Investir à Madagascar, c’est s’aventurer dans un pays où les opportunités d’investissements sont nombreuses. La grande île fait partie des destinations touristiques les plus prisées au monde. Pour cause ? Sa richesse en biodiversité, ses nombreux sites touristiques, son climat favorable, sa richesse culturelle, … les atouts touristiques du « huitième continent » ne manquent pas. Ainsi, le pays a été cité parmi les 20 meilleures destinations touristiques par le « National Geographic Traveller » la fin de l’année 2017.
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L’information présentée dans cet article sur les opportunités d’investissement dans l’immobilier à Madagascar est fournie à titre informatif uniquement. Il est important de noter que les investissements immobiliers comportent des risques et que les performances passées ne garantissent pas les performances futures. Les lecteurs sont invités à faire preuve de diligence raisonnable avant de prendre toute décision d’investissement. Il est recommandé de consulter un conseiller financier ou un professionnel de l’immobilier pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation financière et de vos objectifs d’investissement.
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Magadascar dans le top 20 des meilleures destinations touristiques en 2017 selon le « National Geographic Traveller ».
Mais, Madagascar n’est pas seulement des plages magnifiques et des paysages diversifiés. De nombreux investisseurs du monde entier la choisissent pour sa richesse en ressources naturelles, la main d’œuvre qualifiée mais de bon marché et ses opportunités fiscales. Le gouvernement malgache a déployé de nombreux efforts pour inciter les investisseurs à venir dans le pays. Et pour faciliter les démarches des entrepreneurs étrangers et locaux dans la création d’entreprises et pour d’autres formalités, l’EDBM a été créé et est devenu incontournable pour l’amélioration du climat des affaires malgaches.
Par ailleurs, Madagascar jouit également d’une localisation géographique idéale entre l’Afrique, l’Asie, l’Europe et le reste du monde. Elle est accessible grâce à ses 5 aéroports et 6 ports internationaux, et sa connectivité internet est l’une des meilleures au monde. Mais l’île possède encore d’autres atouts à découvrir.
Si vous voulez savoir dans quoi investir à Madagascar, je vous propose de poursuivre votre lecture.
Mise à jour immobilier (06/01/19) :
Ma nouvelle chronique BFM sur les opportunités dans l’immobilier sur BFM Business Intégrale placements.
Je vous souhaite d’agréables fêtes de fin d’année et mes meilleurs voeux de santé et de bonheur pour l’année 2019!
Découvrir Madagascar
Si on vous dit « Madagascar » et que vous n’avez en tête que le film d’animation produit par DreamWorks Animation en 2005, vous devez absolument lire ce qui suit.
- Localisation de Madagascar
Quatrième plus grande île au monde, Madagascar fait partie du continent africain. Elle est séparée de l’Afrique de l’Est continentale par le canal du Mozambique, sur une distance de 400 km. L’île est située dans l’hémisphère sud, au sud de l’équateur et est traversée par le tropique du Capricorne. Baignant dans l’océan Indien, plusieurs îles l’entourent. L’archipel des Comores se situe au nord-ouest de la grande île à 300 km. A 1000 km au nord de l’île, il y a les Seychelles, à 800 km à l’Est se trouve l’île de La Réunion, et à l’est, 868 km se situe l’île Maurice.
- Histoire de Madagascar
Selon l’histoire, les premiers habitants sont arrivés sur la grande île il y a environ 2000 ans avant JC. Il s’agissait des austronésiens de l’archipel indonésien. A la période paléomalgache, les Ntaolo, les premiers habitants de l’île, se sont divisés en deux grands groupes. Le premier groupe, appelé Vazimba, se sont installés dans les forêts au centre ainsi que sur la côte Est et Sud-Est de la grande île. Quant au deuxième groupe nommé Vezo, il est resté sur la côte ouest.
De nouveaux immigrants sont arrivés à partir de l’an 700. Ces derniers sont originaire du Moyen Orient (des Juifs arabisés, des Arabes et des Perses), des peuples orientaux (Malais, Indiens, Javanais,…) et de l’Afrique, notamment des Bantous. Peu à peu, les cultures et mode de vie des premiers peuples et ceux des nouveaux arrivants se sont mêlés, ce qui pourrait expliquer la grande diversité culturelle qu’il y a à Madagascar.
Les clans néo-austronésiens se sont rapprochés et alliés aux clans Vazimba puis se sont installés au nord-ouest, sur la côte est, au sud-est, à l’ouest et au centre de l’île. Ils s’appelaient les Hova. Après les luttes entre les différents clans des Hova situés sur les hauts plateaux centraux, les ethnies et royaumes des Merina, Bezanozano, Betsileo, Tsimihety, Sihanaka et Bara sont nés. Ce sont les néo-Hova.
Quant aux ethnies et royaumes Antakarana, Menabe et Boina (Sakalava), Mahafaly, Vezo, Antesaka, Antandroy, Antemoro, Antambahoaka, Antanala, Antaifasy et Betsimisaraka, ils sont issus des nouveaux immigrants moyen-orientaux, orientaux et africains. Les néo-Vezo sont nés.
Malgré l’arrivée des néo-Hova et des néo-Vezo, la culture, la langue, les traditions et coutumes, l’art des anciens et le sacré pratiqué par les premiers immigrants, les Ntaolo, ont été conservés.
Le premier européen à avoir découvert Madagascar à la date du 10 août 1500 est le capitaine portugais Diogo Dias quand son bateau devait aller en Inde. A cette époque, il a nommé l’île « île Saint Laurent ». Mais la présence européenne ne s’est vraiment affirmée qu’au XVIIème siècle avec la traite des esclaves et l’introduction des armes à feu dans l’île.
Au début du XIXème siècle, Andrianampoinimerina, monarque malgache dont le règne a eu lieu entre 1787 et 1810 a commencé l’unification des divers ethnies et/ou royaumes de l’île. Son fils Radama Ier qui régnait entre 1810 et 1828 a pris la relève et a continué la consolidation. Ainsi, en 1817, le royaume de Madagascar était pour le monde extérieur constitué par les royaumes de merina, bezanozano, betsileo et sihanaka unifiés.
L’ouverture du royaume malgace au monde a commencé depuis le règne de Radama Ier. C’est sous son règne que l’alphabet malgache latin constitué de 21 lettres a remplacé l’alphabet arabe. Et en 1830, sous Ranavalona Ière (1828 – 1861), la Bible a été le premier ouvrage qui a été entièrement écrit en alphabet malgache latin.
A partir de 1835, la modernisation s’est peu à peu installée dans l’île avec la production de porcelaine, de savon, des armes à feu et de différents outils en métal grâce à Jean Laborde. Le premier hôpital moderne et une école de médecine ont ouvert leur porte à Antananarivo en 1864. En 1866, les premiers journaux furent édités.
En 1885, il a été signé sous le règne de la reine Ranavalona III un traité entre la France et Madagascar stipulant que les deux pays sont alliés. Mais suite à des désaccords relatifs à ce traité, la France a envahi la grande île en 1895. En 1896, Madagascar est devenue colonie française et la reine Ranavalona III fut exilée de force en Alger.
Durant l’époque de la colonisation, les écoles ont été francisées et le pays s’est peu à peu développé grâce notamment à la construction de voies ferrées, d’hôpitaux, d’une école de médecine et de la fondation de l’Institut Pasteur de Madagascar. Par ailleurs, des investissements privés ont permis de développer le domaine agricole, industriel et minier.
Le premier mouvement de résistance contre les colons est apparu en 1915 avec Vy Vato Sakelika. Mais celui-ci a été fortement réprimé à partir de la même année. Mais la guerre pour l’indépendance a été plus violente en 1947 à la suite de l’éclatement de l’insurrection de 1947. Mais ce n’est que le 26 juin 1960 que le pays a accédé à son indépendance et c’est Philibert Tsiranana qui était le premier président après l’époque de la colonisation.
Depuis son accès à l’indépendance, le pays a connu plusieurs crises politiques et économiques et est maintenant à sa quatrième République.
- Géographie de Madagascar
Madagascar s’étend sur une superficie de 587.000 km², avec une longueur de 1580 km et une largeur d’environ 580 km. Ses côtes mesurent 4.828 km. L’île a comme capitale Antananarivo, c’est le centre administratif et économique du pays. La monnaie locale est l’Ariary et les langues parlées sont le malagasy et le français mais l’anglais est aussi compris par beaucoup de personnes. En 2016, il y avait dans ce pays environ 24.890.000 d’habitants.
Autrefois, la grande île était liée à l’Afrique. Mais à cause de la dérive des continents, elle s’est séparée du continent, il y a de cela 120 millions d’années. Ile montagneuse, elle est traversée par une chaîne montagneuse dans le sens nord-sud avec une altitude qui varie entre 1000 et 1500 mètres. 70% de la surface de la grande île représentent les hautes terres. Elles sont composées de plateaux avec des vallées, des collines et des pics. C’est dans les hautes terres que la culture de riz est plus importante.
Le nord est une région volcanique. C’est là que se trouve le mont Maromokotra, le pic de l’île qui culmine à 2.876 m. on y trouve des forêts tropicales, des savanes et de magnifiques plages de sable blanc. C’est à l’est que se trouvent les zones les plus humides de l’île avec des forêts denses riches en faunes et en flores. La partie ouest est occupée par des plaines alluvionnaires. Quant au sud, le paysage a une ressemblance au bush d’Afrique australe avec des broussailles et des savanes sèches.
- Le climat Madagascar
Le climat est variable à Madagascar. Néanmoins, on distingue deux principales saisons : la saison de pluies, plus chaude, de novembre à avril ; et une saison sèche, plus fraîche qui a lieu de mai à octobre. La période idéale pour visiter l’île est la saison sèche.
La zone la plus humide de l’île est la côte Est. Les hautes terres sont les plus fraîches, et la température peut descendre en-dessous de 10°C de juin à août . Sur la côte ouest, la saison sèche dure environ 6 à 8 mois chaque année et les pluies sont plus rares, et la température est idéale presque toute l’année. Mais la partie la plus sèche se trouve au sud dans laquelle des zones peuvent être qualifiées de désertiques.
- Tourisme Madagascar
Le tourisme est l’une des principales sources de devises de l’île. En 2016, le pays a enregistré environ 300.000 touristes dont la majorité est de nationalité française. La grande île possède de nombreux atouts touristiques. Le taux d’endémisme y est très élevé : sur l’ensemble de sa faune et sa flore, 80% des espèces végétales et environ 90% d’espèces animales ne se trouvent que dans l’île. Par exemple, six espèces de baobab ne se trouvent qu’à Madagascar, il en est de même pour le Ravinala, plusieurs espèces d’orchidées, de caméléons et de primates.
Pour les sportifs, le nord de l’île est idéal pour les sports nautiques comme le windsurf et le kitesurf. Les plus belles plages se trouvent à Nosy Be, Sainte Marie et Diego Suarez. Mais Majunga et Fort Dauphin sont aussi prisées par les touristes.
Outre les parcs nationaux et les plages, Madagascar est également célèbre pour sa diversité culturelle. En outre, des festivals comme le Donia et le festival des baleines font aussi sa renommée.
- Economie Madagascar
Madagascar est classé dans les pays en voie de développement. Son économie repose sur l’agriculture (riz, girofle, cacao, vanille, sucre, café et poivre), l’exploitation minière (or, cobalt, nickel, ilmenite, saphir) et, l’industrie textile et le tourisme. Mais le secteur tertiaire commence aussi à se développer. Les investisseurs étrangers viennent de Canada, de France, de l’île Maurice et de Chine.
Les opportunités d’investissements ne manquent pas dans tous les secteurs : banque, immobilier, industrie textile, tourisme, nouvelles technologies, agricultures et tous les services en général. Ajouté à cela, à cause de la population jeune, les mains d’œuvres compétitives mais de bon marché sont nombreuses. Néanmoins, l’économie n’arrive pas à décoller pour diverses raisons comme l’instabilité politique, la corruption, les catastrophes naturelles qui sont de plus en plus fréquentes et le manque d’infrastructures.
La monnaie utilisée à Madagascar est l’Ariary. Actuellement, août 2017, 1 Euro vaut environ 3.700 Ariary. Le coût de la vie est très bas par rapport à celui de la France, et les prix sont 30% à 40% moins chers.
Sa richesse culturelle, sa faune et sa flore exceptionnelles, ses nombreux endroits à visiter,… la grande île est l’une des meilleures destinations touristiques.
Le coût de la vie bas ainsi que les multiples opportunités à Madagascar en font d’elle un pays pour les investisseurs.
Le marché immobilier à Madagascar
L’investissement à Madagascar est rentable si vous choisissez le secteur de l’immobilier. Le marché de l’immobilier est en pleine effervescence dans l’île, surtout dans la capitale. Selon le Knight Frank, cabinet britannique spécialisé dans la gestion de patrimoines de propriété, les ventes et les locations, dans son étude datée de l’année 2107, Antananarivo est la ville la plus rentable de l’Afrique en ce qui concerne l’immobilier. En effet, la capitale affiche un taux élevé de rendement de 14% dans l’immobilier de bureau, et un taux de 13% dans l’immobilier commercial. Pour l’immobilier résidentiel, le taux de rendement est de 12%.
Le prix d’achat d’un bien immobilier à Madagascar dans sa capitale Antananarivo est au moins 3 fois moins cher qu’en France.
Par exemple, pour une villa basse de type F4 de 3 chambres, un séjour, une cuisine et deux salles d’eaux, dans un quartier de résidence à Antananarivo, bâtie sur un terrain d’environ 300 m² à 500 m², le prix d’achat peut varier de 50.000 € à 70.000 €. Après son achat, cette même villa peut être mise en location pour un loyer mensuel pouvant aller de 200 € à 500 € si les locataires sont des étrangers ou des hauts dirigeants de société. Mais ces prix peuvent varier selon la localisation et le type du bien. Pour comparaison, ces prix sont un peu plus chers qu’en Bulgarie où on peut trouver une belle maison de 5 pièces (hors de Sofia) en province d’au moins 100 m² pour 50.000 €. Et pour 50.000 € en France, que pouvez-vous trouver ?
Pour ce qui est du loyer, il faut prendre en compte la localisation du bien et les locataires ciblés. Si le bien se trouve en centre-ville ou dans un quartier résidentiel, vous pouvez prétendre à un tarif plus élevé.
Par exemple, un appartement T4 qui comprend un grand living, 3 chambres, une cuisine placardée, une véranda et une salle d’eau se loue à environ 500.000 Ar (135 €) dans un quartier plus ou moins bien placé. Dans un quartier résidentiel, un appartement F4 comprenant 3 chambres, un living de 50 m², une cuisine placardée, une buanderie, une salle d’eau, une toilette pour les invités et un jardin peut se louer à 1.200.000 Ar (324 €). Et ce prix peut encore augmenter selon la qualité du bien.
Pour acheter un bien immobilier en tant qu’étranger, vous avez le choix entre :
le bail emphytéotique et la prétention aux droits de propriété au même titre qu’un malgache.
La deuxième option est surtout réservée aux sociétés, elle nécessite un programme d’investissement et l’accord de l’EDBM et du gouvernement.
Quant au bail emphytéotique, le preneur a une entière jouissance du bien pour une durée de 18 à 99 ans. Il peut le mettre en location ou y construire sa résidence. Et avec ce bail, le preneur a la possibilité d’obtenir un prêt bancaire s’il hypothèque le bien. Il est à noter que des institutions financières internationales comme la Société Générale, la BNI Crédit agricole et la BNP Paribas sont présentes à Madagascar.
Si vous voulez acheter un bien immobilier dans l’île, le mieux est de passer par une agence locale réputée pour éviter les risques. Vous devez également contacter un avocat pour vous assurer que tout est en ordre.
Le marché de l’immobilier à Madagascar peut être très rentable (environ 12% à 14% par an). Et le prix est au moins 3 fois moins cher qu’en France.
Maintenant, vous devez faire attention au risque politique et au droit de propriété sur vos biens! Entourez-vous de professionnels reconnus!
Les taxes à Madagascar
La pression fiscale à Madagascar est l’une des plus faibles en Afrique. En 2017, ce taux a été de 11,6%. Le Code Général des Impôts malgache est basé sur les codes fiscaux occidentaux.
Il y a deux types d’impôts à Madagascar : les impôts locaux et les impôts d’Etat :
Dans la catégorie impôt d’Etat,
- Les impôts sur les revenus salariaux et assimilés : IRSA (impôt sur les revenus salariaux) au taux de 20%, IR (impôt sur les revenus qui concerne tous les revenus qui ne sont pas classés dans l’IRSA ) au taux nominal de 20% pour les tranches dépassant 250.000 Ar, IS (impôt synthétique) au taux de 5%, IPVI (Impôt sur les plus-values immobilières) au taux de 30% et IRCM (impôt sur les revenus des capitaux mobiliers)
- Les impôts indirects : droits d’accises, droits et taxes divers (boissons alcooliques, jeux de hasard, tabac manufacturé)
- Les impôts directs : TST (taxe sur les transactions) et TVA au taux de 20%
Dans la catégorie impôts locaux,
- Les IFT (impôts fonciers sur les terrains) au taux de 1%
- Les IFPB (impôts fonciers sur les propriétés bâties) avec un taux compris entre 5 et 10% de la valeur locative pour les biens mis en location.
Les propriétaires des biens imposables doivent déclarer chaque année, avant le 15 octobre, les informations sur leurs biens (situation juridique, surface, les cultures ou autres exploitations sur le terrain). Pour les propriétés bâties et mises en location, les noms des locataires sont aussi à mentionner, ainsi que ceux des personnes hébergées à titre gratuit.
Il est important de savoir qu’un étranger résident qui veut investir à Madagascar peut :
- Etre salarié dans une entreprise malgache
- Créer une société de type SA, SARL, SARLU, SCI,…
- Créer une entreprise individuelle
- Acheter des fonds de commerce
- Acheter des actions ou des parts dans une société sise à Madagascar
L’île affiche une fiscalité avantageuse avec un des plus bas taux de pression fiscale en Afrique à 11,6% en 2017.
Tous les contribuables doivent s’acquitter des impôts locaux et des impôts d’Etat.
Les conditions de résidence à Madagascar
Les résidents sont soumis aux mêmes droits et obligations que les locaux. Seuls les investisseurs, les retraités, les travailleurs expatriés et les étudiants peuvent accéder à la résidence et il faut absolument être résident avant de pouvoir exercer une activité.
Pour devenir résident à Madagascar et obtenir un visa long séjour : il faut d’abord acquérir un visa de travailleur expatrié ou un visa investisseur.
Il y a plusieurs étapes pour acquérir la carte de résidence. Toutefois, si les pièces et demandes sont déposées auprès de l’EDBM, les démarches seront plus rapides. Au Ministère de l’intérieur, la procédure peut s’étaler sur plusieurs mois.
Seuls les résidents peuvent réaliser des investissements à Madagascar. Grâce à l’EDBM, les démarches pour acquérir la carte de résidence sont désormais plus rapides.
Convention fiscale applicable avec la France
En juillet 1983, la France et Madagascar ont signé une convention fiscale France Madagascar afin d’éviter les doubles impositions. Cette convention permet également de prévenir l’évasion fiscale. Elle s’applique aux résidents de Madagascar ou de France.
Attention, même si vous avez votre résidence fiscale à Madagascar, vous serez imposés sur la plupart de vos revenus de sources françaises comme vos :
- Dividendes de votre entreprise : retenues à la source en France d’un taux de 30% (après abattement de 40%)
- Revenus immobiliers : imposables en France (taux marginal d’imposition + prélèvements sociaux
= taxes foncières et d’habitation si non loué).
De la même manière, les revenus perçus à Madagascar sont imposables dans ce pays.
Une convention fiscale lie la France et Madagascar. Ainsi, les revenus perçus dans l’île y seront seulement imposés sur l’île et non en France.
Conclusion sur investir à Madagascar
Madagascar est une des destinations touristiques privilégiées des français pour le charme de l’île.
En effet, on y trouve des paysages magnifiques, des plages de rêve, divers endroits à visiter et plusieurs activités à faire. Du côté biodiversité, le pays riche en faune et en flore avec plusieurs espèces qu’on ne trouve nulle part ailleurs.
Les investisseurs trouveront également diverses opportunités à Madagascar, et ce dans presque tous les secteurs. L’immobilier est particulièrement intéressant avec des rentabilités de plus de 10% par an.
En plus de cela, il ne faut pas oublier le coût de vie relativement bas, la fiscalité avantageuse, la possibilité d’obtention de résidence ou même de visa long séjour, les mains d’œuvre de bon marché et l’existence d’une convention fiscale franco-malgache.
Toutefois, il faut prendre également en compte,
les points suivants ou inconvénients majeurs à Madagascar :
- La corruption existe dans tous les domaines dans l’île
- Les infrastructures manquent ou sont en mauvais état (surtout les routes)
- L’instabilité politique et l’insécurité croissante sont aussi à signaler
- Il convient de mettre à jour de votre côté les informations régulièrement sur Madagascar (article de 2018).
Outre Madagascar, d’autres pays comme Bulgarie et Espagne offrent des opportunités pour investir dans l’immobilier.
Pour vous guider dans vos démarches et trouver les meilleurs investissements et placements en fonctions de vos objectifs et de votre budget, nous vous invitons à nous contacter formulaire en bas de cet article pour vous aider dans votre projet immobilier à l’étranger.
