L’avantage fiscal exceptionnel permettant de transmettre jusqu’à 100 000 € en numéraire au sein de la famille, sans droits de donation lorsqu’il sert à financer un logement ou des travaux de rénovation énergétique, vit ses derniers mois. Prévu par l’article 790 A bis du Code général des impôts et introduit par la loi de finances pour 2025, ce dispositif doit s’éteindre au 31 décembre 2026. Les notaires multiplient les alertes auprès des familles qui envisagent de l’utiliser, alors que s’ouvrent en parallèle les débats sur la réforme plus large de la fiscalité des transmissions.
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Un dispositif exceptionnel de 100 000 € en phase terminale
Le mécanisme d’exonération porte sur les dons d’argent réalisés en pleine propriété au profit de membres de la famille, dans des conditions strictement encadrées. Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire, dans le cadre de ce régime spécifique. En sens inverse, un bénéficiaire peut, au total, recevoir jusqu’à 300 000 € en cumulant les dons de plusieurs parents ou grands-parents.
Ce régime est de nature temporaire et vise à soutenir l’accession à la propriété ainsi que la transition énergétique. Il vient s’ajouter aux abattements de droit commun applicables aux donations, qui restent en vigueur mais ne sont pas indexés sur l’inflation.
À compter du 1er janvier 2027, aucun versement ne pourra plus bénéficier de cette exonération exceptionnelle. Notaires et conseillers en gestion de patrimoine insistent donc sur la nécessité, pour les familles souhaitant aider enfants et petits-enfants, d’anticiper et de structurer leurs opérations avant l’échéance.
Qui peut donner et à qui, sous quelles conditions
Le texte cible principalement les transmissions intrafamiliales. Côté donateurs, peuvent utiliser ce dispositif les parents, grands-parents et arrière-grands-parents. S’y ajoutent, à titre subsidiaire, les oncles et tantes dépourvus de descendants directs, lorsque le don s’adresse à leurs neveux ou nièces.
Les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants sont éligibles. En l’absence de descendance, les neveux et nièces en ligne directe peuvent en profiter, mais pas les neveux et nièces par alliance. Dans tous les cas, le bénéficiaire doit être majeur ou émancipé au jour du don.
Contrairement au régime traditionnel des dons familiaux de sommes d’argent, le dispositif exceptionnel ne fixe aucune condition d’âge pour le donateur. Ce point le rend particulièrement attractif pour les familles dans lesquelles les grands-parents ou arrière-grands-parents ont déjà dépassé certains seuils d’âge bloquants dans d’autres régimes.
Un avantage fiscal réservé au logement et à la rénovation énergétique
L’exonération attachée à ces dons n’est pas libre d’emploi. La somme reçue doit être utilisée dans les six mois suivant le versement, pour des usages précisément listés par la loi. Deux grandes catégories de projets sont visées.
La première concerne l’acquisition ou la construction d’un logement neuf destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire. Sont également visés les achats sur plan (Vente en l’État Futur d’Achèvement – VEFA). Les logements anciens non rénovés sont exclus du champ du dispositif.
La seconde catégorie concerne les travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale du bénéficiaire, dans le cadre de MaPrimeRénov’. Le bien doit être occupé ou loué comme résidence principale pendant au moins cinq ans. Le non-respect du délai d’utilisation de six mois ou de l’engagement de conservation de cinq ans peut entraîner la remise en cause de l’exonération et le paiement des droits de donation.
Les achats via une Société Civile Immobilière (SCI) sont expressément exclus, tout comme l’utilisation des fonds pour rembourser un emprunt contracté avant le don. Le dispositif a donc été calibré pour déclencher de nouveaux investissements plutôt que pour refinancer des opérations passées.
Des marges de manœuvre importantes pour les transmissions familiales
L’abattement temporaire de 100 000 € peut être cumulé avec les régimes d’exonération permanents. En particulier, il se superpose à l’abattement de droit commun de 100 000 € par parent et par enfant, prévu par l’article 779 du CGI et renouvelable tous les 15 ans, ainsi qu’au dispositif de don familial de sommes d’argent de 31 865 € prévu par l’article 790 G, soumis à des conditions d’âge (donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur).
Un couple de parents peut transférer jusqu’à 463 730 € en franchise d’impôt à un enfant adulte en combinant les abattements disponibles avant la fin du mécanisme exceptionnel, dans un contexte où la concentration du patrimoine chez les plus de 60 ans freine l’accès à la propriété des jeunes actifs et le financement de la performance énergétique des logements.
Au-delà de ce dispositif ciblé, le droit commun des donations reste inchangé sur de nombreux points. L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant demeure, mais ses seuils et les tranches du barème progressif, de 5 % à 45 %, sont gelés et ne suivent pas l’inflation. Pour les conjoints remariés, un régime spécifique est progressivement monté en puissance : depuis le début de 2026, les beaux-enfants bénéficient d’un abattement de 15 932 € en succession, les alignant sur le traitement des frères et sœurs, mais avec un taux de 60 % au-delà.
Rôle clé des notaires et formalités à respecter
Les dons de sommes d’argent doivent être déclarés à l’administration fiscale dans le mois qui suit leur réalisation. La procédure se fait en ligne via l’espace sécurisé du bénéficiaire sur le site impots.gouv.fr, dans un contexte de dématérialisation rendue obligatoire pour les dons manuels à partir de 2026.
Un don manuel peut être déclaré sans acte notarié, mais la profession notariale recommande d’avoir recours à un acte, surtout dans le cadre d’un projet immobilier. L’acte permet de retracer précisément l’origine et l’affectation des fonds, ce qui facilite la preuve, en cas de contrôle, que l’argent a bien été consacré dans le délai de six mois à un achat ou à des travaux éligibles. Il offre aussi un cadre pour organiser l’égalité entre héritiers et limiter les risques de contestation lors du règlement de la succession.
Le notaire peut enfin conseiller sur le cumul avec les autres abattements, la répartition entre plusieurs bénéficiaires, les conséquences en cas de rappel fiscal à 15 ans, ainsi que sur l’articulation avec d’autres outils de transmission (donation-partage, démembrement, pactes Dutreil pour les entreprises familiales, etc.), sachant que le législateur a récemment allongé la durée des engagements de conservation dans ces derniers.
Après 2026, un paysage fiscal en recomposition
L’extinction programmée de l’exonération exceptionnelle de 100 000 € intervient alors que les pouvoirs publics débattent des suites à donner en matière d’aide intergénérationnelle au logement. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale, entend organiser un régime de transition, même si ses dispositions ne sont pas encore définitivement adoptées.
Le texte prévoit pour le premier semestre 2027 une fenêtre temporaire de six mois durant laquelle les dons d’argent en pleine propriété jusqu’à 100 000 € par couple donateur/bénéficiaire de moins de 50 ans seraient soumis à un taux préférentiel unique de 6 %, abaissé à 5 % si au moins 1,1 % du montant est versé à un organisme d’aide aux personnes démunies.
Ces dons exceptionnels ne seraient pas pris en compte pour le calcul du rappel fiscal sur 15 ans, ce qui élargirait ponctuellement la capacité de transmission sans majorer la base des donations futures. Le gouvernement met en avant la volonté de fluidifier les transferts de patrimoine vers les générations plus jeunes, tout en accompagnant des gestes de solidarité envers le secteur associatif.
Parallèlement, le Conseil supérieur du notariat a, de son côté, formulé des propositions plus larges, comme la division par deux des droits de donation pour les transmissions, en pleine propriété ou en usufruit, jusqu’à 500 000 €. Cette mesure, qui n’affecterait pas les abattements existants, vise à encourager les transmissions anticipées, à réduire les situations de blocage patrimonial chez les seniors et à apaiser le climat successoral.
Des enjeux majeurs pour les familles et la planification successorale
Pour les familles, la fin annoncée de l’exonération de 100 000 € destinée au logement constitue un moment charnière. Les ménages qui envisagent d’aider financièrement un enfant ou un petit-enfant dans un projet d’achat ou de rénovation doivent intégrer un double impératif de calendrier : réaliser les dons avant la date limite et s’assurer que le bénéficiaire pourra concrétiser l’acquisition ou les travaux dans le délai de six mois, puis respecter la contrainte de conservation du bien pendant cinq ans.
Alors que les autres abattements restent gelés dans un contexte de forte inflation — 100 000 € de base par parent et par enfant, 31 865 € pour les dons familiaux de sommes d’argent —, leur portée se réduit en termes réels. Dans ce contexte, le dispositif de l’article 790 A bis constitue, jusqu’à son extinction, un levier puissant de soutien à l’accession à la propriété et à la rénovation énergétique pour les jeunes générations.
La période qui s’ouvre combine donc urgence et incertitude : urgence, pour les familles qui souhaitent utiliser les marges offertes par la législation actuelle avant la fin du régime ; incertitude, car les aménagements prévus dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027 ne sont pas encore stabilisés et pourraient évoluer au fil des débats parlementaires. Les professionnels du droit et du patrimoine appellent ainsi les ménages concernés à se renseigner rapidement et à s’entourer de conseils pour sécuriser leurs opérations à la croisée de la donation et de la succession.
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