Novak Djokovic a obtenu un visa Golden en Grèce après avoir transféré sa résidence principale dans la banlieue sud d’Athènes et réalisé plusieurs investissements d’envergure, immobiliers et sportifs. Cette installation renforce la visibilité internationale du programme grec de résidence par investissement au moment où d’autres pays européens ont fermé ou restreint leurs dispositifs similaires.
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Une installation familiale structurée autour d’Athènes
Le numéro un serbe du tennis a fait de la région d’Athènes sa nouvelle base de vie. Avec son épouse Jelena et leurs enfants, Stefan et Tara, il s’est installé à Glyfada, une commune résidentielle de la côte sud de la capitale, au cœur de l’Athens Riviera.
La famille a acquis un bien résidentiel haut de gamme d’une valeur supérieure à 800 000 euros, seuil exigé pour la région de l’Attique au titre du visa Golden. L’acquisition porte sur un seul bien d’habitation, comme l’impose le cadre réglementaire pour cette zone, avec une surface minimale de 120 m². Ces critères stricts s’appliquent à la « Zone A », qui regroupe Athènes, Thessalonique, la Crète, Mykonos, Santorin, Corfou, Rhodes et les îles de plus de 3 100 habitants.
Les enfants du joueur ont été scolarisés au St Lawrence College, un établissement privé anglophone d’Athènes, confirmant la volonté du couple de structurer sa vie familiale sur le long terme en Grèce. Avant ce déménagement, Djokovic partageait son temps entre Marbella, en Espagne, et Belgrade, en Serbie.
Un investissement sportif majeur dans le projet d’Elliniko
Au-delà de la résidence familiale, Djokovic a engagé plus de 20 millions d’euros dans un vaste complexe de tennis et de sports de raquette sur le front de mer d’Elliniko, au sud d’Athènes. Intégré au grand projet de réaménagement de l’ancien aéroport, ce centre doit accueillir une vingtaine de courts, dont des infrastructures dédiées au padel.
Ce site, présenté comme la future base d’entraînement du champion, s’inscrit dans la stratégie grecque de valorisation du littoral et de montée en gamme des infrastructures sportives et de loisirs. L’investissement de Djokovic dans une installation durablement ancrée sur le territoire grec renforce la nature économique de son implantation, au-delà de la simple acquisition immobilière exigée par le visa Golden.
Conditions du visa Golden grec et admissibilité de Djokovic
Le programme grec de visa Golden accorde un titre de séjour de cinq ans, renouvelable, à des investisseurs non européens effectuant un investissement immobilier ou ciblé répondant à des critères précis. Dans la région d’Attique et les autres zones classées A, le ticket d’entrée est fixé à 800 000 euros pour un bien résidentiel unique d’au moins 120 m². Dans le reste du territoire continental et certaines îles secondaires (Zone B), le seuil est de 400 000 euros, avec les mêmes exigences de surface. Un seuil dérogatoire de 250 000 euros reste possible, mais exclusivement pour la conversion d’immeubles commerciaux ou industriels en logements ou la restauration intégrale de bâtiments historiques protégés.
Novak Djokovic investit plus de 800 000 euros dans une résidence à Glyfada, ce qui lui permet de remplir les conditions du visa Golden et d’obtenir un droit de résidence de cinq ans en Grèce, renouvelable tant que l’investissement est maintenu.
Le titre ne vaut pas accès direct à la citoyenneté ni au passeport grec. Pour envisager une naturalisation, la législation impose au moins sept années de résidence effective et continue, assorties de la réussite d’examens portant sur la langue, l’histoire, la culture et les institutions grecques.
Liberté de circulation et regroupement familial
Le visa Golden grec offre à Djokovic et à sa famille un accès facilité à l’espace Schengen. Le titre de séjour délivré par la Grèce permet de voyager sans visa dans 29 pays de la zone Schengen pour des séjours de courte durée, dans la limite de 90 jours sur toute période de 180 jours.
Le dispositif s’étend aux proches : un seul investissement peut couvrir le conjoint, les enfants célibataires de moins de 21 ans (avec extension possible jusqu’à 24 ans sous condition de poursuite d’études) ainsi que les parents des deux époux. Dans le cas du champion serbe, son épouse et ses enfants bénéficient ainsi du même statut de résidence en Grèce.
Un régime de présence flexible adapté aux calendriers sportifs
Un élément clé du succès du programme grec auprès des athlètes internationaux est l’absence de durée minimale de séjour sur le territoire pour conserver le titre. Contrairement à d’autres dispositifs européens, les titulaires d’un visa Golden n’ont aucune obligation de passer un nombre déterminé de jours par an en Grèce pour renouveler leur permis, tant que l’investissement est maintenu.
Un seuil de 183 jours de présence annuelle distingue, sur le plan fiscal, les résidents effectifs des non-résidents. Un investisseur qui reste en deçà de ce seuil n’est en principe pas considéré comme résident fiscal grec pour l’ensemble de ses revenus mondiaux. Seuls les revenus de source grecque, par exemple les loyers d’un bien local, sont imposés en Grèce.
Pour des sportifs comme Djokovic, dont les saisons impliquent des déplacements réguliers sur tous les continents, ce cadre assoupli de présence est un élément déterminant. Il leur permet de bénéficier d’un ancrage européen stable sans contrainte excessive sur leurs calendriers de compétition.
Le Non-Dom, un outil fiscal taillé pour les revenus internationaux
En parallèle du visa Golden, Djokovic profite du régime fiscal dit « Non-Dom » réservé aux personnes à hauts revenus transférant leur domicile fiscal en Grèce. Ce régime prévoit le paiement d’un forfait annuel de 100 000 euros couvrant la totalité des revenus de source étrangère, quel qu’en soit le montant. Il n’impose ni déclaration détaillée, ni imposition progressive sur les dividendes, droits d’image, contrats de sponsoring ou revenus de tournois perçus à l’étranger.
Un dispositif offrant prévisibilité et intégration familiale pour les contribuables internationaux, particulièrement adapté au milieu sportif.
Les proches peuvent être intégrés au régime fiscal moyennant une contribution forfaitaire supplémentaire de 20 000 euros par an et par proche concerné.
Le dispositif garantit une prévisibilité budgétaire importante pour les contribuables internationaux, un atout particulièrement apprécié dans le milieu sportif où les sources de revenus sont multiples et mondialisées.
Combiné à la souplesse de présence physique liée au visa Golden, ce régime place la Grèce parmi les juridictions les plus attractives d’Europe pour des athlètes au sommet de leur carrière.
Un programme sous surveillance renforcée des autorités grecques
L’attrait croissant du visa Golden grec, stimulé par le retrait de la voie immobilière au Portugal fin 2023 et l’abolition du dispositif espagnol en 2025, a conduit Athènes à encadrer plus strictement son programme. Deux textes, la loi 5100/2024 puis la loi 5275/2026, ainsi qu’une circulaire d’application du ministère des Migrations et de l’Asile (circulaire n° 1/2026), ont précisé les règles.
Les autorités ont renforcé les contrôles pour s’assurer que les seuils d’investissement sont réellement atteints, notamment dans les zones à 250 000 euros. Les montages visant à réduire artificiellement le coût réel d’acquisition – par exemple via des baux ou conventions prévoyant des remboursements occultes – font l’objet d’une vigilance accrue. En cas de fraude avérée, la sanction annoncée est la révocation pure et simple du titre de séjour.
Interdiction des locations de type Airbnb pour les biens du visa Golden
Le gouvernement grec a également clarifié l’usage des biens acquis dans le cadre du programme. Les locations touristiques de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, sont désormais interdites pour les propriétés liées au visa Golden. Seules les locations résidentielles de long terme restent autorisées.
La restriction vise à limiter la spéculation sur le marché locatif et à contenir la pression sur les prix du logement dans les zones les plus demandées, notamment en Attique et dans les îles prisées. Lors de la conférence immobilière Prodexpo à Athènes en octobre 2026, le ministre des Migrations et de l’Asile Thanos Plevris a rappelé que toute infraction à cette règle entraînerait la révocation du permis de résidence. Des contrôles spécifiques ciblent les tentatives de sous-location déguisée en courts séjours touristiques.
Dans le cas de Djokovic, la propriété de Glyfada relève ainsi d’un usage strictement résidentiel, que ce soit pour son usage personnel ou pour une location à long terme, mais ne peut juridiquement être exploitée comme bien de location saisonnière.
Un effet vitrine pour le programme grec et un signal aux élites internationales
L’obtention du visa Golden par Djokovic s’inscrit dans un contexte où la Grèce se positionne comme principale porte d’entrée européenne pour les investisseurs immobiliers après le durcissement des régimes portugais et espagnol. Le profil du joueur, figure majeure du sport mondial, agit comme un puissant relais d’image pour le dispositif grec.
Cette installation s’inscrit dans un intérêt croissant observé chez d’autres sportifs nord-américains, notamment des joueurs de NFL, ainsi que chez des personnalités du divertissement, dont les identités ne sont pas détaillées. Pour ces profils, le triptyque réunissant accès résidentiel à l’Union européenne, liberté de mouvement dans l’espace Schengen et cadre fiscal prévisible sur les revenus internationaux constitue un atout déterminant.
En choisissant Athènes comme base de vie, en y scolarisant ses enfants et en engageant un investissement significatif dans un complexe sportif à Elliniko, Djokovic illustre la nouvelle génération d’investisseurs de très haut niveau pour lesquels la Grèce n’est plus seulement une destination touristique, mais un lieu privilégié d’ancrage professionnel, familial et fiscal.
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