Le dispositif du permis de louer, outil local de lutte contre l’habitat indigne appliqué dans plus de 700 communes, est en passe de connaître un tournant majeur. Intégrée au projet de loi « Relance logement », une réforme prévoit de permettre aux collectivités d’exempter de cette obligation les logements gérés par des professionnels de l’immobilier titulaires d’une carte professionnelle. La mesure, saluée par les fédérations d’agents immobiliers, provoque de vives réactions chez les propriétaires bailleurs indépendants et les associations de consommateurs, qui dénoncent une rupture d’égalité entre propriétaires.
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Un assouplissement ciblé au cœur du projet « Relance logement »
Le permis de louer, créé par la loi ALUR de 2014 et renforcé par la loi « Habitat dégradé » en 2024, impose aux propriétaires de certains secteurs de solliciter une autorisation préalable de mise en location (APML) ou de déposer une déclaration de mise en location (DML) en mairie avant ou après la signature d’un bail. Ce contrôle vise à vérifier la décence et la salubrité des logements, et à endiguer les locations indignes.
L’exécutif propose une évolution majeure : laisser aux communes et intercommunalités la possibilité de dispenser de permis de louer les logements dont la gestion est confiée à un professionnel de l’immobilier dûment habilité.
Vincent Jeanbrun, ministre du Logement et de la Ville
Concrètement, là où une commune décidera d’appliquer cette dérogation, un propriétaire ayant mandaté une agence n’aurait plus à déposer de dossier de permis de louer à chaque changement de locataire. Le professionnel serait considéré comme un « tiers de confiance » censé garantir la conformité et la décence du logement, rendant inutile, selon le gouvernement et les fédérations, le double contrôle administratif.
Cette faculté ne serait toutefois ni automatique ni uniforme sur le territoire. Chaque collectivité devrait délibérer pour l’activer ou non. Dans les communes qui refuseraient la dérogation, tous les bailleurs, y compris ceux passant par une agence, resteraient soumis au même régime de permis de louer qu’aujourd’hui.
Un dispositif local en pleine extension, aux sanctions renforcées
Depuis son instauration, le permis de louer n’a cessé de gagner du terrain. Début 2026, entre 600 et 730 communes l’avaient instauré, soit une progression d’environ 25 % en trois ans, avec une concentration marquée dans les régions Hauts-de-France, Occitanie, Île-de-France et la métropole Aix-Marseille. L’outil reste toutefois local : ce sont les municipalités qui définissent les périmètres concernés et choisissent entre autorisation préalable (APML) ou simple déclaration (DML).
Dans le régime d’autorisation préalable, le bailleur doit obtenir un accord écrit de la mairie avant de signer le bail ; la collectivité peut exiger un diagnostic technique ou une visite de contrôle. Dans le régime déclaratif, le bailleur informe la mairie dans les quinze jours suivant la signature du bail, sans blocage préalable à la location.
Le non‑respect de ces obligations est lourdement sanctionné. Depuis le transfert du pouvoir de sanction des préfets vers les maires, les amendes administratives peuvent atteindre 5 000 € pour une location sans autorisation dans une zone soumise à l’APML, et jusqu’à 15 000 € en cas de récidive ou de location malgré un refus explicite de la commune.
Par ailleurs, la mise en œuvre pratique du dispositif représente un coût non négligeable pour les bailleurs. Les droits de dossier perçus par certaines municipalités s’établissent généralement entre 60 € et 120 € par demande, à chaque changement de locataire.
Professionnels de l’immobilier : une « victoire » contre les doublons administratifs
Les fédérations de professionnels de l’immobilier, au premier rang desquelles la FNAIM et l’UNIS, se sont fortement mobilisées en amont de cette réforme et saluent aujourd’hui l’orientation retenue. C’est à la suite d’une question écrite du député François Jolivet, soutenue par la FNAIM, que le ministre Vincent Jeanbrun a officiellement ouvert la voie à cette dérogation en début de mois de juin, avant qu’elle ne soit formalisée dans le projet de loi.
L’application systématique du permis de louer aux logements administrés par des professionnels constituait une lourdeur administrative inutile. Les administrateurs de biens et les agents immobiliers, déjà soumis à un régime de responsabilité civile professionnelle, à la loi Hoguet et à un devoir de conseil, assurent de facto des vérifications de décence et de sécurité. Le contrôle municipal viendrait donc faire double emploi.
Loïc Cantin, président de la FNAIM
L’UNIS, par la voix de sa représentante Danielle Dubrac, soutient également la réforme. Elle met en avant les délais de traitement des dossiers par les services municipaux, souvent proches d’un mois pour une autorisation préalable, ce qui retarderait la signature des baux et freinerait, selon elle, la fluidité du marché locatif, notamment dans les zones tendues où la demande est forte.
Selon les syndicats professionnels, la dérogation aux communes vise à simplifier les démarches pour les logements gérés par des professionnels et à libérer des capacités d’instruction pour concentrer les contrôles sur les logements à risque, notamment ceux gérés en direct dans les segments les plus précaires
Propriétaires indépendants : une « distorsion des règles » et un avantage indu aux agences
L’annonce de cette dérogaion partielle a immédiatement suscité une levée de boucliers chez les représentants des bailleurs particuliers et des propriétaires qui gèrent eux‑mêmes leurs biens.
La plateforme PAP dénonce une injustice : les propriétaires en gestion directe supportent seuls les frais de permis de louer (60 à 120 € selon les communes), tandis que ceux passant par une agence peuvent en être exonérés si leur commune le décide. Cela crée un avantage concurrentiel artificiel pour les agences, incitant les propriétaires à abandonner la gestion directe pour des services payants.
Jean‑Philippe Larger, représentant la Fédération des Propriétaires et Bailleurs Indépendants, évoque une « distorsion des règles » et une situation qu’il juge absurde : dans une même rue, pour deux appartements identiques, un propriétaire en gestion directe resterait soumis à une demande d’autorisation assortie de délais pouvant aller jusqu’à un mois, alors que son voisin serait dispensé de toute formalité parce qu’il rémunère un intermédiaire professionnel.
Plus largement, certaines organisations de propriétaires, comme l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), critiquent le permis de louer dans son ensemble, qu’elles jugent de plus en plus punitif et décourageant pour l’investissement locatif, en particulier dans les secteurs où les procédures sont jugées lourdes et les contrôles fréquents.
Associations de consommateurs et de locataires : inquiétudes sur la lutte contre l’habitat indigne
Les associations de défense des consommateurs et des locataires expriment, elles aussi, de fortes réserves, non pas au nom des bailleurs, mais au regard de l’efficacité de la lutte contre l’habitat indigne.
Les agences immobilières restent des acteurs commerciaux mandatés et rémunérés par les propriétaires. Leur statut de professionnels ne garantit pas qu’elles refuseront systématiquement de mettre sur le marché un logement non décent. Une carte professionnelle ne constitue pas une assurance infaillible de conformité technique et les contrôles effectués par un agent municipal dans le cadre d’une visite d’autorisation ne peuvent être assimilés à l’examen, souvent documentaire, réalisé par une agence.
David Rodrigues, représentant de l’association CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie)
D’autres associations impliquées dans la lutte contre le mal‑logement, comme la Fondation pour le logement, pointent un double risque. D’une part, le fait de déléguer une partie du contrôle de décence à des acteurs privés pourrait, à leurs yeux, affaiblir un outil qui s’était progressivement structuré pour permettre aux communes d’identifier et de traiter des situations de logements indignes. D’autre part, ces organisations rappellent que les véritables « marchands de sommeil » échappent déjà souvent au dispositif, en ne déclarant pas leurs locations ou en contournant les règles, tandis que les mairies souffrent d’un manque chronique de moyens humains et financiers pour instruire l’ensemble des demandes de permis de louer.
L’enjeu est de renforcer les moyens de contrôle et de ciblage dans les communes pour repérer plus efficacement les situations à risque, y compris via les intermédiaires professionnels, plutôt que de réduire le champ d’application du permis de louer.
Une réforme encadrée par un calendrier législatif et des avertissements juridiques
Si le projet de dérogation pour les logements gérés par des professionnels est désormais inscrit dans le texte « Relance logement », il n’est pas encore en vigueur. Le projet de loi suit actuellement son parcours parlementaire, avec une procédure accélérée engagée par le gouvernement. Il devra être voté par le Parlement puis promulgué et publié au Journal officiel avant de produire des effets juridiques.
En outre, même après la promulgation, les communes et intercommunalités devront adopter des délibérations spécifiques pour activer, sur leur territoire, l’exemption au profit des logements gérés par des professionnels. À ce stade, aucune collectivité ne peut donc légalement en dispenser les bailleurs.
Des avocats et gestionnaires immobiliers rappellent que, tant que la loi n’est pas adoptée et les délibérations locales non prises, les propriétaires restent soumis aux obligations actuelles du permis de louer. Un bail conclu sans autorisation dans une zone APML expose à des amendes de 5 000 à 15 000 €.
Dans l’attente de l’issue des débats parlementaires et des choix des communes, deux lignes de fracture restent donc vives : celle qui oppose professionnels de l’immobilier et bailleurs indépendants sur l’égalité de traitement, et celle, plus large, qui divise acteurs du logement sur l’équilibre entre simplification administrative, fluidité du marché locatif et exigences de contrôle dans la lutte contre l’habitat indigne.
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