Le Vietnam engage une révision coordonnée de ses lois sur les terres, le logement et les activités immobilières pour simplifier les procédures, limiter la spéculation et relancer les projets bloqués. Présentés à l’Assemblée nationale lors des travaux des 21 et 22 octobre 2026, les projets de réforme prévoient notamment une nouvelle méthode de fixation des valeurs foncières, un registre numérique national et un contrôle renforcé des opérations immobilières.
Le projet de loi foncière révisée, présenté par le ministre de la Justice Hoàng Thanh Tùng avec le gouvernement pour rendre plus cohérents trois cadres législatifs, passerait de 260 articles en 2024 à 112 articles répartis en 13 chapitres, afin de renforcer la décentralisation, la numérisation et la transparence institutionnelle à l’horizon du 1er mars 2027.
Ces propositions s’inscrivent dans la ligne de la résolution 21-NQ/TW, adoptée le 28 juillet 2026 par le Comité central du Parti communiste vietnamien, puis du programme gouvernemental fixé par la résolution 229/NQ-CP du 13 août. Leur portée dépendra toutefois des dispositions finalement retenues dans les textes législatifs.
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Des prix fonciers calculés selon une méthode commune
La refonte de l’évaluation des terrains constitue l’un des principaux changements proposés. Le dispositif vise à remplacer les expertises réalisées individuellement pour chaque projet et le recours habituel à des cabinets de conseil par une méthode plus uniforme.
Le calcul des obligations financières reposerait sur la superficie du terrain, les barèmes publics annuels et un coefficient d’ajustement local, désigné par la lettre K. Les autorités provinciales joueraient un rôle central dans l’établissement de ces grilles, appelées à mieux refléter les conditions du marché que les anciens barèmes révisés tous les cinq ans.
Les autorités cherchent à réduire l’écart entre les valeurs administratives et les prix réellement pratiqués, source de différends, notamment lors des indemnisations. Elles veulent aussi éviter que des hausses artificielles se transmettent d’une référence de prix à l’autre. Une base nationale interconnectée des valeurs foncières doit contribuer à rendre les calculs plus prévisibles.
Pour les promoteurs, ce rapprochement avec le marché pourrait néanmoins augmenter les coûts initiaux d’accès au foncier. Le gouvernement entend compenser en partie cette pression par des procédures plus courtes et une moindre incertitude juridique.
Le projet prévoit aussi un allégement de certains frais de conversion des terres agricoles ou des jardins situés dans une parcelle résidentielle. La somme due correspondrait à 30 % de la différence de valeur pour la surface comprise dans le quota local, puis à 50 % pour la fraction excédentaire, dans une limite réglementaire.
Un identifiant numérique pour chaque bien
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La modernisation administrative passe également par l’attribution d’un identifiant électronique unique aux parcelles et aux bâtiments. Déployé dans le cadre du décret 357/2025/ND-CP, ce système utilise des codes alphanumériques pouvant atteindre 40 caractères, enregistrés dans une base nationale.
Les certificats numériques et les données électroniques relatifs aux titres disposent de la même valeur juridique que les documents papier. Les services chargés d’examiner les projets doivent ainsi pouvoir vérifier directement les droits d’usage foncier, sans exiger des promoteurs la remise répétée des mêmes pièces.
Cette infrastructure vise à faciliter les échanges entre administrations tout en améliorant la traçabilité des biens. Elle accompagne la décentralisation prévue par la réforme : les autorités locales disposeraient de davantage de responsabilités, mais dans un cadre documentaire commun à l’échelle du pays.
Des mesures contre les terrains inutilisés et les ventes à risque
La lutte contre la rétention foncière occupe une place importante dans les propositions. Lorsqu’un projet laisse inutilisé le terrain qui lui a été attribué pendant 60 mois, un mécanisme de récupération par l’État est prévu. Les prolongations d’utilisation seraient articulées avec le délai de 24 mois inscrit dans la législation sur l’investissement.
L’enjeu est d’empêcher qu’un projet abandonné ou annulé conserve indéfiniment ses droits sur le foncier. Le dispositif comprend également des sanctions financières graduées, avec un prélèvement de 0,2 % sur les terrains non développés.
Les conditions de participation aux enchères foncières sont renforcées afin d’écarter les participants qui font monter artificiellement les offres avant de renoncer à l’acquisition et de perdre leur dépôt, au risque de fausser les références du marché.
Sur le marché du logement, la réforme prévoit de faire transiter les transactions par des comptes bancaires et de mieux encadrer les dépôts versés par les acheteurs. Pour les biens vendus avant leur achèvement, les contrôles visent notamment les sommes collectées avant l’obtention de l’ensemble des autorisations de construction. L’objectif est de protéger les acquéreurs et de limiter les retraits de capitaux avant la validation juridique des projets.
Des droits distincts pour les Vietnamiens de l’étranger et les étrangers
Le cadre réaffirmé par les réformes reconnaît aux Vietnamiens établis à l’étranger des droits comparables à ceux des résidents en matière d’accès au foncier, d’achat, de location-accession et de succession. Les personnes conservant la nationalité vietnamienne ou pouvant établir leur origine vietnamienne ne sont pas soumises au quota applicable aux propriétaires étrangers.
Les ressortissants étrangers restent, en revanche, soumis à des restrictions spécifiques. Le projet de loi sur le logement présenté à l’automne limite leurs acquisitions aux appartements de programmes autorisés, à l’exclusion des maisons individuelles et des villas. Leur participation ne peut dépasser 30 % des appartements d’un même immeuble.
La durée prévue est de 50 ans à compter de la délivrance du certificat immobilier, avec une possibilité de prolongation selon les règles applicables. Lorsqu’un appartement détenu par un étranger est revendu à un citoyen vietnamien, le titre de l’acquéreur devient permanent.
Les zones sensibles pour la défense ou la sécurité nationale demeurent exclues. Les personnes physiques étrangères ne peuvent pas non plus obtenir directement des droits d’usage foncier ou un bail foncier accordé par l’État. Les entreprises à capitaux étrangers enregistrées au Vietnam peuvent accéder à des actifs immobiliers ou louer des terrains dans le cadre de projets d’investissement expressément approuvés.
La simplification des attributions de terrains publics doit soutenir l’objectif gouvernemental d’un million de logements sociaux d’ici à 2030. La mobilisation des réserves foncières de l’État est présentée comme un moyen d’accélérer ces programmes.
La réforme s’articule aussi avec la loi sur le développement urbain, entrée en vigueur le 1er octobre 2026. Celle-ci renforce l’autonomie des grandes villes, notamment Ho Chi Minh-Ville, dont les nouvelles capacités d’expérimentation sont soutenues par la résolution 39/2026.
Ce cadre facilite le développement urbain autour des transports collectifs, notamment du métro et du rail. Les collectivités disposent de mécanismes simplifiés pour acquérir et mettre aux enchères des terrains proches des infrastructures majeures, tandis que les budgets municipaux peuvent financer les opérations préalables de libération et de relogement.
Le ministère de la Construction décrit une reprise du marché à la fois soutenue et prudente, accompagnée d’une augmentation progressive de l’offre grâce au déblocage de projets. L’enjeu des réformes est désormais de concilier des valeurs foncières plus proches du marché, la viabilité financière des opérations et l’accès de la population à des logements abordables.
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