Le marché immobilier vietnamien entre en 2026 dans une phase de recomposition profonde, où la valeur des actifs se joue désormais moins sur la spéculation à court terme que sur la proximité des grands réseaux de transport. Métros, rocades, autoroutes et futur aéroport international de Long Thành redessinent la carte des prix, orientent les flux d’investissements et structurent l’urbanisation, tandis qu’un arsenal de réformes juridiques et administratives réorganise en profondeur la gouvernance foncière et urbaine.
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Un marché en restructuration sous contrainte de crédit
Après plusieurs années de surchauffe spéculative, le marché immobilier vietnamien se stabilise et se fragmente. En 2026, les taux d’emprunt autour de 12–13 % au premier semestre et le durcissement réglementaire écartent une grande partie des investisseurs à court terme. Les terrains nus sans permis, longtemps utilisés comme supports de paris spéculatifs (đất nền), voient leur liquidité se dégrader nettement, notamment dans les périphéries.
Dans un marché plus sélectif, les acheteurs et investisseurs privilégient les biens avec des titres juridiques clairs, déjà raccordés aux infrastructures et avec des garanties de viabilisation. L’évaluation ne repose plus sur la distance kilométrique aux centres de Hanoi ou de Hô Chi Minh-Ville, mais sur le temps de trajet effectif permis par les nouveaux axes rapides. L’accessibilité physique est ainsi devenue le critère décisif, pour les logements comme pour les parcs industriels.
Parallèlement, les flux d’investissements directs étrangers, proches de 35 milliards de dollars au premier semestre 2026, se concentrent dans les zones périphériques accueillant usines high-tech et centres logistiques. Ces nouveaux pôles d’emploi créent une demande structurelle pour de véritables produits d’habitation – appartements de gamme intermédiaire et maisons individuelles suburbaines – au détriment des produits purement spéculatifs.
Ho Chi Minh City: une mégapole recomposée par les transports
Ho Chi Minh City est au cœur des transformations territoriales. Depuis le 1er juillet 2025, une vaste réforme administrative a réduit le nombre de provinces de 63 à 34 et intégré Bình Dương et Bà Rịa-Vũng Tàu à la métropole. La nouvelle entité urbaine dépasse désormais 14 millions d’habitants. L’absorption des réserves foncières moins chères de l’ancienne province de Bình Dương a mécaniquement tiré vers le bas les moyennes de prix officielles, sans pour autant faire baisser les valeurs dans les quartiers historiques et le long des principaux corridors de transport, qui restent à des niveaux très élevés.
La suppression du système traditionnel de districts, avec l’ex-District 1 rebaptisé « Sài Gòn Ward », s’accompagne d’un plan d’infrastructures unifié liant résidences et zones industrielles. Le fonctionnement commercial complet de la ligne de métro 1 (Bến Thành–Suối Tiên) depuis fin 2024 illustre cette nouvelle géographie, et à l’été 2026, cette ligne continue de reconfigurer la carte des prix dans le corridor est.
Les appartements de luxe situés à distance piétonne des stations, dans des projets comme Eaton Park, Lumière Riverside ou Thảo Điền Green, se négocient entre 90 et 250 millions de dongs par mètre carré (environ 3 400 à 9 500 dollars). Plus en périphérie, autour des stations de Bình Thái ou Thủ Đức, les valeurs s’établissent entre 70 et 100 millions de dongs par mètre carré, confirmant une hiérarchie des prix fondée sur la qualité de connexion au métro.
Vành đai 3 et l’axe vers Long Thành comme nouveaux moteurs
La rocade Vành đai 3, longue de 76,3 km et reliant Ho Chi Minh City aux provinces de Đồng Nai et Long An, joue le rôle de colonne vertébrale de l’interconnexion routière du Sud. À la mi-2026, l’avancement global du chantier se situe entre 74 et 78 %, et l’objectif est une mise en service complète d’ici la fin de l’année, avec des ouvertures partielles de viaducs dès le printemps.
Au début septembre 2026, le tronçon de 11 km à Nhơn Trạch était achevé à 80 %, avec une ouverture au trafic prévue pour octobre.
En parallèle, l’autoroute Bến Lức – Long Thành (58 km), qui relie l’ouest de la métropole à Đồng Nai, doit réduire le temps de trajet vers les banlieues orientales à 40–45 minutes à son ouverture complète annoncée pour septembre 2026. Là encore, les marchés fonciers des communes reliées enregistrent un regain d’activité et de spéculation ciblée.
Le projet d’aéroport international de Long Thành entre dans sa phase finale, avec des essais fonctionnels en septembre 2026 et une ouverture commerciale en décembre. Cette infrastructure accroît fortement la demande en logements et services dans les villes voisines (Nhơn Trạch, Long Thành et Biên Hòa) pour héberger cadres, ingénieurs et personnel aéroportuaire. Le futur train express Thủ Thiêm–Long Thành, doté d’un budget de 134 000 milliards de dongs, alimente les anticipations autour du corridor est de la région sud.
Les autorités de Đồng Nai et de Ho Chi Minh City ont, en outre, lancé en janvier 2026 la construction de trois ponts majeurs – Cát Lái, Long Hưng et Phú Mỹ 2 – programmés pour la fin de la décennie. S’y ajoute le projet routier Hương Lộ 2, dont la deuxième phase, connectée à l’autoroute Ho Chi Minh City–Long Thành–Dầu Giây, doit démarrer en octobre 2026. L’ensemble de ces ouvrages consolide l’attractivité industrielle du secteur, où l’immobilier d’entreprise du Sud, porté par les anciens territoires de Bình Dương et Đồng Nai, a vu son absorption nette bondir de 125 % sur un an au premier semestre, à 124 hectares, avec des loyers d’usines prêtes à l’emploi stables autour de 5,2 dollars par mètre carré et par mois.
Hanoi: hausse des prix neufs et rééquilibrage vers les périphéries
Contrairement à Ho Chi Minh City, Hanoi n’a pas été touchée par la fusion des provinces et conserve ses limites administratives. La capitale poursuit toutefois sa stratégie de déconcentration, sous l’effet combiné de la saturation du centre et de la montée des prix. Au deuxième trimestre 2026, le prix moyen des appartements neufs atteint environ 95 millions de dongs par mètre carré (3 612 dollars), en hausse de 21 % sur un an, selon les données de CBRE. Aucun nouveau projet n’a été lancé sous 60 millions de dongs le mètre carré au premier semestre, reflétant une offre tirée par le haut de gamme.
Au deuxième trimestre, le marché secondaire des appartements connaît sa première baisse trimestrielle depuis fin 2022, avec un recul des prix d’environ 3 %. Cette baisse traduit un arbitrage des acheteurs qui privilégient les projets intégrés suivant le modèle TOD (Transit-Oriented Development), situés près des stations de métro et des grands axes, plutôt que les biens mal desservis ou juridiquement incertains.
Rôle clé du métro et des rocades
La ligne de métro 3 (Nhổn–Gare de Hanoi), dont la section aérienne reliant Nhổn à Cầu Giấy est entrée en service en 2024, montre en 2026 ses effets pleinement visibles sur le marché. Les projets résidentiels modernes situés à moins d’un kilomètre des stations dans les districts secondaires comme Cầu Giấy et Nam Từ Liêm ont vu leur valeur progresser de 10 à 15 %, réduisant l’écart historique avec l’hypercentre.
Longueur en kilomètres de la rocade Vành đai 4 qui connecte Hanoi aux provinces de Hưng Yên et Bắc Ninh, redessinant les prix suburbains.
L’amélioration continue de l’accès à l’aéroport de Nội Bài accentue l’extension urbaine vers l’est et le nord, notamment dans Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức et Văn Giang. La part de l’offre neuve provenant des zones satellites et périphériques de Hanoi est ainsi passée de 8 à 11 % au premier semestre 2026. Les transactions s’intensifient également dans des secteurs frontaliers comme Lương Sơn (province de Hòa Bình), prisés pour les résidences secondaires et les projets semi-urbains.
Une vague de réformes pour aligner foncier, urbanisme et infrastructures
Cette réorientation du marché autour de l’accessibilité est portée par un cadre législatif en rapide mutation. La Loi sur le Développement Urbain, adoptée fin août 2026 et entrée en vigueur le 1er octobre, introduit un modèle de gouvernance modernisé, avec des prérogatives spéciales accordées aux villes dites de « classe spéciale », à commencer par Ho Chi Minh City.
Les autorités locales obtiennent le pouvoir d’approuver des plans d’aménagement et de tester des politiques pilotes dérogeant au droit national pendant cinq ans (hors sécurité et défense), ainsi qu’une maîtrise accrue de la planification des espaces souterrains, aériens et de faible hauteur. Le texte encourage explicitement les projets intégrés autour des transports collectifs, notamment à proximité des nouvelles lignes de métro, consacrant le TOD comme référence de développement urbain.
La loi permet la création de zones franches, de hubs logistiques intégrés et fixe un cadre pour un centre financier international à Ho Chi Minh City. Les conseils municipaux peuvent délivrer certaines licences de services bancaires d’investissement, sous supervision centrale. Pour éviter tout vide juridique, le Comité populaire a lancé fin août une campagne de 30 jours pour élaborer les textes locaux d’application.
Foncier: de l’obligation de propriété au droit à un logement décent
Les réformes foncières s’alignent sur la Résolution n° 21-NQ/TW du Comité central du Parti communiste, adoptée à l’été 2026. Le Premier ministre Lê Minh Hung a présenté au Parlement des ajustements majeurs de la loi sur la Terre, la loi sur le Logement et la loi sur les Affaires immobilières. L’une des évolutions structurantes consiste à passer d’une logique de simple indemnisation financière des expropriés à un principe de « reconstruction de la vie », garantissant des conditions de logement post-expropriation supérieures à la situation antérieure.
Mesures visant à accélérer les projets d’infrastructure et à stabiliser le marché du logement
Les travaux d’infrastructure pourront démarrer si les promoteurs ont obtenu des accords amiables avec plus de 75 % des propriétaires concernés, facilitant ainsi les grands projets de transport.
La durée d’usage des appartements sera désormais fixée selon la durée de vie technique estimée, généralement entre 50 et 99 ans, pour stabiliser les prix et encourager la location ou le logement social.
L’État vietnamien affiche son intention de faire évoluer l’objectif traditionnel d’« obligation de posséder » vers le « droit à un lieu de vie décent », en encourageant le développement de parcs locatifs dédiés au logement social. Le projet de loi sur les Affaires immobilières de 2026, en préparation début septembre, redéfinit les transactions commerciales pour inclure explicitement l’achat, la vente et la location de parties d’ouvrages ou d’étages individuels au sein de projets d’infrastructures. Le projet de loi sur le Logement 2026 clarifie, lui, la frontière entre le logement commercial et les logements d’État (fonction, social ou aidé), ces derniers étant exclus du champ de la spéculation.
Simplification des procédures et numérisation du cadastre
La Loi sur la Planification 2025, entrée en vigueur le 1er mars 2026, remplace le texte de 2017 et instaure une hiérarchie stricte et transparente des plans de développement, depuis la planification nationale jusqu’aux plans urbains locaux. Ce dispositif vise à éliminer les conflits d’autorisations administratives qui bloquaient de nombreux projets d’infrastructures. Le décret 357/2025, appliqué à la même date, attribue à chaque parcelle, maison individuelle ou appartement un code d’identification électronique unique dans une base de données nationale, pour réduire la fraude et fluidifier les transactions.
Depuis début 2026, les coûts de conversion des terres agricoles ou jardins en terrains constructibles pour habitat sont réduits : les particuliers ne paient que 30 à 50 % de la différence de valeur foncière dans les quotas locaux. De plus, la loi modifiée sur la Construction (en vigueur depuis le 1er juillet 2026) supprime les études de préfaisabilité pour les projets purement commerciaux et exonère de permis de construire les maisons individuelles de moins de sept étages, afin d’accélérer la petite promotion privée.
Infrastructures, industrialisation et tri du marché
Au niveau national, 234 grands projets d’infrastructures, représentant un investissement total de 3,4 quadrillions de dongs, soutiennent cette reconfiguration du marché immobilier. Les zones industrielles ne se distinguent plus seulement par le coût du foncier ou de la main-d’œuvre, mais par l’efficacité de leurs chaînes logistiques. Les ports en eau profonde de Cái Mép au sud et Lạch Huyện au nord sont en cours d’extension, tandis que l’autoroute Nord-Sud est livrée par sections successives, améliorant la rentabilité opérationnelle des usines.
Sous l’effet combiné des taux d’intérêt élevés, du durcissement des règles et de la montée en puissance des réseaux de transport, le marché vietnamien opère en 2026 un grand tri: les projets résidentiels et industriels isolés des grands axes – métros de Hanoi et Ho Chi Minh City ou rocades régionales – subissent des corrections de prix, alors que ceux situés à proximité immédiate des infrastructures affichent des valorisations record. L’immobilier vietnamien se tourne ainsi vers un nouveau cycle de croissance, moins fondé sur la simple inflation foncière et davantage arrimé à la connectivité et à l’usage réel des territoires.
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