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Investir en Estonie : le meilleur rendement en Europe?

Investir en Estonie : le meilleur rendement en Europe?
par cyril jarnias - le 18 août 2016

Investir en Estonie : l’eldorado immobilier?

Investir en Estonie, c’est certainement le pays auquel on n’aurait pas pensé pour investir dans l’immobilier. Et, pourtant, étudier ce marché pourrait vous aider à investir en Europe.

Nous évoquerons ici principalement l’investissement immobilier locatif en Estonie (un des sujets du blog patrimoine).

Mise à jour immobilier  (24/12/18) :

Ma nouvelle chronique BFM sur les opportunités dans l’immobilier  sur BFM Business Intégrale placements.

Je vous souhaite d’agréables fêtes de fin d’année et mes meilleurs voeux de santé et de bonheur pour l’année 2019!

 

Mise à jour du 01/07/2018 :

J’ai évoqué ma vision des pays à privilégier pour un investissement immobilier à l’étranger  dans ma nouvelle chronique sur BFM :

En parallèle, je vous invite à découvrir :

mon nouvel outil sur l’investissement immobilier à l’étranger : ICI

 

 


Sommaire investir en Estonie :

1. Estonie : comprendre son économie et sa démographie avant d’investir

2. Estonie : le marché de l’immobilier, l’histoire d’un boom

3. Quel prix pour un appartement et pour quel loyer en Estonie?

4. Achat et location appartement en Estonie : comment?

5. Quelle protection du propriétaire en Estonie?

6. Quel est le meilleur pays en Europe pour investir dans l’immobilier?



1. Estonie : comprendre son économie et sa démographie avant d’investir

Tout d’abord, on ne peut parler de l’Estonie sans parler de géographie et de l’appartenance de l’Estonie aux pays Baltes avec la Lituanie et la Lettonie.

pays balte Estonie

Pour reprendre ce que me disait une connaissance estonienne :

L’Estonie ne fait pas partie de l’Europe de l’Est mais (pour elle) de l’Europe du Nord.

Amis lecteurs : l’Estonie, déjà, c’est en Europe du Nord et pas en Europe de l’Est!

Point qui peut avoir toute son importance surtout quand on regarde le positionnement de l’Estonie à l’orée des chemins entre les pays scandinaves et les pays baltes que sont (avec l’Estonie) la Lettonie et la Lituanie.

N’oublions pas non plus le lien avec la Russie (stratégique et énergétique) avec le passage oléoducs.

Petite anecdote : quand j’ai fait la connaissance de cette estonienne, j’ignorais sa nationalité.

Par contre, je connaissais déjà une lituanienne (le fait du hasard, je tenais à le préciser).

Par conséquence, quand il s’est agit de trouver sa nationalité, j’avais des repères sur le visage en repensant à cette lituanienne.

En regardant un peu sur internet, je n’ai pas eu trop de difficultés à trouver son pays d’origine.

Moralité de l’histoire : c’est toujours intéressant d’être un peu physionomiste et d’avoir une bonne mémoire pour découvrir les origines d’une personne ou d’un lieu (je pense à l’investissement à l’étranger quand on fait des repérages aussi). En parallèle, vous vous remettez à la géographie et vous apprenez sur la culture d’un pays.

Que retenir de l’Estonie d’ailleurs? 

Ce qui m’a marqué avec ce pays : une petite population avec 1,3 millions d’habitants et un positionnement géographique prisée par la Russie notamment au niveau de l’alimentation de ses gazoducs et l’accès à la mer baltique (d’où pays baltes cqfd…).

Ce pays est loin d’être une économie émergente en Europe avec un PIB par habitant de l’ordre de 10000 dollars.

Autre point important sur l’économie de ce pays : il est intéressant de savoir que la croissance de ce pays est énormément liée aux investissements directs de l’étranger ou IDE.

Selon la Conférence des Nations Unies sur le Commerce et le Développement (CNUCED), les IDE représentent 80% du PIB du pays.

L’Estonie est donc étroitement dépendant du reste du monde. En cas, de ralentissement économique, on peut donc supposer que ce n’est pas son marché domestique qui prendra la relève pour tirer la croissance du pays.

La démographie de l’Estonie : point important pour investir en Estonie 

pyramide des ages estonie
Les estoniens sont plus de 1,3 millions de personnes et ils sont relativement jeunes.
Quand je regarde la pyramide des âges de l’Estonie : je suis assez positif sur le potentiel des estoniens à générer de la croissance future.

BON A SAVOIR :  l’Estonie compte 1,3 millions de personnes, une population relativement jeune. Un PIB/habitant de 10000 USD en moyenne. Certes, le pays est dépendant du reste du monde mais il ne devrait pas souffrir d’un manque de locataires solvables, sa population est jeune.

Certes, comme n’importe quel pays développé, les populations vieillissent.
Mais, pour les estoniens, la part des 0-40 ans représentent plus de la moitié de la population.
Nous ne sommes donc pas comme en Allemagne ou pire au Japon où nous auront un déficit de population.
C’est donc rassurant pour trouver des potentiels locataires jeunes et solvables.

2. Estonie : un marché immobilier qui a culminé en Europe

On ne peut pas dire qu’historiquement le marché immobilier estonien fut très porteur.

C’est un marché relativement étroit concentré principalement sur sa capitale Tallinn : c’est plus de 50% des transactions immobilières pour une pays de 1,3M d’habitants. On doit savoir aussi que pratiquement 40% de la population estonienne est concentrée sur la capitale.

Il faut comprendre que les pays d’Europe du Nord dont l’Estonie et la Lituanie ont connu un boom immobilier notamment à partir des années 2000.

On peut dire qu’avant la crise économie US de 2008 (Subprimes américains) : le marché immobilier estonien a connu un plein boom à partir de 2000.

La demande de biens immobiliers sur la capitale avait atteint un sommet en 2006. Les étrangers se ruaient vers Tallinn faisant s’envoler les prix dans un marché étroit.

A Tallinn, le prix moyen d’un appartement avec deux chambres a augmenté en moyenne de 27% par an de 2001 à 2005.

Le prix des maisons en 2006  a fortement augmenté également avec une hausse des prix de plus de 50% en glissement annuel.

Des exemples de prix au plus haut du marché estonien :

Prix moyen d’un appartements deux pièces à Tallinn : hausse  de près de 450% entre 2000 et 2007.

Sur les autres villes estoniennes importantes :  

A Tartu, les prix ont augmenté de plus de 430%.

A Parnu, c’est +440%.

BON A SAVOIR : à partir de 2000, jusqu’à la crise mondiale de 2008, les prix de l’immobilier en Estonie pouvait prendre entre 20 et 50% par an notamment sur la capitale Tallinn. Beaucoup de propriétaires, peu d’immobilier locatif, des investisseurs internationaux très actifs, le marché immobilier étroit s’est retourné fortement à la baisse après 2006.

Prix moyen appartement en Estonie avec  trois chambres :

hausse de 410% à Tallinn et,

+480% à Tartu.

Il faut savoir qu’à partir de 2000, on pouvait avoir sur un an plus de 70% d’augmentation sur les prix des appartements estoniens.

Malheureusement, l’étroitesse du marché de l’immobilier estonien, la dépendance économique au reste du monde couplés à la crise de 2008 ont fait éclater la bulle immobilière.

Il ne faut pas non plus oublier que pendant les années 2000, les propriétaires résidents ont dépassé les 90% en Estonie. De fait, le marché du locatif est devenu encore plus étroit pour investir en Estonie.

On comprend donc mieux la complexité du marché estonien à ce jour après la correction des prix de l’immobilier à partir de 2008.


 3. Quel prix pour un appartement et pour quel loyer en Estonie?

Toutes les questions à se poser pour investir en Estonie sont de savoir :

Quelle surface acheter ?

Quel type de bien ? Appartement ? Maison?

Quelle localisation géographique?

Quel prix?

Pour quel loyer ? (donc quel rendement au final).

Aujourd’hui, amis lecteurs, on me contacte pour me parler du locatif classique mais aussi du locatif saisonnier de type airbnb.

Je vous propose donc de répondre aux questions et de regarder les prix à la vente et le locatif :

Pour la surface du bien : entre 40 et 60 m carré de préférence (pour loger une famille solvable avec 2 salaires),

De préférence un appartement sur la capitale Tallinn,

Localisation : principalement Tallinn où toutes les commodités seront accessibles (aéroports, transports, santé…) et les potentiels locataires (beaucoup de propriétaires en Estonie donc encore moins de locataires dans les petites villes…).

Pour le loyer : compter entre 500 euros et 700 euros entre un T2 et T3 de bon standing (cf. exemple de biens à louer ci-dessous).

prix appartement tallinn

Comme vous pouvez le voir sur cet exemple de prix provenant d’agences immobilières, nous sommes facilement au-delà de 100000 euros pour un surface supérieure à 50 m carré.

J’ai pris ici des prix moyens sur Tallinn la capitale.

Je pense donc que pour un bien de qualité, il faudra compter entre 100000 et 130000 euros. Je pense que pour de nombreuses capitales européennes : c’est le bon budget pour un bien de qualité à louer et facile à revendre.

Maintenant toute la question est de savoir à quel montant on peut louer un deux à trois pièces en Estonie avec 2 chambres par exemple pour une famille de 4 personnes.

J’ai donc recherché sur Tallinn en hors saison des appartements avec deux chambres et j’ai regardé le prix moyen locatif  en Estonie et à toujours sur Tallinn.

location appartement estonie

Comme vous pouvez le constater, nous sommes sur des surfaces entre 40 et 50 m carrés autour des 500 euros.

Je suis ensuite aller regarder sur airbng les prix du locatif saisonnier à Tallinn :

Je vais partir sur des hypothèses :

50% de taux d’occupation,

un loyer moyen pour un appartement avec 2 chambres à 2000 euros (prix hors haute saison sur airbnb).

On va donc être à 2000 X 0,5 = 1000 euros de loyer au mois.

BON A SAVOIR : un appartement avec deux chambres sur Tallinn coûtera entre 100000 et 150000 euros avec un locatif entre 500 euros et 1000 euros par mois en locatif classique ou saisonnier. Les rendements bruts iront de 5% à 10%. Il faut bien prendre en compte une taxation sur les revenus de 20% (pas de double taxation avec la France).

Donc imaginons que l’appartement coûte 120000 euros, j’ai 12000 euros de loyers par an. J’arrive donc avec un rendement immobilier de 10% brut au moins sur Tallinn en Estonie.

Je pense que l’on peut cibler entre 5% minimum et 10% brut pour du saisonnier.

A cela, vous devrez enlever vos frais d’agence, vos charges classiques (entretien…), la taxe foncière (max. 2% du bien par an) et la taxe sur les revenus fonciers  de l’ordre +/- 20% à ce jour (une seule taxation en Estonie).

Par conséquence, tout va dépendre du prix à l’achat du bien et du taux de vacance de votre bien immobilier locatif en Estonie (principalement sur Tallinn).


 4. Achat et location appartement en Estonie : comment? Crédit possible en Estonie?

Il n’est pas forcément complexe pour acheter un appartement en Estonie : 3 étapes

  1. Vous cherchez un bien.
  2. Vous allez devoir trouver une agence immobilière ou un vendeur en direct.
  3. Vous devrez faire appel ensuite à un notaire :

un protocole de pré-achat,

vous devrez faire un acompte de 10% du prix du bien,

vous ne pouvez plus vous rétracté en Estonie un fois le protocole signé!

BON A SAVOIR POUR INVESTIR EN ESTONIE :  pour acheter un bien immobilier, on passe par un agent immobilier, un notaire et les délais sont d’au moins deux mois pour acquérir un bien. Vous ne pouvez pas vous rétracter une fois un acompte de 10% versé. Vous avez des frais d’agence 2 à 4%, de notaire avec une tva à 20% et un timbre fiscal à régler. Vous n’avez pas de titre de propriété mais votre bien est inscrit à un registre du foncier estonien à votre nom. Le crédit n’est pas possible sur place pour un non estonien.

Ensuite, vous devrez payer un timbre fiscal (nous y reviendrons).

Vous n’avez pas de titre de propriété en Estonie. Une application notariée est faite au registre foncier qui transfère la propriété du bien à l’acheteur et celui est inscrit dans le registre de la propriété foncière estonien.

Les délais sont de plus de deux mois pour acquérir un bien immobilier en Estonie.

Puis, vous devrez payer des frais pour acheter un bien immobilier en Estonie :

une TVA de 20% sur les frais,

des frais d’agence allant de 2 à 4%,

frais de notaire progressifs et dégressifs au-delà de 639000 euros (environ, les prix évoluent) et des frais de timbre fiscal jusqu’à 0,4% au-delà 639000 euros.

Une fois achetée, vous aurez un taxe locale (un équivalent taxe foncière et habitation) à régler variable suivant le lieu où vous achetez.

Pour le crédit, les banques françaises ne peuvent pas se couvrir sur l’achat d’un bien hors de France.

Donc, le bien devra être financé au comptant.

Vous devez donc disposer de liquidités et vous devrez pouvoir réagir vite.

Aucun risque de change à prévoir, l’Estonie est membre de l’Europe donc vous payerez en euros.

De fait, vous n’aurez pas besoin sans doute d’avoir un compte bancaire en Estonie pour percevoir vos loyers avec l’agence choisie par exemple.


 5. Quelle protection du propriétaire en Estonie?

Je remarque en m’intéressant au marché de l’immobilier en Europe que bien souvent tout se passe au moment de la rédaction du bail avec le futur locataire.

Généralement, il est indispensable de s’entourer d’un bon juriste en droit des contrats pour bétonner les obligations des parties au contrats.

Il faut savoir que les loyers ne sont pas vraiment règlementés : le propriétaire peut donc augmenter son loyer dans la limite du raisonnable une fois par an (on peut imager que sur un prix de loyer trop fort, il va s’exclure mécaniquement du marché locatif).

En Estonie,  il n’y a plus une règlementation forte sur l’encadrement des loyers depuis 1992.

La clé est donc la rédaction du bail de location résidentielle.

Le bail est généralement à durée déterminée.

Le locataire peut demander des indemnités aux propriétaires si celui veut récupérer son bien durant le bail.

Comme en France, le propriétaire doit aider son futur ex locataire a trouver un autre bien locatif.

Le propriété doit bien stipuler la durée du contrat sous peine d’avoir un contrat de bail requalifié en bail indéterminé.

Un délai de deux semaines doit être respecté à minima avant la fin du bail pour demander une prolongation ou un non renouvellement du bail locatif.

Pour un bail de plus de deux ans, le délai passe à 2 mois.

En général un contrat de bail en Estonie peut être annulé si on respecte un préavis de trois mois.

BON A SAVOIR : la protection du propriétaire pour les loyers impayés. Après 3 mois de loyers impayés, on peut saisir le tribunal. Mais il faudra compter plus de 5 mois pour espérer une expulsion. Le locataire a droit de faire de la sous location sans accord du propriétaire en Estonie mais le locataire peut être responsable des agissement du sous locataire. Sous les 3 mois de sous location, les risques sont limités.

Que se passe-t-il si le locataire ne paye pas en Estonie ?

Après trois de non paiement du loyer, le propriétaire peut saisir le tribunal.

Maintenant, la procédure peut s’avérer longue.

Il faut compter au minimum deux mois pour un première réponse jusqu’à plus de 5 mois pour espérer avoir une décision de justice définitive et une expulsion du locataire.

Il faut savoir aussi que les locataires peuvent sous-louer sans consentement du propriétaire. Mais le locataire demeure responsable des activités du sous-locataire.

Il est fortement conseiller de « blinder » le bail locatif pour éviter les dérives de la sous-location.

Je me rends compte que la législation sans se ressembler dans les pays européens amène toujours à la même situation.

Bien souvent, on ne dispose (comme en France) d’assurance contre le non paiement des loyers. Vous devez donc faire appel à un juriste qui sera en mesure de protéger le propriétaire.

Le contrat de location est donc la clé de voute avant de se lancer dans l’immobilier locatif à l’étranger.

Je ne peux donc que vous déconseiller de vous concentrer uniquement sur le rendement théorique de votre futur bien immobilier en Estonie.

Certes, investir en Estonie, ce n’est pas investir à 10000 km de la France mais n’oubliez jamais que vous aurez toujours la barrière de la langue pour pouvoir échanger avec vos futurs locataires. Le choix de l’agence sera donc aussi primordiale car elle fera le tampon en permanence entre vous et vos locataires!


 6. Quel est le meilleur pays en Europe pour investir dans l’immobilier?

Investir en Estonie pour espérer payer moins d’impôt et avoir plus de rendement qu’en France?

Sur mon blog patrimoine, je tends à expliquer que la quête de rendement n’est pas le but ultime en gestion de patrimoine.

Combien de fois j’ai pu voir des montages immobiliers bancals, tout cela juste pour espérer un rendement mirifique et déduire je ne sais quelle somme sur son impôt sur le revenu.

A titre d’exemple : les erreurs en investissement immobilier

on va se retrouver avec des biens immobiliers que l’on pourra avoir du mal à revendre,

des montages de crédit qui laisseront Madame avec un salaire plus faible dans une situation compliquée pour les gérer et payer les charges,

une fiscalité non optimisée où l’on prendra de la CSG de plein fouet avec une nouvelle tranche d’imposition en vue,

des locataires qui ne payent pas (si une simple assurance couvrait tout cela se saurait…),

des travaux que l’on ne sait pas évaluer,

des biens immobiliers acheter à plus de 10000 km dans un pays que l’on ne connait pas (j’adore la Floride…),

une agence qui ne fait pas son travail,

une fiscalité locale que l’on ne maîtrise pas…,

la barrière de la langue (non tout le monde ne parle pas anglais).

La liste des inconvénients pourrait être très longue  pour acheter un bien immobilier à l’international.

Faut-il investir dans l’immobilier estonien?

L’immobilier en Estonie a connu une crise de l’immobilier entre 2008 et 2010 et la crise économique.

Les prix ont donc chuté et le pays a connu un chômage supérieur à 14%.

Comme je l’indiquais auparavant ce pays est très voire trop dépendant du reste du monde.

Ensuite, amis lecteurs, vous voyez bien que ce pays est petit. Ce n’est pas négatif mais cela veut dire que le marché de l’immobilier reste étroit.

Cela reste néanmoins un des pays les moins endettés de l’UE

Les investissements immobiliers en Estonie vont donc se concentrer sur la capitale Tallinn : elle représente à elle seule 1/3 de la population estonienne.

Vous avez vu qu’un 3 pièces les prix tournait autour de 120000 euros pour un loyer de l’ordre de 600 euros au mieux (X3 pour du saisonnier).

On arrive à des rendements proches des 5% nets.

Avec des solutions comme Airbnb, je pense que vous pouvez doubler ce rendement (si taux d’occupation d’au moins 50%).

Vous aurez une fiscalité à ce jour de l’ordre de +/- 20% sur l’impôt sur le revenu payé en Estonie (pas de double imposition France / Estonie). Les détails fiscaux  sur ce site sur l’immobilier international ici.

Quel est le problème pour investir en Estonie?

Le marché est étroit.

Il dépend trop des fluctuations économiques internationales : mauvaises aujourd’hui.

Plus de 80% des estoniens sont propriétaires : le marché est donc restreint.

Les solutions de types airbnb rendent le marché encore plus étroit pour le futur acquéreur.

Sur le plan géographique à part la capitale bien desservie, il faudra être avec des locaux pour trouver les bonnes zones hors capitale.

On reste donc dans un marché de l’immobilier estonien compliqué pour investir aujourd’hui.

Où investir en immobilier en Europe?

Pour ceux qui suivent régulièrement mon blog mais aussi pour nos nouveaux lecteurs, nous évoquons régulièrement le marché immobilier hongrois.

Nous pensons que Budapest et la Hongrie sont aujourd’hui une des meilleures zones pour investir dans l’immobilier locatif hors de France. Le marché estonien nous semble trop étroit. Les rendements immobiliers en Hongrie sont meilleurs qu’en Estonie. Partagez l’article ou contactez-nous!

Sur ce tableau nous comparons les rendements en Europe avec l’Estonie :

Budapest Hongrie rendement moyen annuel  : 7,5%
Tallinn Estonie rendement moyen annuel  : 4%
Londres UK

3 %

Paris France

2 %

(Rendement moyen source : real estate global market)

Nous pensons que la Hongrie a un fort potentiel pour ces prochaines années :

 

Rendement immobilier bien supérieur, population stable, sécurité, place géographique favorable et fiscalité attrayante.

Nous évoquons les étapes pour bien acheter en Hongrie : cliquer ici.

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Vous souhaitez des questions sur l’immobilier à l’international? CONTACTEZ-NOUS SUR LE FORMULAIRE CI-DESSOUS

 

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A Propos De Cyril Jarnias

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