L’immobilier en Espagne s’oriente vers un record historique de 10 milliards d’euros d’investissements annuels et devrait même largement dépasser ce seuil, alors même que le pays traverse une crise aiguë de l’offre de logements. Porté par des volumes d’investissements en forte hausse, un rôle moteur du segment résidentiel et une demande étrangère au plus haut, le marché affiche des prix record, tandis que l’accès au logement devient de plus en plus difficile pour une large partie de la population.
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Un marché parmi les plus dynamiques d’Europe
En 2026, l’Espagne s’est imposée comme l’un des marchés immobiliers les plus attractifs et résilients du continent. Alors que la zone euro enregistrait en moyenne un recul d’environ 23 % des investissements immobiliers, le pays suivait une trajectoire inverse, avec une forte progression des volumes engagés.
Les investissements immobiliers globaux en Espagne ont atteint environ 12,4 milliards d’euros au premier semestre 2026, soit une hausse estimée entre 52 % et 59 % par rapport à la même période de l’année précédente.
Dans un contexte européen marqué par le resserrement monétaire et l’incertitude économique, ce dynamisme contraste. Les experts soulignent que l’immobilier en Espagne bénéficie d’un positionnement perçu comme relativement sûr, soutenu par l’attrait touristique, un environnement réglementaire encore jugé lisible par les grands investisseurs et une diversification sectorielle, notamment vers le résidentiel et les actifs dits « Living ».
Le résidentiel, moteur principal des investissements
Le segment résidentiel et para-résidentiel s’est affirmé comme la locomotive du marché. Les actifs regroupés dans la catégorie « Living » – logements locatifs privés, résidences étudiantes, logements abordables et formules flexibles de type co-living – ont capté près de 4,58 à 4,59 milliards d’euros au premier semestre 2026. Ce montant représente environ 37 % à plus de 40 % de l’investissement national total, avec une croissance annuelle de l’ordre de 150 %.
En France, Brookfield a racheté environ 5 000 logements locatifs à Fidere, filiale de Blackstone, pour près de 1 milliard d’euros. Cette méga-transaction illustre l’appétit des grands fonds pour le locatif longue durée et les plateformes résidentielles d’envergure, soutenant la hausse des volumes globaux.
Sur le plan de la provenance des capitaux, les investisseurs espagnols restent majoritaires, avec près de la moitié des montants investis. Ils sont suivis par les capitaux canadiens (environ 17 %) et américains (environ 10 %), ces derniers étant particulièrement présents sur les segments haut de gamme et les opérations à forte valeur ajoutée.
Des prix en forte hausse, soutenus par la demande étrangère
La pression de la demande, combinée à l’afflux de capitaux, se traduit par une flambée des prix. Les données des registres immobiliers indiquent que le prix moyen au mètre carré a atteint environ 2 487 euros au deuxième trimestre 2026, en hausse de 2,4 % par rapport au trimestre précédent et de 9,2 % sur un an. Les logements anciens ont atteint 2 448 euros par mètre carré, en progression de 3,5 % sur le trimestre, tandis que les logements neufs se situent autour de 2 636 euros par mètre carré.
Les prix constatés par le notariat atteignent 2 114 €/m² en juin 2026, soit +8,8 % sur un an. S&P Global projette une croissance annuelle de 9,3 % en Espagne, plus du double de la moyenne européenne (4,3 %), faisant de ce marché l’un des plus haussiers de l’UE.
Cette dynamique est notamment alimentée par la demande internationale. Au deuxième trimestre 2026, près de 16 % des transactions immobilières ont été réalisées par des acheteurs étrangers, soit plus de 26 800 logements. Cette proportion, la plus élevée jamais observée par les registres fonciers, illustre la place centrale des non-résidents et des nouveaux résidents dans la demande.
Les achats des ressortissants roumains et marocains progressent d’environ 24 % et 20 %, tandis que ceux des Sud-Américains bondissent de 42 %. Les investisseurs nord-américains renforcent leur position sur le segment premium. Les provinces côtières concentrent ces flux : plus de 44 % des ventes à l’étranger à Alicante, 34 % à Malaga et près de 29 % aux Baléares. En Galice, la province de Pontevedra voit sa part d’acheteurs internationaux multipliée par plus de quatre en cinq ans.
Une pénurie structurelle de logements
Cette vigueur de l’investissement intervient cependant dans un contexte de rareté croissante de l’offre. Selon l’Informe Mercado Inmobiliario 2026 de l’OBS Business School, l’Espagne fait face à un déficit cumulé d’environ 740 000 logements entre 2021 et 2026. Sur cette période, environ 1,2 million de nouveaux ménages se sont constitués, alors que seulement 474 000 logements ont été achevés.
La construction neuve se limite à environ 90 000 unités par an, alors que les besoins annuels dépassent 200 000 logements. Pour combler le déficit, il faudrait dépasser durablement les 230 000 mises en chantier par an pendant au moins huit ans, soit plus du double du rythme observé au cours de la dernière décennie.
Le loyer moyen national a atteint 14,78 euros par mètre carré et par mois au premier trimestre 2026, dépassant 21 euros à Madrid.
Dans les grandes métropoles comme Madrid et Barcelone, les moins de 35 ans doivent consacrer entre 60 % et 70 % de leur salaire net au paiement du loyer. L’Institut national de statistique recense ainsi environ 1,2 million de jeunes adultes qui ne peuvent pas quitter le domicile familial pour des raisons financières.
Un pouvoir d’achat immobilier sous pression
La combinaison de la hausse des prix, du renchérissement du crédit et d’une inflation estimée à 3,6 % en 2026 réduit sensiblement le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Après la décision de la Banque centrale européenne de relever ses taux directeurs, le taux de dépôt atteignant 2,25 %, le coût des emprunts s’est accru, freinant la demande locale. En juin 2026, les ventes de logements existants en Espagne ont reculé d’environ 4 % par rapport à l’année précédente.
En moyenne, un ménage espagnol consacre désormais 44 % de son revenu disponible à la première année de remboursement de son crédit hypothécaire, bien au-delà du seuil prudent de 35 %.
Les autorités monétaires, tout en reconnaissant une certaine surévaluation des prix – estimée entre 1,1 % et 8,5 % par la Banque d’Espagne, et à environ 14 % par un indice de la BCE – écartent néanmoins le scénario d’une crise bancaire similaire à celle de 2008, en raison de critères d’octroi de crédit jugés plus stricts et d’une exposition des banques mieux maîtrisée.
Offensive réglementaire contre les locations touristiques
Face à la pénurie de logements disponibles à l’année, le développement massif des locations de courte durée (type Airbnb) est pointé comme un facteur aggravant. Ces locations captent une partie du parc résidentiel dans les zones les plus tendues, réduisant le stock de biens destinés à l’habitat permanent.
À partir de 2026, la loi sur la copropriété interdit par défaut les locations touristiques dans les immeubles résidentiels. Toute nouvelle ouverture nécessite l’accord d’au moins trois cinquièmes des copropriétaires en assemblée générale. Cette règle ne s’applique pas aux licences accordées avant le printemps 2025, ce qui en limite l’effet immédiat.
En parallèle, plusieurs municipalités resserrent leurs propres règles. Des plateformes comme Airbnb ont été contraintes de retirer massivement des annonces non enregistrées, notamment à Barcelone, où les autorités locales intensifient les contrôles. La transmission automatisée des revenus de location par les plateformes à l’administration fiscale renforce aussi la capacité de l’État à surveiller ce marché.
Un décret d’urgence relève la TVA à 21 % pour les hébergements touristiques de type hôtelier, durcit le régime des locations saisonnières et chambres meublées, et offre des incitations fiscales aux propriétaires modérant les loyers en baux classiques. Des discussions envisagent aussi une taxe sur les achats de biens immobiliers par des non-résidents hors UE.
Plans publics et limites de la réponse étatique
Pour tenter de répondre à la crise du logement, l’exécutif a lancé un Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 doté de 7 milliards d’euros. Ce programme, cofinancé à 60 % par l’État central et à 40 % par les communautés autonomes, prévoit que 40 % des fonds soient consacrés à la construction et à l’extension d’un parc public de logements locatifs abordables, 30 % à la rénovation énergétique et 30 % à des aides directes aux jeunes et aux ménages vulnérables, incluant des subventions au loyer de 250 à 300 euros.
Montant en milliards d’euros que le fonds public-privé España Crece ambitionne de mobiliser pour financer la construction de logements abordables en Espagne.
Un marché du luxe en plein essor, déconnecté du reste
En toile de fond de cette crise sociale, le marché immobilier haut de gamme suit sa propre dynamique, largement déconnectée des contraintes de financement qui frappent les ménages locaux. Selon un rapport international, environ 60 % des transactions de luxe en Espagne sont réalisées au comptant, sans recours au crédit, signe que les grandes fortunes privilégient la préservation du capital dans un contexte géopolitique instable.
60 % de la demande pour les biens de luxe provient d’acheteurs étrangers, principalement d’Europe occidentale, d’Amérique latine, des États-Unis et du Moyen-Orient, avec des hausses de prix attendues jusqu’à 10 % dans les zones prisées.
La Costa del Sol – avec Marbella, Estepona et Benahavís – demeure un pôle ultra-premium, avec des prix moyens dépassant 5 000 euros par mètre carré et dépassant fréquemment 8 000 euros à Marbella. Les Baléares restent la région la plus chère du pays, fortement contraintes par la rareté des terrains constructibles. La Costa Blanca, autour d’Alicante, Altea ou Moraira, s’affirme comme une alternative combinant attractivité touristique et niveaux de prix moyens compris entre 2 100 et 3 150 euros par mètre carré.
L’immobilier en Espagne se trouve ainsi au croisement de forces contradictoires : afflux massif de capitaux, rôle moteur de la demande étrangère, hausse rapide des valeurs d’actifs d’un côté ; déficit chronique de logements, envolée des loyers et difficulté croissante d’accès à la propriété de l’autre. Les autorités tentent de réguler ce marché par la fiscalité et les restrictions sur les locations touristiques, tout en déployant des plans d’investissement public.
Le seuil symbolique des 10 milliards d’euros d’investissements annuels que l’immobilier en Espagne s’apprête à franchir, voire à dépasser très largement.
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