Porté par une croissance économique soutenue, un afflux massif d’investissements étrangers et l’essor des résidences de marque, le Vietnam s’impose en 2026 comme un acteur central de l’immobilier de luxe, au point de devenir la première place asiatique pour les résidences haut de gamme associées à des enseignes internationales.
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Une économie en forte accélération au service de l’immobilier haut de gamme
Au premier semestre 2026, le produit intérieur brut du pays a progressé à un rythme annuel estimé entre 7,63 % et 8,18 %, confirmant la solidité de ses fondamentaux macroéconomiques. Dans le même temps, les investissements directs étrangers enregistrés ont bondi de 61 % sur un an pour atteindre environ 34,65 milliards de dollars américains, un niveau record pour une période semestrielle récente.
Montants en milliards de dollars décaissés dans l’économie au premier semestre, en hausse de 11,8 % sur un an.
Cette dynamique est renforcée par un secteur touristique en plein rebond, avec quelque 12,4 millions de visiteurs internationaux accueillis au premier semestre 2026, soit plus de 2 millions d’arrivées par mois en moyenne pendant six mois consécutifs. L’augmentation de la demande en hébergements de haut niveau et en résidences de prestige soutient directement la montée en gamme du marché.
Le Vietnam, nouveau champion asiatique des résidences de marque
Selon le rapport « Asia Branded Residences Market Review 2026 » du cabinet C9 Hotelworks, publié en juillet, le marché vietnamien des résidences de marque est désormais évalué à 211 200 milliards de dongs (environ 8 milliards de dollars). Ce montant représente 20 % de la valeur totale de ce segment en Asie, estimée à 40 milliards de dollars.
Avec ce volume, le Vietnam dépasse la Thaïlande (6,4 milliards de dollars) et la Corée du Sud (5,8 milliards), devenant ainsi le leader asiatique des résidences gérées sous enseigne hôtelière. Le pays se classe au quatrième rang mondial en nombre de projets de résidences de marque, derrière les États-Unis, l’Arabie saoudite et le Mexique, selon le rapport « Savills Branded Residences 2025/2026 ». Plus de 50 projets résidentiels y sont associés à 34 marques internationales.
Historiquement concentré dans les destinations balnéaires comme Da Nang ou Phu Quoc, ce segment se déplace rapidement vers les grandes métropoles. En 2026, la majorité du futur pipeline concerne désormais des projets urbains, principalement à Ho Chi Minh-Ville et Hanoi, souvent signés avec de grands opérateurs hôteliers mondiaux tels que Marriott International, IHG ou Hyatt. Ces projets urbains représenteraient environ 60 % de l’offre à venir.
One Central Saigon, symbole de l’ultra-luxe urbain
Figure emblématique de cette montée en gamme, le complexe One Central Saigon, officiellement lancé en mai 2026 par le promoteur Masterise Homes, illustre la nouvelle ambition du pays en matière d’immobilier de très haut standing. Situé au cœur du 1er arrondissement, face au marché historique de Ben Thanh, le projet se compose de deux gratte-ciel ultra-luxe implantés sur une emprise d’environ 8 537 m².
Nombre de chambres de l’hôtel The Ritz-Carlton inaugurant la marque au Vietnam.
Après plus d’une décennie de retards et de changements de propriétaire, la structure principale des tours est désormais achevée et les façades vitrées sont en cours d’installation, confirmant l’avancement du chantier. D’autres projets, comme Grand Marina Saigon, développé en partenariat avec Marriott International et proposant des résidences de marque Marriott et JW Marriott en bord de rivière, contribuent à redéfinir les niveaux de prix dans le centre de Ho Chi Minh-Ville et attirent une clientèle d’investisseurs étrangers à la recherche de rendements locatifs et de prestige opérationnel.
Des prix en forte hausse et un marché à plusieurs vitesses
La montée en puissance de l’immobilier de luxe s’accompagne d’une inflation des prix dans les grandes villes. À Hanoi, le prix moyen de vente des appartements neufs a atteint environ 95 millions de dongs le mètre carré (3 612 dollars) au deuxième trimestre 2026. Il s’agit d’une hausse de 12 % par rapport au trimestre précédent et de 21 % sur un an, selon les données de CBRE Vietnam. Aucun nouveau projet lancé dans la capitale au premier semestre n’affichait un prix inférieur à 60 millions de dongs le mètre carré, tandis que les lancements ultra-luxe, au-delà de 120 millions de dongs le mètre carré, représentaient 35 % de l’offre nouvelle.
Les prix des nouveaux biens se maintiennent à environ 76 millions de dongs le mètre carré, en raison d’une hausse des coûts de construction de 25 à 30 % par rapport à 2025. Dans les secteurs urbains haut de gamme, les prix atteignent près de 30 fois le revenu annuel moyen des ménages, suscitant des craintes de surévaluation et l’apparition de projets fantômes sous-occupés dans certaines zones touristiques secondaires.
Parallèlement, le marché secondaire donne des signes de tension. À Hanoi, les prix de revente des appartements ont reculé au deuxième trimestre 2026, une première depuis 2022. De nombreux investisseurs ayant acheté des villas ou des résidences de marque à des niveaux élevés entre 2022 et 2023, souvent avec un effet de levier important, se retrouvent confrontés à une pénurie d’acheteurs. Malgré des rabais de 10 % à 20 % sur le marché secondaire pour tenter de récupérer leur mise, la liquidité reste très faible.
L’année 2026 est une année catastrophique pour l’ensemble du secteur, avec une absorption médiocre et une forte imprévisibilité du marché, tandis que la pénurie de logements abordables persiste face à une offre concentrée sur le haut de gamme et le luxe.
Directeur général de Quoc Cuong Gia Lai
Des taux d’intérêt élevés et la fin de la spéculation facile
Le contexte monétaire pèse également sur la dynamique du marché. L’inflation, mesurée par l’indice des prix à la consommation, s’est établie autour de 4,69 % au premier semestre 2026, tandis que les taux d’intérêt hypothécaires ont grimpé entre 12 % et 13 %. Ce renchérissement du crédit réduit la capacité d’emprunt des ménages et freine l’absorption globale des nouveaux projets.
Le rendement locatif brut maximal des resorts gérés au Vietnam, compensant les restrictions de propriété pour les investisseurs internationaux.
Cette recomposition du marché est souvent décrite comme la fin de l’ère de la spéculation facile, au profit d’une sélection plus rigoureuse des actifs et d’une recherche de flux de trésorerie stables.
Essor des villes secondaires et méga-projets urbains
Le marché immobilier ne se structure plus uniquement autour des deux grandes métropoles que sont Hanoi et Ho Chi Minh-Ville. Des études de JLL publiées en août 2026 soulignent l’émergence d’un « réseau de marchés connectés » le long de principaux corridors économiques, avec un basculement progressif des investissements vers des villes dites de « deuxième rang ».
La part de l’offre de nouveaux condominiums dans la grande aire métropolitaine de Ho Chi Minh-Ville provenant de Binh Duong au premier semestre, dont près de 95 % dans les segments haut de gamme et luxe
Sur la côte centrale, Da Nang et Nha Trang, jusqu’alors essentiellement touristiques, deviennent des pôles de migration résidentielle pour les catégories aisées. Un rapport d’août 2026 de Mordor Intelligence anticipe pour le marché résidentiel de luxe de Da Nang un taux de croissance annuel moyen de 15,02 % entre 2026 et 2031. Les appartements de luxe en front de mer y démarrent à 2 000–2 500 dollars le mètre carré, soit environ la moitié des prix pratiqués dans les quartiers centraux de Ho Chi Minh-Ville, offrant ainsi un ticket d’entrée plus attractif pour les investisseurs.
Le projet « Nobu Da Nang Hotel & Residences », tour de 43 étages sur la plage de My Khe, propose 264 unités ultra-luxe gérées par la marque Nobu, illustrant l’attrait pour les résidences de marque. Parallèlement, CapitaLand intensifie en 2026 la commercialisation d’« Orchard Collection » à Binh Duong New City, une offre résidentielle de luxe intégrée au projet « Sycamore », visant les cadres et ingénieurs expatriés des zones industrielles voisines.
Plus largement, une étude de S&I Ratings recense 27 méga-projets urbains en cours, pour un investissement cumulé dépassant 115 milliards de dollars. Plus de la moitié sont pilotés par de grands groupes nationaux tels que Vingroup ou Sun Group. L’un des exemples les plus significatifs est le complexe intégré « Ha Long Xanh » dans la province secondaire de Quang Ninh, dont l’investissement estimé atteint 17,5 milliards de dollars.
Réformes réglementaires, transparence accrue et sécurité des investisseurs
Les transactions immobilières s’inscrivent depuis 2025 dans le cadre de la loi sur le logement de 2023 et de la loi foncière de 2024, désormais pleinement appliquées. Ces textes, combinés à des mesures récentes, modifient en profondeur les conditions d’investissement, notamment pour les étrangers.
Les acheteurs internationaux ne peuvent pas détenir directement de terrains. Ils obtiennent un droit d’usage du sol de 50 ans, renouvelable une fois, via des baux de longue durée, contrairement à certains pays voisins qui permettent la pleine propriété. Un quota maximal de 30 % d’appartements par immeuble commercial approuvé peut être vendu à des étrangers. Les investissements doivent se faire dans des projets validés, poussant les acheteurs à choisir de grands développeurs capables de délivrer les titres officiels (« Pink Books »).
Depuis le 1er mars 2026, l’identification électronique des transactions immobilières est devenue obligatoire, avec pour objectif d’accroître la transparence, de limiter les opérations informelles et de contenir la spéculation qui avait flambé les années précédentes. Parallèlement, les dépôts de garantie sont encadrés : ils ne peuvent excéder 5 % du prix avant la signature du contrat officiel, ce qui réduit les risques financiers pour les acquéreurs, en particulier étrangers.
Face aux craintes de surchauffe et à l’augmentation des projets haut de gamme dans des zones à demande solvable limitée, le ministère de la Construction renforce ses efforts en 2026 : accélération de l’offre de logements sociaux et mise en place d’une base de données numérique de propriété pour mieux suivre les transactions et freiner la spéculation sur le segment luxe.
Infrastructures et opérations de M&A, leviers d’une stratégie à long terme
Les perspectives du marché s’appuient enfin sur un vaste programme d’investissement public dans les infrastructures de transport pour la période 2026-2030. Le développement de l’aéroport international de Long Thanh, l’extension du réseau de métro à Ho Chi Minh-Ville et de nouveaux projets ferroviaires de grande envergure ouverts au capital privé devraient valoriser les corridors de connexion et stimuler l’immobilier commercial et résidentiel le long de ces axes.
Le nombre total de transactions de fusions-acquisitions enregistrées sur le marché immobilier vietnamien au premier semestre 2026, pour une valeur de 2,43 milliards de dollars.
Dans ce contexte, l’immobilier de luxe du pays ne s’effondre pas mais se segmente fortement, entre une offre ultra-haut de gamme pilotée par de grandes marques mondiales, une demande locale plus prudente freinée par les taux élevés, et une nouvelle géographie d’investissement tournée vers les villes secondaires. Le pays confirme ainsi son statut de hub asiatique des résidences de très haut standing, tout en amorçant une phase de rééquilibrage et de professionnalisation de son marché immobilier.
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