnière, où la hausse des prix se poursuit à un rythme soutenu, tandis que les tentatives de régulation peinent encore à enrayer la crise d’accessibilité au logement.
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