Un vaste projet de complexes touristiques de luxe porté par Affinity Partners, le fonds d’investissement dirigé par Jared Kushner, suscite une contestation sans précédent en Albanie. Autour des sites de Sazan et de Zvërnec, une mobilisation de masse, baptisée « Révolution des flamants roses », oppose une partie de la population et de la société civile à un gouvernement déterminé à faire de ce programme un levier de développement et de prestige international.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Un méga-projet touristique au cœur de zones protégées
Le projet, évalué entre 1,4 et 4,7 milliards de dollars selon les sites et les phases, vise deux zones stratégiques de la côte sud albanaise. Affinity Partners, via sa filiale Atlantic Incubation Partners LLC, prévoit la transformation de l’île de Sazan en éco‑resort ultra‑luxueux, comprenant un vaste complexe hôtelier et résidentiel. Sazan, ancienne base militaire italienne puis soviétique, située à l’entrée de la baie de Vlorë et longtemps fermée au public, doit devenir une destination de tourisme haut de gamme.
La péninsule de Zvërnec, dans la lagune de Vjosa-Narta, est l’un des écosystèmes côtiers les plus préservés et les plus riches en biodiversité de Méditerranée. On y trouve des milliers de flamants migrateurs, des pélicans frisés, des tortues caouannes et le phoque moine, une espèce menacée.
À Zvërnec, il est prévu un complexe incluant hôtel 5 étoiles, villas de luxe, casino et golf, pour un investissement estimé à environ 4,7 milliards de dollars. Les opposants dénoncent une urbanisation massive en plein cœur d’un site classé, où tout développement devait jusqu’ici rester strictement limité.
Une réforme de la loi sur les zones protégées au centre des critiques
Pour rendre possible la construction de ces complexes dans des parcs naturels auparavant strictement protégés, le Parlement albanais a adopté la loi 21/2024, à l’initiative du Premier ministre Edi Rama. Ce texte assouplit la législation encadrant les aires protégées et autorise désormais l’implantation d’hôtels 5 étoiles dans ces espaces.
Les critiques affirment que cette réforme a été taillée sur mesure pour le projet de Kushner et qu’elle rompt avec les engagements environnementaux pris par le pays dans le cadre du processus d’adhésion à l’Union européenne. Des analystes et des ONG parlent de « recul légal et environnemental » incompatible avec les standards européens, pointant une dérive vers la mise à disposition de ressources nationales au bénéfice d’intérêts privés étrangers.
Critiques et analystes
Le gouvernement, lui, assume le virage. Edi Rama présente ce partenariat avec Affinity Partners, dirigé par le gendre de Donald Trump, comme une opportunité historique pour positionner l’Albanie sur la carte du tourisme de luxe mondial. Il y voit un accélérateur de croissance et un outil diplomatique, qu’il lie à la volonté du pays de renforcer ses liens avec les élites politiques et financières à Washington.
Naissance de la « Révolution des flamants roses »
La contestation a pris forme à la mi‑mai 2026 dans le village côtier de Zvërnec, lorsque des bulldozers, des engins de chantier et des rouleaux de barbelés ont soudainement fait leur apparition pour fermer l’accès à une plage jusque‑là publique. Ces travaux préparatoires ont été engagés alors même que l’étude d’impact environnemental n’avait pas été finalisée ni validée, selon des analyses d’images satellitaires publiées par la presse internationale.
Environ 8 hectares de forêts de pins côtiers, de dunes et de zones humides ont été rasés entre mars et juin, perturbant les zones de nidification.
Ces développements ont déclenché la mobilisation d’habitants, de jeunes militants et d’ONG environnementales, parmi lesquelles PPNEA (Protection and Preservation of the Natural Environment in Albania), qui accusent les autorités d’avoir lancé les travaux dans l’opacité, sans publier d’étude d’impact ni organiser de véritables consultations publiques.
Les premiers rassemblements, pacifiques, ont rapidement pris de l’ampleur. Le flamant, oiseau emblématique de la lagune de Narta, est devenu le symbole du mouvement. Les manifestants défilent avec des structures gonflables et des représentations de l’animal, donnant son nom à la « Révolution des flamants roses » (Revolucioni i Flamingove).
De Zvërnec à Tirana : un mouvement de masse
Le 30 mai 2026 marque un tournant. Ce jour‑là, des affrontements éclatent sur le site de Zvërnec entre des militants locaux et des agents de sécurité privés du projet, en présence de la police qui n’intervient pas. Quinze personnes feront ensuite l’objet de poursuites pénales. Les images de ces violences provoquent un choc dans le pays et cristallisent la colère.
Dans les jours suivants, la contestation se déplace vers la capitale, Tirana. Des rassemblements quotidiens s’organisent sur la place Skanderbeg et devant les bureaux du Premier ministre. L’ONG ACLED recense au moins 45 actions de protestation différentes pour le seul mois de juin. Au plus fort des manifestations, les organisateurs avancent le chiffre de plus de 250 000 participants.
Les cortèges se multiplient sur le boulevard des Martyrs à Tirana, dans d’autres grandes villes du pays, et au sein de la diaspora albanaise, notamment en Allemagne. Malgré des vagues de chaleur estivales, les rassemblements se poursuivent chaque soir jusqu’à la fin de l’été.
Les slogans évoluent progressivement : d’abord centrés sur la protection de la Vjosa‑Narta et l’arrêt des travaux, ils se muent en revendications politiques plus larges, allant jusqu’à exiger la démission d’Edi Rama et la mise en place d’un gouvernement technique de transition. L’un des mots d’ordre les plus répétés est « L’Albanie n’est pas à vendre » (Shqipëria nuk është në shitje), dénonçant la privatisation de terres publiques et protégées au profit d’investisseurs étrangers.
Des accusations de corruption et de blanchiment de capitaux
La crise prend une dimension judiciaire lorsque le parquet spécial anticorruption (SPAK) ouvre une enquête sur les conditions d’acquisition des terrains à Zvërnec. Les procureurs examinent le passage, en quelques mois, d’un statut de propriété publique à des mains privées, puis la revente à des entités liées au projet de Kushner.
La valeur foncière concernée est passée d’environ 5,5 millions à 122 millions d’euros, alimentant les soupçons de spéculation et d’irrégularités. Les autorités s’intéressent notamment aux activités d’Artur Shehu, homme d’affaires basé à Miami, soupçonné par la justice albanaise de blanchiment d’argent lié au trafic international de drogue. Ses intermédiaires apparaissent au cœur du montage financier entourant la transaction.
La SPAK ordonne le gel d’actifs fonciers liés au projet, tandis que le représentant Jamie Raskin enquête sur les conflits d’intérêts de Jared Kushner, dont le fonds a versé plus de 120 millions de dollars pour des terrains contestés en Albanie, principalement à Artur Shehu.
Dans une lettre officielle au gouvernement d’Edi Rama, Raskin accuse Tirana d’avoir octroyé des « concessions extraordinaires » à Kushner dans le but de gagner de l’influence auprès de la famille Trump. Le Congrès américain exige la transmission de l’ensemble des communications entre Kushner et Rama, ainsi que la documentation financière complète du projet. Cette dimension transatlantique renforce la perception d’une affaire mêlant pouvoir politique, capitaux internationaux et ressources publiques.
Pression européenne et enjeu d’adhésion à l’UE
Parallèlement, le dossier devient un test majeur pour les ambitions européennes de l’Albanie, qui vise une adhésion à l’horizon 2030. Bruxelles s’inquiète de la conformité du projet aux directives communautaires, notamment celles relatives à la protection des oiseaux et des habitats naturels.
Le porte‑parole à l’élargissement de l’UE met en garde le gouvernement albanais : le non‑respect des normes environnementales sur les sites de Zvërnec et Sazan pourrait bloquer la clôture du chapitre 27 des négociations, consacré à l’environnement et au climat. En juillet 2026, la commissaire à l’Élargissement Marta Kos rappelle également à Tirana son engagement à revenir sur la loi 21/2024, qui a affaibli le statut des aires protégées.
Les travaux sont suspendus, le temps de mener une étude d’impact en concertation avec la société civile, mais ces déclarations sont contredites par Edi Rama, qui affirme que le projet n’a pas formellement démarré et rejette les inquiétudes de la Commission européenne.
Ministre albanais de l’Environnement, Sofjan Jaupaj
Dans ses prises de parole, le Premier ministre réaffirme que le pays « protège sa faune » et que ces investissements sont indispensables à l’essor économique national. Il refuse catégoriquement l’idée d’un abandon du projet et va jusqu’à déclarer qu’« il n’y a aucune chance que ce projet soit arrêté » tant qu’il reste au pouvoir.
Un pays polarisé entre tourisme de luxe et développement durable
La controverse autour de Sazan et de Zvërnec divise profondément la société albanaise. D’un côté, des partisans du gouvernement défendent un modèle de tourisme d’élite, inspiré des destinations fréquentées par la jet‑set internationale, qui apporterait emplois et devises. De l’autre, les opposants prônent un développement touristique durable, accessible au plus grand nombre, respectueux des écosystèmes et des biens publics.
Les ONG et collectifs citoyens dénoncent une privatisation forcée de l’environnement national. Ils redoutent que la multiplication de projets similaires transforme les côtes albanaises en alignements de complexes fermés, au détriment des communautés locales. Ils signalent également un risque de captation des bénéfices par une oligarchie politico-économique via des montages juridiques et fonciers contestés.
Le mouvement de protestation rejette par ailleurs aussi bien le gouvernement socialiste d’Edi Rama que le principal parti d’opposition, issu de l’ère Sali Berisha, accusant l’ensemble de la classe politique d’avoir favorisé la mainmise privée sur les terres publiques. Dans ce climat, la gestion de la crise du projet Kushner apparaît, aux yeux de nombreux observateurs, comme un test décisif de l’État de droit en Albanie et de l’indépendance de sa justice.
Une impasse politique sous surveillance internationale
Alors que les travaux ont déjà modifié le paysage à Zvërnec et que la lagune de Vjosa‑Narta reste l’objet de fortes tensions, la situation politique demeure bloquée. Les autorités continuent de présenter le partenariat avec Affinity Partners comme un tournant économique majeur pour le pays, tandis que les manifestants et la Commission européenne maintiennent la pression.
Les autorités albanaises accusent pour leur part des puissances étrangères comme l’Iran ou la Russie de mener une « guerre hybride » et de manipuler l’opinion via des campagnes de désinformation, y compris à caractère antisémite, accusations formulées sans preuves tangibles. Ces déclarations n’ont pas apaisé le climat, déjà chargé par les investigations anticorruption et les inquiétudes européennes.
Entre enjeux environnementaux, soupçons de corruption et calculs géopolitiques, la « Révolution des flamants roses » cristallise un affrontement plus large sur le modèle de développement de l’Albanie et sur le prix à payer pour son intégration dans les grandes sphères économiques et politiques internationales.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
