Le programme espagnol de Golden Visa, qui avait fait de l’immobilier un outil privilégié d’obtention de la résidence pour les investisseurs étrangers, appartient désormais au passé. Officiellement supprimé le 3 avril 2025 par la Ley Orgánica 1/2025, ce dispositif a pourtant connu un essor spectaculaire, illustré par le pic de 681 permis accordés pour des achats immobiliers en 2019. La disparition de ce canal d’investissement ouvre une nouvelle phase pour le marché, où la résidence ne peut plus être achetée via un simple ticket d’entrée de 500 000 euros.
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La fin définitive d’un visa par investissement
Le tournant est juridique autant que politique. La Ley Orgánica 1/2025, publiée au Bulletin officiel de l’État début janvier 2025, a laissé « sans contenu » les articles 63 à 67 de la Ley 14/2013, qui encadraient l’accès à la résidence par investissement. À compter du 3 avril 2025, Espagne : 681 nouveaux Golden Visa pour l’immobilier en 2023 ne représente plus un objectif atteignable, mais un jalon historique d’un modèle désormais révolu.
La réforme a supprimé tous les circuits d’investissement donnant droit à un titre de séjour, y compris les achats immobiliers dès 500 000 €, les placements d’1 M€ en actions, dépôts bancaires ou fonds, et les investissements de 2 M€ en dette publique espagnole.
Cette fermeture a été actée dans la disposition finale 21 de la Ley Orgánica 1/2025, présentée par le gouvernement de Pedro Sánchez dans le cadre d’un texte consacré à l’efficacité du service public de la Justice. Elle répond à un double objectif : freiner la spéculation immobilière dans les zones les plus tendues et s’aligner sur les pressions de la Commission européenne, qui critique depuis plusieurs années ces « visas dorés », jugés à risque en matière de blanchiment et de sécurité.
Un programme qui pesait lourd dans l’immobilier des grandes villes
L’ampleur du phénomène est documentée par les chiffres du ministère du Logement espagnol. Depuis la création du dispositif en 2013, plus de 14 500 Golden Visa immobiliers ont été délivrés. Près de 94 % se concentraient dans quelques marchés sous forte tension : Madrid, Barcelone, Malaga, Alicante et les îles Baléares.
En 2019, 681 Golden Visa liés à l’achat de biens immobiliers d’au moins 500 000 euros ont été délivrés, illustrant l’apogée de ce modèle d’investissement résidentiel.
En 2023, le gouvernement a mobilisé ces données historiques pour justifier la révision, puis la suppression pure et simple du programme. Les autorités ont mis en avant l’impact sur les marchés déjà saturés, où les prix progressaient plus vite que les revenus locaux, et où les résidents peinaient à se loger.
Un revirement annoncé et assumé par le gouvernement
Le changement de cap ne s’est pas fait du jour au lendemain. En avril 2024, le Premier ministre Pedro Sánchez avait annoncé l’intention de son gouvernement d’éliminer la voie immobilière du Golden Visa, au nom du principe selon lequel le logement devait rester « un droit et non un objet de spéculation ». Entre décembre 2024 et janvier 2025, le Congrès des députés a définitivement approuvé le texte qui allait formaliser cette annonce.
Les détenteurs d’un Golden Visa obtenu avant le 3 avril 2025 conservent tous leurs droits s’ils maintiennent leur investissement initial, et bénéficient d’un renouvellement assoupli : validité de cinq ans au lieu de deux, sans pénalité rétroactive.
Les dossiers complets déposés avant le 3 avril 2025 continuent d’être instruits en 2026 selon l’ancienne législation de 2013, dans le cadre d’un régime transitoire. Les détenteurs qui souhaitent sortir du système peuvent aussi revendre librement leur bien, sans obligation de conserver l’actif pour la durée restante de leur permis.
Une demande internationale toujours forte malgré la fin du Golden Visa
La fermeture du canal « résidence par investissement » n’a pas freiné l’appétit des acheteurs étrangers pour la pierre espagnole. En 2025, année de transition, les ventes à des acquéreurs internationaux ont atteint un niveau historique, frôlant 140 000 transactions, soit près de 19 % de l’ensemble du marché national. Cette dynamique se poursuit en 2026, notamment sur les segments haut de gamme des grandes métropoles et des côtes les plus prisées.
En 2026, les étrangers représentent entre 48 % et 50 % des transactions immobilières dans la province d’Alicante.
Les Américains se distinguent par une montée en puissance notable : le nombre de transactions impliquant des acheteurs des États-Unis a triplé au cours de la dernière décennie. Désormais affranchis de la logique du Golden Visa, ils se positionnent massivement sur le marché du luxe à Madrid, sur la Costa del Sol et dans de nouvelles zones attractives comme les Asturies, où ils représentent déjà 16 % de la demande étrangère, selon des données d’Idealista. Les Britanniques demeurent néanmoins le premier groupe d’acheteurs non résidents, autour de 8 % des achats étrangers, suivis par les Allemands, les Néerlandais et les Français.
Un marché sous tension nourri par le déficit de logements
La suppression du Golden Visa n’a pas produit l’effet de détente espéré sur les prix. D’après le service d’études de la banque BBVA, qui a relevé ses prévisions à la mi-août 2026 dans un rapport intitulé « España: perspectives y électricité dans le secteur immobilier », les prix de l’immobilier devraient bondir de 12 % en 2026, contre une hausse de 10,2 % anticipée quelques mois plus tôt. D’autres acteurs, comme Bankinter, tablent sur une hausse moyenne nationale d’environ 7 %, quand l’agence de notation Fitch envisage une progression comprise entre 5 % et 7 %. Sur les littoraux les plus recherchés, la hausse annuelle s’approche des 10 %.
Le mouvement des prix s’explique par les fondamentaux du marché : l’Espagne crée environ 223 000 nouveaux ménages en 2026, mais ne lance la construction que de 153 000 logements. Cet écart alimente un déficit structurel de logements neufs, maintenant une pression constante à la hausse sur les prix.
BBVA Research met en lumière un frein supplémentaire : la congestion du réseau électrique national, qui ralentit la mise en chantier de nouveaux programmes résidentiels. Près de 88 % des nœuds de distribution électrique disposent de moins d’un mégawatt de capacité disponible, ce qui retarde la livraison de nombreux projets et limite encore davantage l’offre de logements, en particulier dans les zones à forte demande.
Les investisseurs se tournent vers de nouveaux visas
Si l’achat d’un bien, même supérieur à 500 000 euros, ne donne plus droit à un permis de séjour, les investisseurs non européens ne sont pas pour autant exclus du territoire espagnol. Le pays a redirigé sa politique migratoire en faveur de dispositifs axés sur la présence physique, l’activité économique et les revenus réguliers, au détriment des simples apports de capital.
Depuis 2026, le Visa pour nomades numériques, issu de la Ley de Startups, s’adresse aux télétravailleurs pour des entreprises hors d’Espagne. Il exige un revenu mensuel d’au moins 200 % du SMI (soit 2 442 à 2 849 € selon les barèmes consulaires 2026). Il permet aussi d’accéder au régime fiscal spécial « loi Beckham », avec un taux d’imposition forfaitaire de 24 % sur les revenus jusqu’à 600 000 €.
Le Visa de résidence non lucrative demeure une option privilégiée pour les retraités et les familles disposant de revenus passifs (dividendes, pensions, loyers), sans droit au travail en Espagne. Il impose un niveau de ressources correspondant à environ 400 % de l’indicateur public de revenu à effets multiples (IPREM), soit près de 2 400 à 2 450 euros par mois pour le demandeur principal, ou environ 30 000 euros par an. Contrairement à l’ancien Golden Visa, il exige une résidence effective d’au moins 183 jours par an, ce qui entraîne l’acquisition du statut de résident fiscal espagnol.
Les investisseurs porteurs d’un projet entrepreneurial innovant ou technologique peuvent demander le Visa d’entrepreneur ou de start-up, à condition que le projet soit validé par l’organisme public ENISA. En parallèle, la carte bleue européenne s’adresse aux cadres et profils techniques recrutés par des entreprises espagnoles, avec un salaire annuel généralement supérieur à 41 356 euros et des qualifications élevées exigées.
Un cadre migratoire réorienté vers l’intégration par le travail
La fin du Golden Visa s’inscrit dans une refonte plus large de la politique migratoire espagnole. Le nouveau Règlement sur l’immigration, adopté par le décret royal 1155/2024 et totalement entré en vigueur le 20 mai 2025, a réorganisé les mécanismes d’intégration, en particulier les différents régimes d’« arraigo », et assoupli l’accès aux permis de travail et d’études.
Un processus de régularisation exceptionnel a été ouvert du 16 avril au 30 juin 2026, via le décret royal 316/2026, pour les étrangers en situation irrégulière présents en Espagne avant le 1er janvier 2026. L’objectif est de privilégier la régularisation par l’emploi et l’intégration humaine, plutôt que par la seule capacité d’investissement.
Un tournant pour les investisseurs immobiliers
Pour les investisseurs non européens qui visaient autrefois Espagne : 681 nouveaux Golden Visa pour l’immobilier en 2023 comme référence d’un accès privilégié à la résidence, le paysage a radicalement changé. Ils peuvent toujours acheter librement des biens dans l’ensemble du pays, sans restriction géographique ni de montant, mais doivent désormais dissocier leurs objectifs patrimoniaux de leurs projets de séjour.
Malgré la suppression de la résidence par l’achat immobilier, l’Espagne continue d’attirer les capitaux internationaux. Le marché reste tendu par un déficit d’offre, des tensions sur les infrastructures, l’arrivée persistante de nouveaux ménages et une demande étrangère en montée en gamme. Toutefois, la résidence ne s’obtient plus par l’acquisition de mètres carrés, dans un cadre migratoire redéfini.
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