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Investir dans l’immobilier aux Philippines : pourquoi et comment investir ?

Investir dans l'immobilier aux Philippines

Les Philippines sont un pays situé dans l’Asie du Sud-Est. Le pays compte aujourd’hui une population totale de 109,6 millions d’habitants. C’est l’un des pays les plus pauvres d’Asie avec un PIB par habitant (en pouvoir d’achat constant) de seulement 10 237 dollars USD (2022). Le pays se classe même après certains pays africains, comme la Namibie. Les Philippines représentent une terre d’opportunité. Le pays offre un potentiel touristique énorme avec plus de 7 000 îles sur son territoire et des sites touristiques incontournables en Asie (comme Chocolate Hills, les rizières de Banaue, une exploration des différents parcs et îles de la région). Alors, faut-il investir dans l’immobilier aux Philippines ? Pourquoi et comment investir dans l’immobilier ?

Disclaimer : tout investissement comporte un risque de perte de capital. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Cet article ne constitue pas une sollicitation en vue d’acquérir un quelconque produit financier. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez mettre en place une stratégie d’investissement personnalisée.

Pourquoi investir dans l’immobilier aux Philippines ?

Pourquoi investir dans l'immobilier aux Philippines ?

1 – Diversification de votre patrimoine immobilier

La diversification de votre patrimoine immobilier est indispensable. Entre la crise sanitaire du Covid-19 et la guerre en Ukraine, les perspectives économiques en Europe sont plutôt moroses. Avec l’avènement de la Chine, et d’autres super puissances mondiales comme l’Inde ou l’Indonésie, les Philippines sont plutôt bien positionnés pour attirer de nouveaux  touristes et exporter leurs marchandises vers de nouvelles zones économiques.

2 – Une population anglophone

Il est bon de rappeler que la langue officielle des Philippines est le tagalog. La plupart des habitants parlent également couramment l’anglais. Si un jour, vous avez la chance d’explorer l’arrière-pays philippin, vous serez émerveillé de constater que presque n’importe qui parle anglais. Sans doute pas à la perfection, mais avec un niveau qui vous permet de communiquer de façon normale. C’est un gros avantage par rapport aux autres pays asiatiques, comme le Vietnam, le Cambodge ou encore la Thaïlande. 

3 – Le marché immobilier est attractif

Le marché immobilier est très dynamique. Beaucoup d’investisseurs chinois, américains, japonais ou coréen investissent aux Philippines dans le secteur immobilier. Il faut savoir en effet que l’acquisition d’une propriété immobilière, de type appartement, est autorisée aux Philippines. Les prix sont en très forte croissance depuis quelques années.

Voici quelques exemples de prix (au mètre carré) :

Makati : 268 000 pesos philippins (environ 4872 euros)

Taguig City : 250 690 pesos philippins (environ 4629 euros)

Ortigas : 207 000 pesos philippins (environ 3833 euros)

Quezon : 146 000 pesos philippins (environ 2700 euros)

(d’après le site Statista, pour le 1er trimestre 2022)

Ces prix sont très révélateurs du marché immobilier philippin. D’un côté, le coût de la construction (par mètre carré) est de seulement 12 500 PHP (240 euros) en moyenne (pour la construction d’un pavillon) et de l’autre la demande de logement reste forte, ce qui propulse ainsi les prix des logements.

La zone de Makati et de Taguig City sont réputées dans le domaine immobilier. C’est le quartier des ambassades et une zone résidentielle haut de gamme où s’entremêlent les centres commerciaux et les résidences privées.

4 – Une population hospitalière

Les philippins ont la réputation d’être particulièrement hospitaliers vis-à-vis des étrangers. Et c’est encore plus vrai dans les petites villes de province des Philippines où vous serez (sans aucun doute) invité à participer à un buffet.

Où investir aux Philippines ?

Où investir aux Philippines ?

Je pense que les Philippines sont largement en retard par rapport à d’autres pays asiatiques, comme la Thaïlande ou le Vietnam. Le secteur immobilier se concentre quasi exclusivement dans l’agglomération de Manille, tandis que les autres villes du pays ne proposent quasiment aucune offre immobilière (comme la ville de Legazpi). Il est donc difficile de trouver un bien immobilier à vendre dans une résidence sécurisée au standard américain ailleurs que dans l’agglomération de Manille (sauf dans une certaine mesure à Angeles City ou Cebu).

1 – Makati City : investir dans l’immobilier aux Philippines dans le Manhattan des Philippines

La ville de Makati est l’une des principales villes de l’agglomération de Manille. Elle compte une population totale de près de 580 000 habitants. C’est un quartier résidentiel haut de gamme, qui concentre des gratte-ciels gigantesques. La ville de Makati est considérée comme le centre financier du pays, et elle compte de nombreuses ambassades étrangères.

2 – Mandaluyong : un bon plan pour investir dans l’immobilier aux Philippines ?

La ville de Mandaluyong, également considérée comme la ville tigre des Philippines, est principalement connue pour ses nombreux centres commerciaux. La ville s’impose en tant que destination incontournable au niveau immobilier. Beaucoup de résidences haut de gamme se sont implantées dans la ville. La ville compte aujourd’hui une population quasiment équivalente à la population de Pasay City (environ 386 000 habitants). La plupart des infrastructures sont aujourd’hui la propriété des plus riches hommes d’affaires philippins. La ville connaît une très forte croissance des prix. D’après un rapport de la société Leechiu Property Consultants, le prix moyen d’une propriété immobilière aurait augmenté de 117% sur une période de seulement trois ans.

3 – Investir dans l’immobilier aux Philippines dans la ville de Pasay City ?

La ville de Pasay compte plus de 440 000 habitants. C’est l’une des villes les plus peuplées des Philippines. Le taux de criminalité y est en revanche très élevé. La ville est de plus située à proximité de l’aéroport international de Manille. 

On y trouve cependant des résidences haut de gamme, comme la résidence Sea Residences, située à seulement quelques centaines de mètres de l’un des plus grands centres commerciaux au monde : Mall of Asia (663 boutiques).

4 – Pasig City

La ville de Pasig City est l’une des villes de Manille les plus fréquemment victimes des inondations. La municipalité de la ville met à jour sur son site une carte des zones inondables de la ville. 

On peut cependant acquérir une propriété immobilière à un prix raisonnable.

5 – Cebu City

La ville de Cebu City est située dans le sud des Philippines dans la province de Cebu. C’est la seconde plus grande agglomération des Philippines, et également une destination touristique incontournable. La province compte de nombreuses plages paradisiaques qui font le bonheur des plongeurs et des surfeurs.

6 – Investir dans l’immobilier aux Philippines dans la ville de Quezon City : un bon plan ?

La ville de Quezon City est l’une des villes les plus populaires des Philippines. La ville compte actuellement une population de plus de 2,9 millions d’habitants. La ville a été fondée par le second président des Philippines : Manuel L. Quezon. Il était normalement question que la ville devienne la nouvelle capitale des Philippines, mais le projet a finalement été abandonné en raison notamment de la pauvreté extrême qui gangrène cette ville. La ville regroupe tout de même des institutions de prestige comme la chambre des représentants.

Quezon City est une destination idéale pour investir dans le marché immobilier. La ville abrite de nombreux centres commerciaux, ainsi que des parcs naturels ou des lieux de divertissement. On y trouve notamment le centre commercial SM City North EDSA.

7 – Investir dans la ville de Angeles City : une bonne idée ?

La ville d’Angeles est située dans l’île de Luzon au nord de Manille dans la province de Pampanga. C’est une ville qui est principalement connue pour avoir abrité pendant plus de 88 ans l’armée aérienne des Etats-Unis. La base aérienne Clark reste encore un terrain d’exercice pour les militaires philippins. Beaucoup d’expatriés choisissent de s’installer dans cette ville. La ville est desservie par un aéroport international, ce qui facilite donc les déplacements internationaux.

Il n’y a pas beaucoup de résidences privées, mais en revanche le marché immobilier est inondé de villas. Les prix de la location sont moins élevés qu’à Manille, mais en revanche le marché local reste très dépendant de l’activité de la base militaire. On peut trouver une maison à louer (aux normes européennes) à partir de 25 000 PHP par mois (environ 480 euros).

Les risques et les pièges à éviter lors d’un investissement aux Philippines

Les risques et les pièges à éviter pour investir dans l'immobilier aux Philippines

1 – Les tremblements de terre

Les Philippines sont frappés régulièrement par des tremblements de terre. Le tremblement de terre peut causer des dommages matériels irréversibles à votre propriété immobilière. Le code de la construction philippin exige normalement que certaines normes de construction soient respectées, mais il arrive parfois que des promoteurs immobiliers peu scrupuleux ne les respectent pas. Avant d’investir des fonds dans l’immobilier aux Philippines, il est donc indispensable d’exiger des garanties contractuelles par rapport au respect de ces normes.

Bon à savoir :

Le plus grand tremblement de terre de l’histoire des Philippines est survenu en 1976 dans le golfe Moro. D’une magnitude de 8,15, ce tremblement de terre a provoqué des dégâts matériels très importants dans la région de Mindanao. On estime que plus de 8 000 personnes sont décédées à la suite de ce tremblement de terre.

2 – Les inondations

Les Philippines sont régulièrement frappées par des cyclones et des pluies torrentielles. Les inondations sont très fréquentes, y compris dans la capitale du pays : Manille.

Avant d’investir dans l’immobilier aux Philippines, il est indispensable de consulter les cartes des zones inondables mises à la disposition par les municipalités.

La municipalité de Pasig City dispose, par exemple, d’une carte des zones inondables de la ville :

Carte des inondations dans la ville de Pasig City

La population locale peut vous aider à identifier les zones inondables. N’oubliez pas non plus de consulter les cartes interactives en ligne pour identifier les cours d’eau à proximité susceptibles de provoquer une inondation.

La souscription d’une police d’assurance s’avère indispensable pour couvrir votre propriété contre les dégâts occasionnés par les pluies torrentielles. Ces pluies peuvent non seulement dégrader votre propriété, mais aussi détruire les chemins d’accès à celle-ci (d’où une perte de revenus locatifs).

3 – Le risque de non-location

Les Philippines ont adopté une politique sanitaire très restrictive. C’est encore l’un des derniers pays au monde à exiger de la part des touristes, une preuve de vaccination complète. Cela a bien sûr un impact considérable sur le tourisme local, d’autant que le pays n’est pas forcément plus attractif que d’autres pays de la région plus ouverts au tourisme. Avant d’investir dans l’immobilier aux Philippines, il faut être bien conscient qu’un nouveau durcissement des conditions sanitaires pourrait encore pénaliser fortement l’industrie du tourisme.

4 – Les frais de copropriété

Les frais de propriété, connus sous le nom de HOA, sont versés par le propriétaire d’un appartement pour l’entretien des parties communes. Il est important de bien mettre au clair les services qui sont inclus dans les frais de copropriété : entretien de la piscine, espaces verts… Le risque principal étant d’investir dans une résidence, qui en fin de compte ne sera plus entretenue correctement une fois que tous les appartements auront été vendus.

5 – Le droit au squat

Des squatteurs qui occupent illégalement une propriété depuis plusieurs années et qui l’entretiennent peuvent revendiquer le droit à la propriété aux Philippines. Les squats sont relativement peu fréquents, mais si vous devez acquérir un terrain, il faut être courant qu’il existe une telle législation avant d’investir dans l’immobilier aux Philippines.

6 – Les étrangers ne peuvent pas acquérir un terrain

Les étrangers n’ont pas le droit de posséder, en nom propre, plus de 50% de la valeur d’un terrain. Ils disposent cependant de plusieurs solutions : partenariat 50/50 avec un citoyen philippin, création d’une société aux Philippines, acquisition au nom de l’épouse philippine ou acquisition de la citoyenneté philippine. Il est assez dommage d’orienter exclusivement ses investissements immobiliers aux Philippines dans des appartements.

7 – La procédure d’achat d’un bien immobilier

Avant d’investir dans l’immobilier aux Philippines, il faut bien être conscient que la procédure d’acquisition peut s’étaler sur plusieurs années, notamment si certains documents ne sont pas en règle. Il faut donc être présent sur place pour réaliser l’ensemble des démarches administratives.

8 – Les tensions politiques

On se souvient tous de la dictature mise en place par l’ancien président des Philippines : Ferdinand Marcos. Bien que la première partie de son mandat ait été accompagnée d’une très forte croissance économique, le manque de libertés et les emprisonnements arbitraires ont engendré le chaos politique dans le pays. Son fils a récemment accédé, aux termes d’une campagne électorale particulièrement brutale, à la plus haute fonction électorale. Il n’est pas encore question de rétablir la loi martiale, mais les tensions politiques restent définitivement un risque à considérer avant d’investir dans l’immobilier aux Philippines.

9 – La corruption locale

La corruption locale est endémique. Il convient d’être prudent lors d’une acquisition immobilière et de toujours confier les démarches administratives à des professionnels fiables avec des contrats en bonne et due forme. Je me souviens par exemple qu’à une époque on m’avait demandé de verser un pot de vin de 50 000 PHP (environ 900 euros) pour l’ouverture en express d’une ligne Adsl. J’ai bien sûr refusé mais inutile de vous dire que l’ouverture de ma ligne a plus que tardé. C’était en 2009.

Conclusion : faut-il investir dans l’immobilier aux Philippines ?

Un investisseur immobilier étranger n’a pas le droit d’acquérir en nom propre un terrain. Ce qui pose bien sûr des problèmes, car il sera donc dans l’obligation de signer un partenariat avec un partenaire philippin ou bien tout simplement renoncer à investir dans un projet immobilier aux Philippines. Bien sûr, la législation locale autorise les investisseurs étrangers à acheter des appartements, mais les prix locaux restent actuellement très élevés.

D’autres destinations dans le monde, comme la Bulgarie ou les USA, offrent des perspectives de développement extraordinaires. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de vingt années d’expérience dans le domaine à mon actif.

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Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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