Un couple de trentenaires d’Ann Arbor, dans le Michigan, est devenu le premier ménage américain à financer l’achat de sa maison grâce à un prêt hypothécaire adossé au bitcoin, garanti par Fannie Mae. Cette opération, annoncée début juin 2026 par le prêteur en ligne Better Home & Finance en partenariat avec la plateforme Coinbase, marque une étape historique dans l’intégration des actifs numériques au crédit immobilier traditionnel.
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Un achat immobilier rendu possible sans vendre de bitcoin
Joe, ingénieur logiciel, et Amy, étudiante en master, souhaitaient acheter leur première maison. Ils disposaient d’importantes économies en bitcoin, mais ne détenaient pas suffisamment de liquidités en dollars pour constituer l’apport exigé par les banques classiques, généralement au moins 20 % du prix du bien.
Better propose un « crypto-backed conforming mortgage » : les emprunteurs peuvent utiliser leur bitcoin comme garantie pour l’apport, sans le vendre, tout en obtenant un prêt standard conforme aux critères de Fannie Mae.
Grâce à cette structure, Joe et Amy ont pu acquérir leur maison sans déclencher d’événement taxable sur leurs plus-values en cryptomonnaies, évitant ainsi une imposition immédiate sur les gains accumulés. Ils conservent par ailleurs l’intégralité de leur exposition au marché du bitcoin et restent propriétaires de leurs jetons, qui leur seront restitués une fois le prêt intégralement remboursé.
Un montage en deux prêts, avec une seule mensualité
Le mécanisme repose sur deux prêts simultanés, tous deux gérés par Better. Le premier est un prêt hypothécaire classique, sur 15 ou 30 ans à taux fixe, parfaitement conforme aux exigences de Fannie Mae. Ce prêt peut être racheté par l’agence fédérale sur le marché secondaire comme n’importe quel crédit immobilier américain standard.
Le second prêt couvre environ 20 % de la valeur du bien et est garanti non par un actif immobilier ou des dollars, mais par des crypto-actifs (bitcoin ou USDC). Ces actifs sont transférés par API depuis le compte Coinbase de l’emprunteur vers un compte de conservation sécurisé Coinbase Prime custody, géré pour le compte de Better.
Les deux prêts partagent le même taux d’intérêt et le même échéancier d’amortissement. Pour le couple, l’ensemble se traduit par une seule mensualité en dollars à régler à Better, comme pour une hypothèque classique. En contrepartie de ce montage innovant, le taux appliqué peut toutefois être plus élevé que sur un crédit immobilier standard, jusqu’à environ 1,5 point de pourcentage supplémentaire.
Une garantie en bitcoin surdimensionnée et sans appels de marge
Pour limiter le risque lié à la volatilité des actifs numériques, Better a opté pour un mécanisme de sur-garantie très marqué. Pour un apport de 100 000 dollars à financer, l’emprunteur doit mettre en gage pour environ 250 000 dollars de bitcoin, soit un ratio de sur‑collatéralisation de l’ordre de 250 %. En cas d’utilisation d’USDC, le ratio tombe à 125 %, reflet de la moindre volatilité d’un stablecoin adossé au dollar.
Une fois la structure de collatéral verrouillée à la signature du prêt, elle reste inchangée pendant toute la durée du crédit. Aucun appel de marge n’est effectué, même en cas de forte baisse du cours du bitcoin. L’emprunteur n’a pas à fournir de garanties supplémentaires, tant qu’il continue à honorer ses mensualités en dollars. Better ne peut liquider le bitcoin déposé qu’en cas de défaut persistant, après plus de 60 jours de retard de paiement.
Ce dispositif « one-and-done » sécurise ainsi le plan de financement des ménages en évitant des appels de marge potentiellement déstabilisants, tout en protégeant le prêteur grâce à une importante sur‑collatéralisation initiale.
Une réponse à la crise de l’accession à la propriété
Le lancement de ce prêt s’inscrit dans un contexte de tension croissante sur l’accession à la propriété aux États-Unis. En 2026, l’âge médian des primo-accédants a atteint un record de 40 ans, contre 32 ans dix ans plus tôt. Hausse des taux, flambée des prix immobiliers et stagnation de l’épargne disponible en espèces repoussent l’achat d’un premier logement.
Pourcentage de clients pré-approuvés par Better qui ne finalisent pas un achat en raison d’un manque de trésorerie pour l’apport initial.
Parallèlement, des millions de jeunes Américains ont accumulé une part significative de leur patrimoine sous forme de crypto-actifs. C’est ce décalage — richesse numérique mais manque de cash en dollars — que veut combler le « crypto-backed conforming mortgage », en permettant de mobiliser le capital en bitcoin sans avoir à le convertir et à subir immédiatement l’impôt sur les plus-values.
Un cadre réglementaire fédéral en voie de structuration
Ce produit n’aurait pas pu voir le jour sans une évolution préalable du cadre réglementaire. En juin 2025, la Federal Housing Finance Agency (FHFA), autorité de supervision de Fannie Mae et Freddie Mac, a émis une directive demandant aux deux agences d’élaborer des lignes directrices pour accepter les cryptomonnaies détenues sur des plateformes régulées américaines comme actifs de réserve dans l’analyse du risque de crédit, sans obligation de conversion en dollars.
Cette impulsion a été renforcée par une interprétation conjointe de la SEC et de la CFTC publiée mi-mars 2026. Ce texte a clarifié que la majorité des crypto-actifs ne doivent pas être traités comme des valeurs mobilières, simplifiant ainsi leur intégration dans les structures de financement traditionnelles, notamment celles où bitcoin et USDC servent de garanties.
Paul S. Atkins et Michael S. Selig
Malgré ces avancées, un rapport publié à la mi-mai 2026 souligne que la plupart des grands prêteurs restent prudents : les standards d’évaluation du risque de crédit pour les revenus et patrimoines issus des cryptomonnaies sont encore flous, notamment faute de règles harmonisées de la part d’autres autorités fédérales comme le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).
Fannie Mae en première ligne, les élus demandent des garanties
En acceptant de garantir le premier prêt hypothécaire adossé au bitcoin de Better, Fannie Mae franchit un seuil inédit. L’agence peut acheter la composante « hypothèque classique » du montage sur le marché secondaire, comme pour tout prêt conforme. Elle se retrouve donc indirectement exposée à un produit dont l’apport a été financé sur la base d’un collatéral crypto.
Entre fin avril et mai 2026, des élus comme le sénateur Dick Durbin ont écrit à la FHFA pour s’inquiéter des risques des prêts garantis par des actifs numériques pour les contribuables et le bilan de Fannie Mae en cas de retournement violent du marché des cryptomonnaies.
La FHFA, qui a porté la réforme, doit désormais arbitrer entre l’objectif de moderniser l’accès au crédit pour une génération dont l’épargne est de plus en plus numérique et la nécessité de contenir les risques systémiques potentiels.
Vers une généralisation nationale dès l’été 2026
Après ce premier cas concluant à Ann Arbor, Better et Coinbase prévoient de déployer le « crypto-backed conforming mortgage » à l’échelle nationale à partir de l’été 2026, pour tous les emprunteurs éligibles. L’expérimentation initiale s’est concentrée sur le Michigan, mais l’ambition est désormais d’étendre ce type de financement à l’ensemble du pays.
Début juin 2026, la liste d’attente comptait environ 500 emprunteurs potentiels, avec un volume de prêts estimé à 250 millions de dollars. Les États les plus intéressés sont la Californie, New York et la Floride.
La liste d’attente regroupe environ 500 emprunteurs, représentant un volume de prêts de 250 millions de dollars.
Volume de prêts estimé à 250 millions de dollars, démontrant une forte demande.
Ces États affichent le plus fort intérêt en raison de prix immobiliers élevés et d’une forte concentration d’investisseurs en actifs numériques.
Better met en avant cette file d’attente comme la preuve d’un besoin réel d’outils financiers permettant de convertir un patrimoine en cryptomonnaies en pouvoir d’achat immobilier, sans en sacrifier la propriété ni déclencher immédiatement la fiscalité associée.
Un contraste marqué avec l’approche européenne
Alors que les États-Unis institutionnalisent progressivement les prêts hypothécaires adossés aux cryptomonnaies via des acteurs comme Better et Fannie Mae, l’Europe avance sur un autre terrain, centré sur la transparence fiscale et la régulation prudentielle.
Depuis le 1er janvier 2026, la directive DAC8 impose aux plateformes d’actifs numériques de transmettre automatiquement chaque année aux administrations fiscales les transactions et soldes de leurs utilisateurs. En France, la loi de financement de la sécurité sociale adoptée fin 2025 a relevé le taux du Prélèvement Forfaitaire Unique sur les plus-values réalisées lors de la vente d’actifs numériques à 31,4 % à partir de 2026.
Dans ce contexte, le recours à des prêts garantis par des cryptomonnaies — sans vente effective des actifs — apparaît attractif pour certains investisseurs européens, car il permettrait, en théorie, de ne pas déclencher d’imposition sur des plus-values encore latentes. Mais la réglementation reste loin de celle des États-Unis.
Le règlement MiCA, dont la période de « grandfathering » s’achève le 1er juillet 2026, impose dès cette date une autorisation complète pour tout intermédiaire financier proposant des services de conservation ou de prêt en cryptomonnaies. Une consultation publique sur une extension dite « MiCA II », ouverte du 20 mai au 31 août 2026 par la Commission européenne, vise justement à combler certaines lacunes, notamment l’absence d’harmonisation des activités de prêt, d’emprunt et de finance décentralisée.
Cette zone grise explique pourquoi des produits standardisés de prêts hypothécaires garantis par l’État, calqués sur le modèle Better/Fannie Mae, peinent à se structurer officiellement au sein de l’Union européenne.
Une avancée expérimentale aux effets encore incertains
Le prêt obtenu par Joe et Amy symbolise un tournant : pour la première fois, un actif aussi volatile que le bitcoin est intégré dans un mécanisme d’accession à la propriété soutenu par une agence fédérale américaine. Pour le couple, ce montage a offert une solution concrète à l’équation « beaucoup de bitcoin, peu de dollars » et a accéléré l’achat de leur première maison sans sacrifier leur position sur le marché crypto.
Pour le système financier, cette expérimentation teste si la sur-collatéralisation, l’absence d’appels de marge et les garde-fous réglementaires peuvent contenir la volatilité des actifs numériques tout en élargissant l’accès au crédit immobilier aux investisseurs en cryptomonnaies.
Les prochains mois, avec la montée en puissance de ce type de prêts et l’éventuelle réaction des marchés immobiliers et crypto, permettront de mesurer si cette innovation restera un segment de niche ou deviendra une composante durable du paysage hypothécaire américain.
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