Un marché en reprise, mais encore fragile

Après deux années de forte correction, le marché immobilier montre des signes de normalisation. Le volume de transactions a rebondi pour atteindre environ 945 000 ventes sur douze mois fin 2025, soit une hausse d’environ 12 % sur un an, même si l’activité reste près d’un quart en dessous du pic de 2021. La demande repart, portée par un recul des taux d’emprunt entre fin 2023 et fin 2024 et par la volonté affirmée des banques de prêter davantage.

Mais la reprise demeure modérée et très dépendante du contexte macroéconomique et géopolitique. La guerre au Moyen-Orient, la remontée de l’inflation via les prix de l’énergie, la hausse des taux obligataires (OAT 10 ans autour de 3,8 à 3,9 %) et le renchérissement du refinancement bancaire (mid-swap 7 ans proche de 3 %) poussent les banques à relever leurs barèmes, parfois de 0,2 à 0,4 point en quelques semaines. Sur 25 ans, des taux autour de 3,5 % laissent entrevoir une progression vers 4 %, ce qui réduit d’autant le pouvoir d’achat immobilier.

Comment fonctionne le taux d’usure

Au cœur de ce paysage se trouve le taux d’usure, défini comme le TAEG (taux annuel effectif global) maximal auquel un établissement peut légalement accorder un prêt. Ce taux inclut le taux nominal du crédit, mais aussi tous les frais obligatoires : frais de dossier, honoraires de courtage, garanties et assurance emprunteur.

Ce mécanisme a une vocation protectrice claire : empêcher des taux excessifs susceptibles d’entraîner un surendettement et de mauvaises pratiques commerciales. Mais son mode de calcul, basé sur des taux passés, introduit un décalage temporel qui peut s’avérer problématique en phase de variation rapide des taux.

Les niveaux actuels des plafonds

Au premier trimestre 2026, la Banque de France a fixé les seuils d’usure suivants pour les prêts immobiliers à taux fixe :

• Moins de 10 ans : 4,12 %
• De 10 à moins de 20 ans : 4,59 %
• 20 ans et plus : 5,13 %

Pour les prêts à taux variable, le plafond est de 4,99 %, et pour les prêts relais de 6,15 %. Du côté du crédit à la consommation, les limites vont de 8,67 % pour les montants supérieurs à 6 000 euros jusqu’à plus de 23 % pour les petits crédits.

Par rapport au trimestre précédent, les plafonds reculent légèrement pour les durées inférieures à 20 ans (–0,11 à –0,12 point) et progressent de 0,06 point pour les prêts de 20 ans et plus. Globalement, les taux d’usure se stabilisent donc autour de 4 % à 4,5 % sur les durées courtes et d’environ 5,2 % sur les très longues durées.

L’« effet ciseau » : quand le plafond bloque la relance

Le principal enjeu pour la relance du marché immobilier réside dans ce que les professionnels appellent l’« effet ciseau ». Ce phénomène survient lorsque les taux de crédit remontent plus vite que les plafonds d’usure, calculés sur la base de taux antérieurs.

Des courtiers rapportent déjà des refus de dossiers pourtant bien calibrés, notamment depuis la remontée des taux liée à la guerre au Moyen-Orient et à la hausse des coûts de financement bancaire. Dans certains réseaux, la part des refus de crédit est passée d’environ 6,6 % à près de 10 % sur quelques mois lors des précédentes phases de tension. Pendant la vague de hausse de 2022–2023, jusqu’à 40 % des demandes pouvaient être recalées dans certains établissements.

Des emprunteurs solvables mais exclus

L’impact sur les ménages est concret. Des profils autrefois considérés comme « premium » se retrouvent écartés du crédit immobilier. Un exemple cité dans les études illustre ce paradoxe : un couple d’une quarantaine d’années, tous deux en CDI avec 84 000 euros de revenus annuels et un endettement projeté à 25 %, n’a pas obtenu le financement d’un projet de 360 000 euros. Malgré un apport correct et la négociation à la baisse du taux nominal, des frais de dossier et du courtage, ainsi que le recours à une assurance déléguée, le TAEG final restait au-dessus du seuil d’usure en vigueur à l’époque. Un tel dossier aurait passé sans difficulté en 2019.

Les ménages modestes subissent également le contre-coup. Pour rester dans la limite réglementaire de 35 % d’endettement, ils ont souvent besoin d’emprunter sur des durées plus longues. Or, plus la durée s’allonge, plus le taux nominal augmente, ce qui rapproche mécaniquement le TAEG de la limite d’usure. Certains candidats doivent alors soit réduire la taille de leur projet, soit augmenter significativement leur apport en puisant dans leur épargne.

Une contrainte technique qui pèse sur la reprise

Les effets du taux d’usure se superposent à d’autres normes prudentielles, comme les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (durée limitée à 25 ans, taux d’endettement maximal de 35 %). Ensemble, ces règles resserrent l’accès au crédit, en particulier pour les dossiers comportant le moindre « défaut » (revenus modestes, absence d’apport, âge élevé, historique de santé).

Les conséquences possibles sont doubles : un ralentissement de la production de nouveaux crédits et une segmentation accrue entre emprunteurs « premium » et profils jugés risqués, au détriment de la fluidité du marché immobilier.

Des solutions techniques, mais un débat de fond

Face à ces blocages, plusieurs pistes d’adaptation existent au niveau des ménages. Les courtiers recommandent par exemple d’allonger la durée du crédit pour bénéficier d’un plafond d’usure plus élevé, de négocier fortement le taux nominal et les frais annexes, ou encore de recourir à une délégation d’assurance afin d’en faire baisser le coût. La mise en concurrence entre banques, la comparaison des offres d’assurance et l’utilisation de prêts aidés (comme le prêt à taux zéro) peuvent permettre de réduire le TAEG et de passer sous le seuil.

L’Apic a suggéré d’ajouter un ou deux points fixes au TAEG moyen majoré d’un tiers pour desserrer le plafond. Des acteurs comme CAFPI plaident pour exclure l’assurance emprunteur du calcul de l’usure ou intégrer une majoration liée à l’inflation.

Apic et CAFPI

En 2023, la mise en place temporaire d’une révision mensuelle des plafonds avait permis de limiter l’« effet ciseau » et de débloquer une partie de la production de crédits. Depuis 2024, le retour à un rythme trimestriel de mise à jour ravive les inquiétudes alors que la remontée des taux se profile à nouveau.

Un enjeu clé pour la relance durable du marché

Pour l’instant, les autorités n’envisagent pas de modifier en profondeur le mode de calcul du taux d’usure. Le gouvernement a déjà indiqué à plusieurs reprises vouloir observer l’évolution du marché avant d’intervenir, considérant que la finalité première de ce mécanisme demeure la protection des emprunteurs.

Alors que le conflit au Moyen-Orient entretient la pression sur l’inflation et sur les coûts de financement, la capacité du taux d’usure à s’ajuster suffisamment vite aux réalités du marché sera déterminante pour l’ampleur de la relance. Si les taux nominaux remontent sensiblement sans adaptation du dispositif, l’« effet ciseau » pourrait se réactiver et exclure de nouveau du crédit des ménages pourtant en mesure de rembourser, retardant une normalisation plus franche du marché immobilier français.

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Une taxe maintenue pour les résidences secondaires

La réforme de la taxe d’habitation, engagée en 2018 et achevée au 1er janvier 2023, a supprimé définitivement cet impôt pour l’habitation principale de tous les contribuables, quels que soient leurs revenus. Mais elle n’a pas touché la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (THRS), qui reste intégralement due en 2025.

Le critère déterminant est la situation au 1er janvier de l’année d’imposition : la personne qui dispose ce jour-là du logement meublé comme résidence secondaire est redevable de la taxe, qu’elle en soit propriétaire, usufruitier ou locataire à l’année.

2025 : déclarations obligatoires et nouveau suivi des résidences secondaires

Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, particuliers comme sociétés civiles immobilières ou usufruitiers, ont l’obligation de déclarer l’occupation de chacun de leurs biens immobiliers à l’administration fiscale via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) sur impots.gouv.fr.

Pour chaque logement, le propriétaire doit préciser s’il s’agit d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un bien vacant, en indiquant l’occupant réel au 1er janvier. Un même foyer fiscal ne peut déclarer qu’une seule résidence principale, celle habitée plus de huit mois par an. Les autres logements sont automatiquement considérés comme résidences secondaires. En cas de changement de résidence principale, la déclaration doit être actualisée en ligne.

Autre nouveauté, la déclaration de revenus 2025 (sur les revenus 2024) intègre un volet spécifique « Location d’une résidence secondaire ». Les personnes qui occupent ou louent une résidence secondaire doivent y mentionner l’adresse du logement, ses références cadastrales et l’identité de son propriétaire, dans la limite de dix résidences déclarables en ligne. Les contribuables qui déposent encore une déclaration papier sont, pour cette année, dispensés de cette nouvelle obligation.

Comment est calculée la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. Cette valeur correspond au loyer théorique annuel que le bien pourrait produire sur le marché, déterminé par l’administration en fonction de la surface, des caractéristiques (nombre de pièces, équipements) et de la localisation. Elle est révisée chaque année, notamment en fonction de l’évolution des prix.

Contrairement à la résidence principale, aucune réduction ni abattement spécifique n’est accordé pour les résidences secondaires. Le montant final dépend donc étroitement de la taille et de la qualité du logement, de son implantation géographique et des taux locaux.

En 2024, le montant moyen de taxe d’habitation payé pour une résidence secondaire a atteint 1 125 euros, en hausse de plus de 100 euros par rapport à l’année précédente, signe d’un alourdissement progressif de la facture, entre revalorisation des bases et décisions des collectivités.

Majoration en zone tendue : jusqu’à 60 % de supplément

Dans les communes classées en « zone tendue » – c’est-à-dire dans un bassin urbain de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements ne suffit pas à couvrir la demande, ou où la part de résidences non principales est particulièrement élevée –, les conseils municipaux peuvent décider d’appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Ce dispositif, créé pour lutter contre la pénurie de logements, permet de surtaxer de 5 % à 60 % la part communale de la taxe. La commune doit délibérer avant le 1er octobre pour une application l’année suivante.

Les régions les plus concernées sont Auvergne-Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie, Nouvelle-Aquitaine et l’Île-de-France, territoires où la pression immobilière et la présence de résidences secondaires sont particulièrement fortes.

Exemples chiffrés de l’impact d’une majoration

Le mécanisme de majoration peut fortement alourdir la facture. À titre d’illustration, pour un bien dont la valeur locative retenue pour le calcul est de 8 000 euros, avec un taux communal de 20 % et une majoration de 30 %, la taxe de base s’élève à 1 600 euros, et la surtaxe à 480 euros, soit un total de 2 080 euros.

Dans une ville littorale telle que La Rochelle, pour une valeur locative de 6 000 euros et un taux de 20 %, la taxe atteint 1 200 euros. En cas de surtaxe de 60 %, le montant grimpe à 1 920 euros.

Cas d’exonération de la majoration, mais pas de la taxe

Dans certains cas limités, les propriétaires peuvent demander à être exonérés de la seule surtaxe (5 % à 60 %), tout en restant redevables de la taxe de base. Trois grands motifs sont prévus :

– contraintes professionnelles obligeant à résider ailleurs que dans la résidence considérée,

– entrée en établissement spécialisé (EHPAD, maison de retraite, établissement de soins de longue durée) tout en gardant l’usage exclusif de l’ancien domicile,

– impossibilité de transformer la résidence secondaire en résidence principale pour une cause indépendante de la volonté du propriétaire (logement inhabitable, par exemple).

La demande doit être adressée par réclamation écrite au service des impôts du lieu de situation du bien.

Exonérations et cas particuliers pour certains contribuables

Si les résidences secondaires ne bénéficient pas des abattements accordés aux résidences principales, quelques situations ouvrent droit à une exonération totale ou à des allègements.

Les Français rapatriés après une expatriation contrainte (par exemple à la suite d’un appel officiel à quitter un pays ou d’une opération de rapatriement) peuvent, sous conditions, être exonérés de la taxe sur le logement qui constituait leur résidence principale en France avant leur départ. Une réclamation spécifique est nécessaire.

Dans les zones « France Ruralités Revitalisation » (ZFRR), les communes et intercommunalités auront, à partir de 2026, la possibilité d’exonérer certaines formes d’hébergement comme les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes, à condition d’avoir délibéré avant le 1er octobre 2025. Une demande via le formulaire 1205-GD (Cerfa n°13567*02) doit alors être adressée au centre des impôts compétent avant le 1er mars de l’année d’application. Ce dispositif doit être étendu à l’ensemble des communes à compter de 2027 pour ces types de locations touristiques.

Enfin, certaines personnes âgées de plus de 60 ans ou en situation de handicap, sous conditions de ressources, peuvent bénéficier d’exonérations spécifiques lorsque leur seule résidence en dehors d’un établissement spécialisé est imposée comme résidence secondaire. Les plafonds de revenus pris en compte sont actualisés chaque année.

Autres taxes et enjeux financiers liés aux résidences secondaires

Au-delà de la taxe d’habitation, les propriétaires de résidences secondaires restent soumis à la taxe foncière et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sans exonérations comparables à celles existant parfois pour les résidences principales.

En parallèle, la capacité des collectivités à majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans les zones tendues fait de cet impôt un outil important de politique du logement, au cœur des débats sur la tension immobilière dans les grandes villes et les territoires touristiques.

Échéances de paiement et contestation en cas d’erreur

Pour 2025, les avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont envoyés par l’administration fiscale au cours du dernier trimestre. Les contribuables n’ont aucune démarche spécifique à accomplir pour recevoir leur avis, si ce n’est s’être conformés à leurs obligations déclaratives.

La date limite de paiement est fixée au 15 décembre 2025. En cas de règlement dématérialisé, un délai supplémentaire de cinq jours est accordé. Pour ceux qui ont opté pour le prélèvement à l’échéance, le débit interviendra le 29 décembre 2025. Le non-respect de la date limite peut entraîner une majoration d’environ 10 % du montant dû.

Dans un contexte de durcissement des contrôles et d’augmentation des montants en jeu, une déclaration exacte du statut des logements apparaît désormais comme un enjeu financier majeur pour les propriétaires de résidences secondaires.

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Un indicateur clé pour la révision des loyers

L’IRL constitue le plafond légal des augmentations de loyers pour les logements loués vides ou meublés à usage de résidence principale. Publié chaque trimestre par l’INSEE, il est calculé à partir de l’évolution de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur la base 100 au quatrième trimestre 1998.

Conditions d’application pour les bailleurs et impact pour les locataires

La hausse liée à l’IRL n’est pas automatique. Trois conditions cumulatives s’imposent : le bail doit comporter une clause de révision annuelle, l’échéance (souvent la date anniversaire du contrat) doit tomber dans la période de référence de l’indice, et le propriétaire doit notifier l’augmentation dans un délai maximum d’un an. À défaut, il perd le droit d’appliquer cette révision pour la période écoulée.

Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, comme Paris ou Lille, le montant révisé doit en outre rester inférieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Même si l’IRL permettrait un montant supérieur, le plafond réglementaire prévaut.

Un contexte d’inflation maîtrisée mais de tensions sur le marché

La progression contenue de 0,87 % reflète un environnement d’inflation redevenue modérée, après la période de « bouclier loyer » qui limitait la variation annuelle de l’IRL à 3,5 % en métropole entre 2022 et 2024. Depuis la fin de ce dispositif exceptionnel, les révisions suivent de nouveau exclusivement la trajectoire de l’indice.

Le budget locatif moyen déclaré par les candidats locataires s’établissait à 821 euros par mois en 2025, pour un loyer moyen constaté à 715 euros charges comprises et une surface moyenne de 42 m², soit 17,04 euros/m². Les écarts territoriaux restent importants : l’Île-de-France affiche un niveau de loyer au mètre carré supérieur de 82 % à celui des autres régions, et Paris dépasse de 169 % la moyenne provinciale.

Enjeux pour les politiques publiques et la relation bailleur-locataire

L’IRL structure la relation contractuelle entre bailleurs et locataires, dans un cadre législatif renforcé par la loi de 1989 et la loi ALUR de 2014. Le dispositif d’encadrement des loyers, actuellement en vigueur dans 72 villes et en voie de pérennisation, vise à limiter les dérives tout en conservant l’attractivité de l’investissement locatif.

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Pourquoi les parkings séduisent les investisseurs

L’atout principal de ce placement tient à son « ticket d’entrée ». Là où un studio en centre-ville réclame souvent 150 000 à 250 000 euros, une place de stationnement se négocie entre 8 000 et 35 000 euros en moyenne selon les villes et le type de stationnement. Dans certaines métropoles, on peut encore acheter un box pour 8 000 à 12 000 euros, quand une place dans un quartier très tendu de Paris dépasse 30 000 à 50 000 euros.

La demande structurelle renforce l’attrait du secteur. Dans la plupart des grandes villes, les automobilistes tournent de longues minutes pour trouver une place. Les municipalités suppriment des emplacements sur voirie au profit des pistes cyclables et des bus, tandis que les immeubles anciens n’ont pas été conçus avec des parkings souterrains. Résultat : le manque de places se traduit par des taux d’occupation élevés, une vacance locative faible (parfois autour de 2 à 3 % en moyenne nationale contre plus de 6 % pour les logements) et une pression à la hausse sur les loyers.

Enfin, le cadre juridique du bail est infiniment plus souple que celui de l’habitation. Louer un parking seul relève du Code civil et non de la loi de 1989 sur les baux d’habitation : loyer libre, durée libre, préavis libre, résiliation à tout moment possible par le bailleur sous réserve de respecter le contrat, droit au congé en cas d’impayés, etc. Cette flexibilité facilite la gestion et limite le risque de blocage en cas de problème.

Comprendre la rentabilité : du rendement brut au rendement net-net

Avant de signer un compromis, il faut manier les bons chiffres. Les annonces mettent presque toujours en avant un rendement « brut ». Or, pour juger réellement d’un investissement, il faut aller jusqu’au rendement net après charges… puis au rendement net après impôt, le seul qui mesure ce qui reste réellement dans la poche.

Rendement brut et rendement net : les formules clés

Le calcul du rendement brut est simple :

> Rendement brut (%) = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100

Si l’on inclut les frais de notaire dans le coût d’acquisition, on obtient une vision un peu plus réaliste du brut, mais on reste loin de la rentabilité effective.

Le rendement net corrige ce premier indicateur en intégrant les charges récurrentes (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, gestion, petit entretien, etc.) :

> Rendement net (%) = (Loyer annuel – Charges annuelles) / (Prix d’achat + frais de notaire) × 100

Le rapport se réduit encore une fois qu’on y ajoute la fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) :

Un exemple concret : une place achetée 10 000 €

Prenons un cas typique : une place de parking achetée 10 000 € et louée 50 € par mois, soit 600 € à l’année.

Sans tenir compte des charges ni des frais de notaire, le rendement brut « affiché » est :

– 600 € / 10 000 € × 100 = 6 %

Ajoutons quelques éléments plus réalistes : 250 € de frais de notaire (cas d’un petit montant dans l’ancien) et 240 € de charges annuelles (copropriété + taxe foncière + assurance). Le coût total d’acquisition devient 10 250 €, tandis que le revenu net de charges descend à 360 € par an.

On obtient alors :

– Rendement net ≈ 360 € / 10 250 € × 100 ≈ 3,51 %

Cet écart illustre l’importance de distinguer rendement brut et rendement net. L’investisseur doit toujours demander le détail des charges de copropriété, de la taxe foncière et des autres coûts avant de se prononcer.

Quand la fiscalité change le classement des investissements

La fiscalité est le troisième étage de la fusée. Les loyers de parkings relèvent des revenus fonciers. En dessous de 15 000 € de recettes annuelles (tous biens confondus), le régime micro-foncier s’applique par défaut : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % et taxe les 70 % restants au barème progressif de l’impôt, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Au-delà de 15 000 €, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives (charges de copropriété, taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt, travaux, etc.).

L’écart est loin d’être théorique. Une simulation réalisée sur un parking à Lyon acheté 25 000 € et loué 180 €/mois illustre la différence : après charges (taxe, assurance, gestion), le rendement net passe de 8,6 % brut à 6,9 % net. En choisissant le micro-foncier plutôt que le réel, l’investisseur conserve environ 6,2 % après impôt, contre 4,1 % sous régime réel pour un portefeuille plus lourdement imposé. La bonne enveloppe fiscale peut donc ajouter – ou retirer – plus de deux points de rendement effectif.

Où investir : les villes et quartiers qui tirent la rentabilité vers le haut

La localisation reste le facteur numéro un de rentabilité. Une place bien située dans un quartier saturé se louera vite et cher. À l’inverse, un emplacement bon marché dans une ville où il est facile de se garer risque d’être durablement vacant.

Grandes villes : des rendements moins spectaculaires mais très lisibles

Dans les grandes métropoles françaises, la rentabilité brute moyenne d’une place de parking oscille généralement entre 5 % et 10 %. Les chiffres varient selon les études, mais le message est toujours le même : le rendement des parkings y est souvent supérieur à celui des logements.

Quelques ordres de grandeur montrent les écarts de situation :

Strasbourg arrive en tête des classements avec une rentabilité avoisinant 10,4 % pour un loyer moyen de 83 €. Saint-Étienne, Mulhouse ou Le Havre affichent aussi des rendements à deux chiffres grâce à des prix d’achat très bas pour des loyers décents. Les grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux, Nice ou Montpellier combinent des prix élevés mais une forte tension de marché, garantissant une rentabilité solide aux alentours de 5 à 8 % brut.

Zoom sur Paris : prix élevés, rendement contenu mais demande quasi inépuisable

Dans la capitale, le prix moyen d’une place tourne autour de 28 000 à 35 000 €, pour un loyer moyen proche de 130 à 150 €/mois. Le rendement brut s’établit généralement entre 4 % et 7 %, avec de fortes variations selon l’arrondissement et même la rue.

Les loyers sont élevés – jusqu’à 200 €/mois dans certains quartiers – mais les prix d’achat, qui peuvent dépasser 50 000 à 60 000 € dans les beaux arrondissements, comprimeraient le rendement si la tension locative n’était pas aussi forte. Dans un contexte où 60 000 à 70 000 places de stationnement sur voirie doivent encore disparaître d’ici 2026, la pression sur les parkings privés devrait rester intense.

Villes moyennes et périphérie : le bon équilibre prix/rendement

Le cocktail gagnant pour un investisseur reste souvent la ville moyenne dynamique, avec un centre dense, des prix de logements modérés (moins de 3 500 €/m²) et des parkings qui se négocient sous les 10 000 €. Dans ces marchés, les loyers de 50 à 80 €/mois suffisent à générer des rendements bruts de 8 à 12 %, avec un potentiel de vacance encore limité.

Place extérieure ou box fermé : arbitrer entre rentabilité et sécurité

Tous les parkings ne se ressemblent pas. Entre une place extérieure à ciel ouvert, un emplacement couvert, un sous-sol, un box fermé dans un immeuble sécurisé ou un grand garage individuel, prix, loyers et charges varient fortement.

Comparaison type : box vs place extérieure

On peut résumer les ordres de grandeur de la façon suivante :

Un exemple chiffré aide à saisir l’arbitrage.

– Box fermé
Prix d’achat : 20 000 €
Loyer mensuel : 120 € (1 440 €/an)
Charges annuelles : 200 €
Rendement brut : 1 440 / 20 000 = 7,2 %
Rendement net : (1 440 – 200) / 20 000 ≈ 6,2 %

– Place extérieure
Prix d’achat : 10 000 €
Loyer mensuel : 70 € (840 €/an)
Charges annuelles : 50 €
Rendement brut : 840 / 10 000 = 8,4 %
Rendement net : (840 – 50) / 10 000 ≈ 7,9 %

En pratique, la stratégie dépend du profil de l’investisseur : celui qui recherche un rendement maximal avec un petit budget privilégiera les places extérieures bien situées ; celui qui veut un actif plus pérenne, plus sécurisé et plus facilement revendable penchera pour les box fermés en centre-ville.

Coûts cachés : frais de notaire, charges et fiscalité

La grande force des parkings est la faiblesse des charges courantes. Mais les « coûts invisibles » – frais d’acquisition, fiscalité, petites dépenses récurrentes – peuvent grignoter sérieusement la rentabilité si on les sous-estime.

L’effet redoutable des frais de notaire sur les petits montants

Dans l’ancien, les frais de notaire (droits de mutation, émoluments, débours, contribution de sécurité immobilière) représentent généralement entre 10 % et 20 % du prix d’achat d’un parking ou garage isolé. Plus le bien est bon marché, plus le poids relatif des frais fixes (formalités administratives, recherches d’urbanisme, publicité foncière…) est lourd.

Une simulation détaillée sur un garage ancien de 10 000 € illustre ce mécanisme : les frais totaux peuvent grimper à environ 2 200 €, soit 22 % du prix, se décomposant entre droits et taxes, rémunération du notaire et divers débours. Pour un parking de 20 000 €, la facture globale peut atteindre 2 000 à 3 000 €, tandis qu’une fourchette indicative donne, pour différents prix de garages anciens vendus seuls, des plafonds de frais allant de 2 400 € pour un bien à moins de 10 000 €, à près de 5 800 € pour un garage entre 45 000 € et 60 000 €.

Charges annuelles : copropriété, taxe foncière, assurance

Dans une copropriété, les charges de parking restent modérées mais ne sont pas négligeables. Selon les villes, on parle souvent de 70 à 100 € par an à Strasbourg, 100 à 150 € à Toulouse, 250 à 350 € à Paris. Ces charges couvrent l’éclairage, le nettoyage, l’entretien des portes automatiques, parfois la vidéosurveillance ou la ventilation.

La taxe foncière est également due chaque année, calculée sur la valeur locative cadastrale. Son montant varie selon la commune, mais reste largement inférieur à celui d’un logement. À cela s’ajoute une assurance (responsabilité civile, voire propriétaire non occupant – PNO) dont le coût annuel se situe fréquemment entre 50 et 150 € pour un garage.

Si le bien est géré par une agence ou une plateforme, des frais de gestion (pourcentage du loyer) viennent s’ajouter. Des acteurs spécialisés comme Yespark proposent une gestion complète (mise en location, encaissement, relances, anti-vacance) moyennant une commission, en contrepartie d’un taux d’occupation optimisé.

Impôts sur les loyers et plus-values

Sur le plan fiscal, un parking loué vide n’ouvre pas droit au régime LMNP : il est traité comme un bien nu, avec des revenus imposables au titre des « revenus fonciers ». En dessous de 15 000 € de loyers bruts annuels, le régime micro-foncier applique un abattement de 30 % et ne permet pas de déduire les charges réelles. Au-dessus, ou sur option, le réel autorise la déduction de l’ensemble des dépenses (intérêts d’emprunt compris), au prix de formalités comptables plus lourdes.

La taxe foncière, la contribution à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les patrimoines supérieurs à 1,3 million d’euros, et les prélèvements sociaux complètent le tableau. En cas de revente avec plus-value, le régime des plus-values immobilières s’applique : 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs selon la durée de détention (exonération totale d’impôt au bout de 22 ans, des prélèvements sociaux au bout de 30 ans).

Financer un parking : crédit conso, prêt immo, effet de levier

Pour un investissement de quelques milliers à 30 000 €, la question du financement se pose différemment que pour un appartement. Les banques restent globalement ouvertes à ce type de projet, jugé peu risqué, mais n’accordent pas toujours un prêt immobilier classique pour un simple parking, surtout si le montant est très faible.

Crédit à la consommation ou prêt immobilier ?

En pratique, deux options dominent :

– Prêt immobilier : adapté si le projet dépasse 50 000 à 75 000 €, ou si le parking est acheté en même temps que la résidence principale (dépendance immédiate). La durée peut s’étendre sur 15 à 20 ans, avec des taux inférieurs à ceux du crédit à la consommation. L’effet de levier est alors puissant : pour un faible apport, le locataire rembourse l’essentiel du crédit.

L’intérêt de l’effet de levier… même sur des « petits » montants

Même si l’investissement dans un parking ne nécessite pas forcément un crédit long, emprunter conserve plusieurs avantages. D’abord, cela évite de mobiliser toute son épargne, ce qui permet de conserver un matelas de sécurité. Ensuite, cela autorise l’achat de plusieurs emplacements en parallèle, diluant le risque de vacance et augmentant le cash-flow global.

Pour un budget d’environ 50 000 €, un investisseur peut par exemple choisir entre un studio en périphérie éloignée ou deux places de parking bien situées à Bordeaux ou Lyon. Les loyers cumulés des deux places, avec un risque de vacance très faible, pourront parfois couvrir intégralement la mensualité, là où le studio présenterait un rendement plus incertain et une gestion plus lourde.

Risques réels : vacance, impayés, réglementation, évolution de la mobilité

Le discours avantageux autour des parkings ne doit pas masquer les risques. Ils sont moins nombreux que pour un logement, mais bien présents.

Vacance locative : l’ennemi silencieux

Un espace vide coûte de l’argent : charges de copropriété, taxe foncière, assurance continuent de tomber, sans loyers en face. En France, certaines études estiment qu’une place vacante peut représenter une perte de 1 500 € par an pour le propriétaire. Au-delà de quelques pourcents de vacance, la rentabilité s’effrite à grande vitesse.

La bonne nouvelle est que dans les hyper-centres très tendus, les taux d’occupation dépassent souvent 90 %, voire 95 %. Les plateformes spécialisées comme Yespark revendiquent des taux de vacance inférieurs à 5 % sur leurs parkings bien situés, en jouant sur la visibilité et la flexibilité d’abonnement pour les locataires.

Impayés, dégradations, squats : des risques rares mais pas nuls

Parce que les loyers sont modestes, le risque d’impayés sur un parking est généralement inférieur à celui du logement. Pour autant, il existe. Un locataire qui cesse de payer et laisse une épave sur place peut bloquer un emplacement pendant des mois. La procédure d’expulsion, même simplifiée, a un coût (huissier, avocat, frais de justice) et génère une vacance forcée.

Les risques de cambriolage, de vandalisme ou de squat concernent davantage les garages individuels ou les parkings souterrains peu fréquentés. Une mauvaise sécurisation (pas de contrôle d’accès, absence de vidéosurveillance, éclairage défaillant) attire les dégradations. Un état des lieux d’entrée et de sortie précis, une clause d’usage dans le bail (interdiction de stocker des matières inflammables au-delà de 50 litres, par exemple) et une assurance adaptée sont essentiels pour se protéger.

Choc réglementaire : ZFE, nouvelles obligations environnementales

Un autre type de risque, plus diffus mais structurant à moyen terme, vient des politiques publiques. Le développement des zones à faibles émissions (ZFE), la réduction du nombre de places sur voirie, les politiques anti-voiture dans certains centres réaménagés peuvent, selon les cas, renforcer ou affaiblir la demande de parkings.

Un investisseur particulier ne sera directement concerné que s’il possède une surface importante ou s’il s’associe à un projet de grand parking de surface. Mais ces textes disent quelque chose : le stationnement devient un support d’infrastructures énergétiques (ombrières solaires, bornes de recharge) et de gestion environnementale (eaux pluviales, îlots de chaleur). À terme, la valeur des parkings privés bien équipés (bornes de recharge, bonne intégration dans les politiques urbaines) pourrait s’en trouver renforcée, alors que ceux mal situés ou incompatibles avec ces évolutions risquent de perdre en attractivité.

Transition vers l’électrique et nouvelles mobilités : risque ou opportunité ?

L’essor de la voiture électrique et des mobilités douces pose une question simple : aura-t-on encore besoin d’autant de places de stationnement dans 10 ou 20 ans ? À court et moyen terme, la réponse est oui dans la plupart des grandes villes. D’une part, la possession de véhicules reste élevée et l’interdiction progressive des moteurs thermiques ne supprime pas les voitures, elle les transforme. D’autre part, la suppression massive de places sur voirie continue de raréfier l’offre de stationnement accessible.

Stratégies gagnantes en 2026 : comment maximiser sa rentabilité

Dans un marché où les rendements bruts oscillent communément entre 5 % et 10 %, l’objectif n’est plus seulement de « faire un coup » mais de structurer un portefeuille résilient et optimisé.

1. Viser les emplacements les plus stratégiques

Les meilleurs rendements bruts observés en France se concentrent dans quelques typologies d’emplacements :

– proximité immédiate des gares et grands pôles multimodaux (Lyon Part-Dieu, Bordeaux Saint-Jean, Lille Flandres) ;

– hyper-centres historiques saturés où le stationnement est difficile et cher ;

– quartiers résidentiels denses d’immeubles anciens sans parkings souterrains ;

– zones hospitalières et cliniques ;

– abords d’aéroports, avec un potentiel de location moyen/long terme.

Plus la pression sur le stationnement de surface est forte (tarifs horaires élevés, peu de gratuité, stationnement résidentiel payant), plus le parking privé prend de la valeur. Inversement, les petites villes où l’on stationne facilement devant chez soi et les lointaines périphéries où le foncier reste abondant sont à éviter.

2. Négocier le prix et acheter en lot quand c’est possible

La rentabilité se joue aussi à l’achat. Sur un marché où les prix ont progressé d’environ 30 % depuis 2008 au niveau national, mais où le nombre de transactions annuelles de parkings reste relativement stable, la marge de négociation n’est pas négligeable, surtout sur des biens restés longtemps en annonce.

3. Optimiser la fiscalité et les frais

La maîtrise des frais d’acquisition (négociation de la commission d’agence, éventuelle requalification d’éléments mobiliers détachés du prix immobilier) et le choix du bon régime fiscal sont deux leviers puissants.

Pour un investisseur qui cumule plusieurs parkings et encaisse plus de 15 000 € de loyers bruts annuels, l’option pour le réel peut s’avérer pertinente, surtout si les achats ont été fortement financés à crédit et génèrent des intérêts d’emprunt déductibles. À l’inverse, pour un ou deux emplacements peu chargés en frais, le micro-foncier offrira souvent un rendement net supérieur avec beaucoup moins de paperasse.

4. Booster le taux d’occupation avec les bons outils

Un emplacement vide, même dans une bonne zone, ne rapporte rien. Pour limiter la vacance, plusieurs stratégies existent :

La lutte contre la vacance est d’autant plus cruciale que l’impact financier d’une place non louée (1 500 € de manque à gagner par an selon certaines estimations) suffit à annuler plusieurs points de rendement.

5. Investir progressivement et diversifier

Construire un petit portefeuille de parkings sur plusieurs années permet de lisser les risques et de profiter de l’effet boule de neige. Une stratégie typique peut consister à acquérir une première place à 10 000 € louée 100 €/mois, puis une deuxième deux ou trois ans plus tard, puis une troisième encore quelques années après. Au bout de 5 à 7 ans, l’investisseur dispose de 3 ou 4 emplacements générant ensemble un flux de revenus mensuels significatif, tout en ayant étalé son effort d’épargne et de crédit.

Allouer 15 à 20 % de son enveloppe immobilière aux parkings, en complément d’autres actifs comme des studios étudiants ou des petits logements, permet de combiner des rendements élevés, une vacance structurellement faible et une bonne liquidité (les parkings bien situés se revendent généralement vite).

En résumé : un actif simple, rentable et résilient… à condition d’être sélectif

En 2026, les parkings et garages offrent un cocktail rare : un capital de départ modéré (souvent trois à cinq fois inférieur à celui d’un studio), un rendement brut attractif (entre 5 % et 10 % en moyenne, jusqu’à plus dans certains marchés de niche), des charges très limitées, une gestion simplifiée, une vacance faible dans les quartiers tendus et un cadre juridique souple. Comparés aux placements classiques (fonds euros d’assurance-vie à 1–2 %, appartements locatifs à 2–7 % brut), ils se positionnent comme un excellent outil de diversification, voire comme une porte d’entrée idéale dans l’investissement immobilier.

Bien choisi, bien financé et bien géré, un portefeuille de parkings devient en revanche un générateur de cash-flow régulier, relativement insensible aux aléas économiques, capable de délivrer sur le long terme des rendements nets réels de 4 à 9 % selon les cas. Dans un environnement où l’automobile change de visage mais ne disparaît pas, et où la rareté de l’espace en ville s’accentue, le stationnement reste, plus que jamais, un actif stratégique pour l’investisseur avisé.

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Les solutions pour investir dans l’immobilier en 2024

L’investissement dans le secteur immobilier en France en 2024 : une bonne idée ?

Les prix dans le secteur immobilier en France n’avaient pas connu de baisse depuis 2015, mais depuis les derniers mois de l’année 2023, les professionnels de l’immobilier ressentent les premiers effets de la crise immobilière avec une chute drastique des prix. Selon l’avis des experts, il n’y absolument aucun signe de reprise à l’horizon et la tendance devrait très certainement se poursuivre en 2024.

Aucune augmentation des ventes malgré la baisse des prix :

Il est important de noter que la baisse des prix n’entraîne pas une augmentation des ventes. Cela s’explique principalement par un contexte économique difficile, marqué par l’inflation et une baisse du pouvoir d’achat des Français, ainsi que la hausse des taux d’intérêt des banques, compliquent l’accès au crédit et freinent les transactions immobilières.

Une baisse significative des ventes en France d’après une analyse des Notaires de France :

Une analyse des Notaires de France révèle une baisse significative des ventes, avec une diminution de 20% à fin octobre 2023 par rapport à l’année précédente. Cette régression des ventes s’accompagne d’une baisse des prix de l’immobilier notable, surtout en Ile-de-France où les appartements et maisons ont vu leurs valeurs diminué respectivement de 5,3% et de 5,4%.

Aucune indication d’une reprise prochaine du marché :

Face à cette situation, les intentions d’achat pour 2024 restent stagnantes, sans indication d’une reprise prochaine du marché. Cette morosité affecte particulièrement les projets immobiliers des Français, avec près d’un sur quatre ayant été contraint d’annuler ou de retarder ses plans d’achat à cause des conditions économiques défavorables et des difficultés d’accès au crédit. Les jeunes sont particulièrement touchés, 39% des moins de 35 ans ayant dû mettre en pause ou renoncer à leurs projets immobiliers.

Pour en savoir plus, je vous invite à consulter cet article consacré à l’investissement immobilier à Paris.

Le crowdfunding immobilier : jusqu’à 11% d’intérêts par an

Le crowdfunding immobilier représente une méthode de financement innovante dans le secteur de l’immobilier, permettant aux promoteurs immobiliers de collecter des fonds pour leurs projets en faisant appel à des investisseurs particuliers. Ce modèle de financement participatif a pour particularité de réunir de nombreux investisseurs qui vont prêter de l’argent au promoteur sur une période relativement courte, généralement comprise entre 6 et 24 mois.

Une rentabilité élevée pouvant atteindre les 11% par an :

Les rendements bruts annuels peuvent être particulièrement élevés, jusqu’à 11% par an. La plateforme Homunity, l’une des sociétés leaders sur le marché français dans le segment du crowdfunding immobilier, affirme que le taux de rendement moyen se situe actuellement entre 4 et 11%.

En 2023, le marché a même vu une augmentation de ces taux de rentabilité, bien que les retards de paiement aient également augmenté. Cela souligne l’importance pour les investisseurs de bien peser le rapport risque/rendement avant de s’engager dans un projet de crowdfunding immobilier.

Bien savoir apprécier les risques liés à ces projets :

Le crowdfunding immobilier n’est pas sans risques : les investisseurs peuvent potentiellement perdre une partie ou la totalité du capital si le projet ne se déroule pas comme prévu. Ces risques peuvent être liés directement au projet immobilier, être le résultat d’événements imprévus affectant le marché, ou encore provenir de difficultés rencontrées par le promoteur.

Un autre point à considérer est l’incertitude liée au financement lui-même. Malgré l’attrait du crowdfunding, il n’y a aucune garantie que le projet attirera suffisamment d’investisseurs pour être financé avec succès.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter cet article consacré au crowdfunding immobilier.

L’immobilier à l’étranger : la Bulgarie, les USA, l’Indonésie, l’île Maurice

Portée par l’entrée imminente de la Bulgarie dans la zone euro, prévue notamment au début de l’année 2025, le marché immobilier Bulgare continue de poursuivre sa forte progression au cours des douze derniers mois, avec une hausse globale des prix de l’ordre de 9,2% sur les douze derniers mois (au troisième trimestre 2023), d’après les statistiques officielles de l’institut national des statistiques bulgares (source).

La liste n’est bien sûr pas exhaustive, mais globalement les investisseurs étrangers s’intéressent également aux pays émergents comme l’Indonésie, le Cambodge, la Thaïlande, Dubai, l’île Maurice, les Philippines ou encore le Vietnam. Certains de ces marchés ne sont pas affectés par la crise immobilière en France et continuent d’enregistrer des hausses significatives des prix de vente. Les opportunités d’investissement existent sur ces marchés, n’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Le marché immobilier américain rencontre également de son côté une stagnation assez marquée des prix, après une période faste ayant débouché sur une augmentation spectaculaire des prix de vente dans le secteur immobilier. D’après l’indice Zillow Home Value Index, les prix de vente, sur les douze derniers mois, ont globalement progressé très timidement de seulement 2,60% (source)

4 astuces pour bien réussir son investissement locatif

1 – Défiscalisez avec le LMNP

Le système du LMNP (location meublée non professionnelle) permet de bénéficier d’importants avantages fiscaux. En fonction des loyers perçus, le statut permet de choisir entre le régime fiscal du micro BIC (abattement forfaitaire de 50% des loyers perçus) ou le régime fiscal dit réel. Le LMNP est cependant soumis à conditions, n’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

2 – La colocation dans les villes étudiantes : une solution alternative efficace

Pourquoi ne pas louer votre propriété immobilière en colocation ? Si votre bien immobilier est situé dans une ville étudiante et qu’il comporte plusieurs chambres, c’est très clairement une solution alternative efficace pour dynamiser la rentabilité de votre propre bien immobilier et réduire efficacement le risque de carence locative.

Exemple :

Pour une colocation dans la ville étudiante comme Toulouse par exemple, il faut compter au minimum 500 euros par mois par personne. Pour un logement de 90m² de surface habitable comprenant 4 chambres, cela permet potentiellement d’encaisser environ 2000 euros par mois. Sans colocation, ce type de logement pourrait potentiellement être loué à un prix largement inférieur : environ 1300 – 1700 euros par mois (très variable suivant le quartier résidentiel).

Les avantages de la colocation :

La colocation permet de réduire de façon significative le risque de carence locative. Grâce à la mise en place de plusieurs garanties financières, le bailleur bénéficie d’une sécurité supplémentaire. Les biens en colocation attirent particulièrement dans les grandes villes où la demande pour ce type de logement est forte. Cette forte demande assure que le bien reste rarement inoccupé, diminuant ainsi les périodes de vacance locative.

En transformant un logement en colocation, il est possible de proposer un loyer globalement plus élevé, car les coûts sont répartis entre plusieurs locataires. Cette approche rend non seulement le loyer plus abordable pour chaque individu mais augmente également la rentabilité pour le propriétaire.

Un autre point favorable est la facilité de gestion qu’offre la colocation. En effet, en cas de départ d’un des colocataires, les autres membres de la colocation s’impliquent souvent activement dans la recherche d’un remplaçant. Cette dynamique permet de trouver rapidement un nouveau locataire, réduisant le temps pendant lequel le bien pourrait rester inoccupé et minimisant l’effort de gestion de la part du propriétaire.

3 – Ne pas intégrer la place de parking ou la cave dans votre bail

Une approche intéressante consiste à séparer certains éléments du bien, tels que le parking et la cave, du bail principal. Cette méthode peut non seulement augmenter significativement le loyer perçu mais aussi offrir une flexibilité supplémentaire tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Exemple :

Prenons l’exemple d’un studio meublé avec parking situé dans le centre de Toulouse: alors que le loyer du studio avec parking inclus peut atteindre 700 euros, des studios similaires sans parking se louent dans une fourchette de prix de 600 à 700 euros. Par ailleurs, une place de parking peut être louée seule pour un montant variant entre 80 et 120 euros, selon le quartier. Ainsi, en séparant le parking du bail principal, le propriétaire a la possibilité d’augmenter significativement ses revenus locatifs.

4 – Rénover votre propriété immobilière

La rénovation d’une propriété immobilière est également une stratégie utilisée pour augmenter significativement la rentabilité potentielle d’une location sur le marché immobilier. C’est d’ailleurs une tendance qui semble émerger depuis quelques années. Avec le marché immobilier en difficulté et un pouvoir d’achat restreint, l’acquisition et la rénovation de logements peu performants d’un point de vue énergétique apparaissent comme une solution alternative attractive pour les investisseurs locatifs. Il faut noter par ailleurs que les dispositifs d’aide à la rénovation se multiplient en France, ce qui permet donc d’alléger considérablement la “note salée” du financement des travaux de rénovation.

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Les principaux avantages d’investir dans l’immobilier à Paris

1 – Plus de 500 000 étudiants dans la région parisienne avec 17 universités publiques

La ville de Paris est régulièrement considérée comme l’une des villes les plus attractives au monde pour les étudiants. Chaque année, le classement de l’agence britannique Quacquarelli Symonds : “World’s Best Student Cities” classe la ville de Paris en tête du podium, devant d’autres grandes villes européennes. Dans son classement 2024, la ville de Paris est pour cette année classée à la sixième place derrière Londres, Tokyo, Séoul, Melbourne et Munich, mais devant d’autres grandes villes mondiales comme Sydney, Berlin ou encore Zurich. La ville de Paris et l’ensemble de la région parisienne regroupent 17 universités publiques et on estime au total à près de 500 000 étudiants, ce qui est bien sûr considérable et de nature à stimuler le secteur immobilier à Paris.

2 – Une hausse des prix de 4,30% par an (en moyenne) depuis 1960

Une étude récente (publiée en 2020) estime que la hausse des prix dans le secteur immobilier à Paris atteint environ 4,30% par an sur la période 1960 – 2020, ce qui est bien sûr considérable. Cette hausse des prix semble d’ailleurs s’être intensifiée depuis le début des années 1990, et il est clair qu’elle est de nature à stimuler les investisseurs et les investissements locatifs à Paris.

3 – Une très forte densité de population au km²

Paris est actuellement l’une des villes les plus peuplées en Europe si on tient compte de son aire urbaine. La ville compte en effet une population de près de 2,1 millions d’habitants en 2022, d’après les derniers chiffres de l’Insee et sans tenir compte de la population urbaine, soit une densité spectaculaire de 20 000 habitants au km². Cette forte densité est bien sûr de nature à alimenter la hausse des prix dans le secteur immobilier à Paris, dans la mesure où les propriétés immobilières disponibles sont justement de plus en plus rares.

4 – Une ville prestigieuse avec un fort potentiel touristique

La ville de Paris s’impose comme une destination incontournable en Europe pour tous les touristes chinois. Avec le développement de la Chine (et probablement dans le futur de l’Inde), la ville de Paris est bien positionnée pour attirer chaque année les nombreux touristes asiatiques qui débarquent chaque année en Europe pour visiter quelques-uns des plus beaux monuments européens. Rien qu’en 2022, la ville de Paris a accueilli plus de 40 millions de touristes, ce qui est bien sûr considérable et de nature à stimuler l’investissement immobilier à Paris.

5 – Plusieurs dispositifs dans le secteur immobilier destinés à stimuler le développement de l’immobilier en France

Le dispositif Pinel ouvre la voie à un programme complet de défiscalisation dans le secteur immobilier à Paris. Ce programme est par ailleurs complété par divers programmes d’assistance ou d’aide à la rénovation. Notons par ailleurs le statut fiscal LMNP (Loueur meublé non professionnel).

Les principaux risques d’investir à Paris

Vers une baisse des prix dans l’immobilier à Paris ?

L’année 2024 s’annonce difficile pour le marché de l’immobilier à Paris. Une estimation récente publiée par l’association des notaires du Grand Paris prévoit une accélération de la chute des prix après un recul déjà conséquent d’environ 7% en 2023. Cette tendance à la baisse, qui s’est intensifiée récemment, a vu les prix des logements anciens diminuer en moyenne de 6,8% entre novembre 2022 et novembre 2023, avec une baisse de 6,7% pour les appartements et de 7% pour les maisons (source).

Particulièrement touchée, la capitale voit le prix moyen au mètre carré des appartements anciens passer sous la barre des 10 000 euros en novembre 2023, s’établissant à 9 870 euros, et devrait encore chuter pour atteindre 9 520 euros d’ici mars 2024, ce qui représenterait une décote annuelle de 7,7%. La situation est encore plus critique en petite couronne où les notaires anticipent une chute annuelle des prix de 8,7% pour les appartements et de 9,1% pour les maisons. En grande couronne, la baisse prévue est de 7,2% pour les appartements et de 7,3% pour les maisons.

Cette dégringolade des prix est révélatrice d’une demande faiblissante, exacerbée par un pouvoir d’achat immobilier à Paris en berne, particulièrement en petite couronne où le volume de ventes de maisons a plongé de 35% sur un an à fin novembre 2023. Les difficultés croissantes rencontrées par les acquéreurs pour obtenir des crédits bancaires contribuent à cette situation précaire, marquant un marché immobilier en Île-de-France sous haute tension pour 2024.

Une réglementation dans le secteur immobilier locatif de plus en plus stricte en France

La réglementation de plus en plus stricte dans le secteur immobilier en France est de nature à porter un coup de frein brutal au développement de ce secteur.

La norme RT 2020 augmente les coûts de construction d’environ 10% :

Le secteur de la construction en France fait face à une série de défis significatifs, exacerbés par la complexité des procédures d’obtention des permis de construire et des normes rigoureuses. Le processus de construction, s’étendant sur une durée moyenne de 7 ans, est non seulement long mais également coûteux, en partie à cause des normes strictes comme la RT 2020 qui peuvent augmenter les coûts de construction d’environ 10%.

L’article 55 de la loi SRU impose un quota de 30% de logements sociaux :

L’article 55 de la loi SRU, qui impose un quota de 30% de logements sociaux dans certaines opérations de construction, a des répercussions financières considérables pour les promoteurs et entraîne des surcoûts pour les acheteurs privés dans la mesure où la perte financière subie par le promoteur est tout simplement répercutée sur le prix de vente aux acheteurs privés.

Une instabilité réglementaire notable en France qui impacte lourdement le secteur de l’immobilier locatif en France :

L’investissement dans l’immobilier à Paris est également marqué par une instabilité réglementaire notable. Les dispositifs d’incitation, tels que le Prêt à Taux Zéro et la loi Pinel, ont connu plusieurs révisions, semant l’incertitude parmi les investisseurs et impactant la disponibilité des logements locatifs sur le marché. Cette instabilité est illustrée par l’échec du Prêt avance rénovation (PAR), perçu comme trop complexe et peu accessible.

Par ailleurs, les règles d’urbanisme montrent une rigueur qui peut entraver la densification des centres-villes et la reconversion de bâtiments existants en logements. La loi ZAN, visant à limiter l’artificialisation des sols, est particulièrement critiquée pour son impact préjudiciable sur le développement des zones rurales, signalant un déséquilibre entre les objectifs environnementaux et les besoins en logement.

Il faut également noter que le cadre fiscal et réglementaire dans lequel s’inscrit le secteur du logement en France impose une charge significative sur les acteurs du marché. Avec un éventail de taxes (IFI, taxation des plus-values, taxe foncière, etc.) et une série de réglementations contraignantes affectant les propriétaires-bailleurs (encadrement des loyers, nécessité d’obtenir des autorisations pour louer, etc.), le secteur de l’investissement dans l’immobilier à Paris est fortement impacté, reflétant les tensions entre les intentions politiques et les réalités du marché.

Les alternatives à l’investissement locatif à Paris

La Bulgarie : entrée imminente du pays dans la zone euro

L’immobilier en Bulgarie est fortement stimulé par l’entrée imminente du pays dans la zone euro. Prévue au départ pour le 1er janvier 2024, l’entrée du pays dans la zone euro a finalement été repoussée au 1er janvier 2025. Les investisseurs locatifs en Bulgarie bénéficient d’une fiscalité allégée de seulement 10% d’impôt sur les revenus, 10% d’impôt sur les sociétés et une taxe sur les dividendes de seulement 5%. La Bulgarie a également signé une convention de non double imposition avec la France et plusieurs pays européens.

Pour en savoir plus, je vous invite à consulter l’article consacré à l’investissement sur le marché immobilier en Bulgarie.

Les USA : investissement rural dans l’immobilier

En forte hausse depuis la fin de la crise financière des subprimes, le secteur immobilier aux USA est en pleine effervescence, même si on note toutefois un ralentissement très fort depuis près d’un an. L’investissement dans les zones rurales apparaît également comme une solution d’investissement alternative pour de nombreux investisseurs. Il est possible de dénicher un terrain de plusieurs hectares dans certains états américains tels que le Wyoming par exemple.

Vous pouvez également consulter cet article consacré à l’investissement dans le secteur immobilier aux USA.

L’Indonésie : 10% de taxe sur les revenus fonciers

Une villa “de rêve” se négocie, en moyenne, à partir de seulement 200 000 euros sur l’île de Bali, à seulement quelques kilomètres des plages. L’île de Bali dispose de tous les atouts nécessaires pour attirer les touristes internationaux (européens, chinois). Plus de 16 millions de touristes ont visité l’archipel indonésien en 2019, soit avant la crise sanitaire du Covid-19. Bien que la législation locale n’autorise pas les étrangers à détenir des terrains en Indonésie, il est cependant possible de louer sur une longue période de temps le terrain afin d’y construire la maison de ses rêves. A noter par ailleurs que les revenus fonciers sont taxés à hauteur de 10% par l’administration fiscale indonésienne.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter cet article spécialement consacré à l’achat d’une maison à Bali.

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Le TOP 5 des villes pour investir dans une place de parking

1 – Strasbourg

Taux de rentabilité global : 10,40%

Loyer mensuel (moyen) : 83 euros

Prix moyen global d’une place de parking : 9 600 euros

La ville de Strasbourg est l’une des villes les plus attractives (début 2023) au niveau de l’investissement dans des places de parking. Bien que la ville ne dispose que d’une population totale de 277 250 habitants (2015), la ville regorge d’opportunités dans le marché des places de parking. Les rues de la ville sont déjà globalement assez étroites et les places payantes sur voirie sont assez rares (13 800 places payantes sur voirie et 10 000 places en parking public). Le prix moyen global d’une place de parking est d’environ 9 600 euros, pour un loyer mensuel de 83 euros, soit un taux de rentabilité global d’environ 10%. Le quartier du centre Robertsau dispose des places de parking les moins chères de la ville de Strasbourg avec un prix avoisinant les 7 000 euros.

2 – Saint-Etienne

Taux de rentabilité global : 7,10%

Loyer mensuel (moyen) : 50 euros

Prix moyen global d’une place de parking : 8 436 euros

La ville de Saint-Etienne offre également un excellent taux de rentabilité brut (7,10%) et le prix moyen global d’une place de parking est plutôt faible (8 436 euros). En revanche, il faut savoir que la métropole de Saint-Etienne, offre plus de 2 200 places de stationnement sur ce que la municipalité appelle les “parcs relais du territoire”, ce sont généralement les parcs relais en libre accès (accès 24h/24) ou bien les parcs relais gratuits avec titre de transport. Cette offre gratuite limite donc considérablement le potentiel locatif d’une place de parking.

3 – Grenoble

Taux de rentabilité global : 6,80%

Loyer mensuel (moyen) : 77 euros

Prix moyen global d’une place de parking : 13 530 euros

La ville de Grenoble semble offrir (d’après les statistiques Seloger) un taux de rentabilité brut de 6,80%, pour un loyer mensuel moyen de 77 euros. Une place de parking se négocie en moyenne à un prix de 13 530 euros. A ce jour, la commune dispose de 8 500 places de stationnement (pour une population totale de 160 649 habitants). Bien que la municipalité ait fait le choix à une époque de proposer une tarification plus attractive pour la communauté, un article paru dans FranceTVInfo révèle que stationner est un véritable parcours du combattant. Non seulement, les habitants font face à une hausse drastique des tarifs de stationnement, mais en plus on constate une baisse du nombre de places de stationnement disponibles sur la voirie.

4 – Montpellier

Taux de rentabilité global : 6,60%

Loyer mensuel (moyen) : 79 euros

Prix moyen global d’une place de parking : 14 300 euros

Montpellier est l’une des villes françaises ayant connu la plus grande croissance démographique ces trente dernières années. La ville attire chaque année des étudiants grâce à un pôle universitaire très dynamique. Il s’agit aujourd’hui de la troisième ville étudiante la plus dynamique en France. Le taux de rentabilité brut d’une place de parking (selon Seloger) dans cette ville atteint les 6,60% pour un investissement total de 14 300 euros (en moyenne).

5 – Marseille

Taux de rentabilité global : 6,30%

Loyer mensuel (moyen) : 99 euros

Prix moyen global d’une place de parking : 18 900 euros

Le taux de rentabilité brut atteint les 6,30% dans la ville de Marseille pour un investissement total de 18 900 euros (selon les prix SeLoger). Le prix d’une place de parking varie entre 12 000 et 32 000 euros suivant l’arrondissement. Les arrondissements situés près du Vieux Port sont actuellement les plus chers (jusqu’à 32 000 euros par place de parking dans le 7éme arrondissement), tandis que les places de parking situées dans le nord de Marseille sont nettement plus abordables (entre 12 000 et 17 000 euros en moyenne).

Pourquoi investir dans une place de parking ?

1 – Peu de risques locatifs

Une place de parking est un investissement globalement peu risqué, par comparaison avec d’autres formes d’investissements locatifs comme la location d’appartement par exemple. Les dégradations sont quasi-inexistantes, il y a peu d’impayés et la gestion locative est réduite au maximum. Pour simplifier encore un peu plus la gestion, il est possible d’externaliser la gestion locative à des agences spécialisées.

2 – Un investissement initial très faible

Le prix d’une place de parking varie suivant la ville, l’emplacement, la surface et le potentiel locatif. A Paris, il faut compter en moyenne 32 000 euros, mais le montant est beaucoup plus faible dans d’autres villes françaises, comme à Marseille où le prix moyen est de seulement 19 000 euros.

Voici un exemple des prix moyens d’une place de parking :

Paris : 32 000 euros

Bordeaux : 30 000 euros

Lyon : 24 000 euros

Marseille : 19 000 euros

Aix-en-Provence : 24 000 euros

3 – Un marché dynamique dans les plus grandes villes de France

Le marché des places de parking connaît une croissance spectaculaire dans la plupart des grandes villes de France, dont notamment les villes de Paris et Marseille. La France, n’est cependant pas le seul marché économiquement viable, puisqu’une étude de marché réalisée par le cabinet Mordor Intelligence révèle que le marché de la location des places de stationnement devrait connaître une croissance spectaculaire dans le monde, avec une croissance globale annuelle de 10,30% sur la période 2021-2026. Alors que le marché ne représentait qu’un volume d’activité de seulement 3,52 milliards de dollars en 2020, celui-ci devrait dépasser le cap des 6,48 milliards de dollars d’ici 2026. Le marché asiatique étant le marché le plus dynamique, ce qui est logique vu l’accroissement rapide de la population dans les grandes métropoles asiatiques.

4 – Une fiscalité attractive

Pour les places de parking détenues par des propriétaires privés, il est nécessaire de déclarer l’ensemble des revenus perçus au titre de la location d’une place de parking sur votre feuille de déclaration d’impôt sur le revenu. La valeur de la place de parking est également comptabilisée au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il faut également s’acquitter de la taxe foncière chaque année. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter.

5 – Une gestion simplifiée

Il est clair qu’une place de parking nécessite beaucoup moins de gestion locative, par comparaison avec un appartement ou une maison. Il y a peu de frais d’entretien avec une place de parking et les impayés sont très rares. Il faut néanmoins se charger du nettoyage collectif des parties communes, la sécurité (caméra de surveillance), l’entretien de l’ascenseur / monte-charge ou encore l’entretien des parties communes.

Conseils pour investir dans une place de parking

1 – Élargir son périmètre de recherche

Il ne faut pas hésiter à élargir son périmètre de recherche afin de rechercher des places de parking disponibles dans d’autres villes ou quartiers résidentiels plus dynamiques. Le site Seloger.com (spécialisé dans les annonces immobilières) regroupe près de 4 800 annonces de places de parking en vente dans toute la France, dont plus de 2 200 uniquement dans la région île de France.

A titre d’exemple, le taux de rentabilité brut constaté dans la ville de Paris est beaucoup plus faible que dans d’autres villes de Province comme Strasbourg. Cela ne signifie pas pour autant que la ville de Paris est moins intéressante, car il faut également considérer le risque de vacances locatives qui est plus élevé dans des petites villes.

2 – Évaluer le taux de demande locative

Il est important d’évaluer le potentiel locatif d’une place de parking. Les professionnels utilisent habituellement les facteurs suivants : nombre de places de parking disponibles dans le quartier résidentiel, nombre d’habitants (et donc le nombre estimé de véhicules en service), prix moyen de la location, prix moyen d’une place de parking et revenu moyen de la population locale.

Le revenu moyen de la population locale peut être estimé à partir des données publiques, tandis que les autres informations sont disponibles directement auprès de chaque municipalité.

3 – Préférez les places de parking avec un accès traditionnel

Les places de parking accessibles à partir d’un monte-charge sont beaucoup plus chères que les places de parking traditionnelles. Les ascenseurs peuvent tomber en panne régulièrement et il faut également participer aux frais d’entretien. Ces places de parking peuvent également dissuader d’éventuels locataires claustrophobes.

4 – Attention aux prix trop faibles !

Il faut évaluer, avec précision, l’ensemble des charges locatives inhérentes à la place de parking : frais de copropriété et taxe foncière. Il faut prendre soin du parking : nettoyage des parties communes, sécurité, investissement dans un portail automatique, entretien du monte-charge… Ce sont des frais qui sont partagés entre tous les investisseurs. Il faut bien comprendre qu’un prix de vente trop faible cache souvent des charges de copropriété trop élevées. Les professionnels estiment qu’au-delà de 30 euros par mois de frais de copropriété, il est préférable de laisser passer son tour !

FAQ pour investir dans une place de parking

Est-ce rentable d’investir dans une place de parking ?

La rentabilité d’une place de parking varie considérablement selon l’emplacement du parking et la demande locative. La ville française la plus sollicitée étant bien évidemment Paris. Une place de parking dans cette ville se loue en moyenne à 160 euros par mois, mais les tarifs varient beaucoup suivant l’emplacement de la place de parking.

Ce n’est cependant pas dans cette ville que le taux de rentabilité semble le plus élevé actuellement, car un article récent paru dans SeLoger révèle que le taux de rentabilité le plus élevé en France se situe dans la ville de Strasbourg avec un taux global de 10,40% pour une rente mensuelle de 101 euros par mois (en moyenne). Globalement, le taux de rentabilité global varie entre 4,7 et 10,40% en France (taux brut avant impôt). Les taux les plus élevés constatés sont dans les villes de Strasbourg, Saint-Etienne, Grenoble et Montpellier tandis que les taux les plus faibles constatés se trouvent dans les villes de Paris, Lyon et Aix-en-Provence.

Les quartiers résidentiels parisiens les plus denses et les moins desservis en place de stationnement sont les plus chers, comme le quartier du Marais par exemple. Il vous faudra cependant débourser au moins 15 000 à 120 000 euros (en moyenne) pour acquérir une place dans la capitale parisienne. D’autres aspects doivent être également considérés comme les frais de gestion locatifs ou encore le taux d’inoccupation.

Comment gérer le paiement des loyers et la sélection des locataires?

Une place de parking est un bien immobilier comme un autre, il est donc essentiel de réduire le risque d’impayés au maximum. Pour cela, on vous recommande fortement de mettre en place des critères de sélection des locataires. Il est impératif de s’assurer que vous connaissez les informations financières avant de les autoriser à louer votre place de parking (feuilles de déclaration d’impôt sur le revenu, bulletins de paie…).

Le contrat de location doit également mentionner l’ensemble des termes juridiques indispensables pour la location : montant du loyer, date de versement, modalités de versement, frais supplémentaires, sanctions éventuelles en cas de retards de paiement, modalités de résiliation de contrat.

Il est sans doute préférable d’utiliser un système d’encaissement par carte bancaire automatisé via un TPE par exemple pour faciliter la gestion des transactions et des paiements en ligne. Il peut être utile également d’envoyer des notifications automatiques aux locataires qui n’ont pas réglé leurs loyers dans les délais.

Quels sont les critères à prendre en compte pour évaluer le rendement d’un investissement dans une place de parking ?

Il y a plusieurs critères à prendre en compte avant d’investir dans une place de parking, comme l’emplacement de la place de parking (proche des transports publics et des zones densément peuplées), la demande locative (les zones très fréquentées ont tendance à avoir une plus grande demande et à offrir un meilleur rendement), la durée de l’investissement (frais d’entretien réduits), les coûts d’entretien (frais de nettoyage, sécurité, maintenance) ou encore les revenus locatifs.

Quels sont les risques liés à l’investissement dans une place de parking ?

Avant d’investir dans une place de parking, il faut également être conscient des risques associés à ce type d’investissement. Cet investissement est généralement beaucoup moins risqué qu’un investissement immobilier traditionnel (appartement, maison), mais un investisseur peut néanmoins être confronté à certains risques.

Tout d’abord, la demande locative évolue en fonction de l’offre et la demande. Dans certaines villes, la demande est largement excédentaire, comme dans la ville de Paris, ce qui a tendance à tirer les prix vers le haut, mais dans d’autres villes de province, la demande locative n’augmente pas de façon significative. Très souvent, la demande locative évolue également en fonction de la politique de la municipalité (élargissement des parkings gratuit).

Votre place de parking peut par exemple être vandalisée ou endommagée, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires pour la réparer. La réglementation en vigueur concernant les places de parking peut changer à tout moment, ce qui peut affecter la rentabilité de votre investissement. Le prix des places de parking peut fluctuer en fonction des conditions du marché et des facteurs externes.

Pour en savoir plus :

Pour plus d’informations sur l’investissement dans un parking, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine.

L’article Investir dans les parkings, petit investissement et belle rentabilité ? est apparu en premier sur Cyril Jarnias.

Le diagnostic énergétique (DPE) : en quoi ça consiste ?

Définition du DPE :

Le diagnostic énergétique (DPE) a été mis en place en 2006. Le DPE est un diagnostic qui évalue les performances énergétiques d’une propriété immobilière. Le diagnostic attribue une note de performance à un logement. Cette note évolue entre A et G, en fonction des performances énergétiques du logement.

Quelles sont les informations obligatoires dans un DPE ?

Le DPE doit obligatoirement intégrer certaines informations obligatoires, comme les informations ci-dessous.

Caractéristiques du logement :

Le document doit indiquer certaines informations sur les caractéristiques de votre logement et les installations énergétiques comme le nombre d’équipements de chauffage, système de ventilation, refroidissement, chaudière au gaz. Ces informations sont destinées à apporter des informations sur les performances énergétiques.

Information sur les énergies renouvelables :

Le document du DPE doit indiquer les informations sur les énergies renouvelables produites par les équipements de l’habitation (équipements installés, équipements utilisés dans le logement).

Informations sur la quantité annuelle d’énergie consommée

Le document DPE doit indiquer la quantité annuelle d’énergie consommée ou utilisée pour toutes les catégories d’équipement, avec une estimation des dépenses annuelles de consommation.

Conditions d’aération ou de ventilation du logement

Le document DPE doit également apporter des informations sur les conditions d’aération ou de ventilation du logement avec des recommandations pour améliorer les performances de ces installations.

Émissions de gaz à effet de serre (GES)

Le document doit fournir une évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre.

Dernière attestation d’entretien annuel de la chaudière

Le document DPE doit également joindre la dernière attestation d’entretien annuel de la chaudière.

Recommandations techniques pour améliorer la performance énergétique de votre logement

Le diagnostic énergétique doit également joindre un document apportant des recommandations techniques pour améliorer la performance énergétique de votre logement. Les recommandations techniques doivent être accompagnées d’une évaluation du coût et de l’efficacité technique des mesures.

Quel est le mode de calcul d’un DPE ?

Un diagnostic énergétique (DPE) se calcule à partir de la méthode de calcul de la consommation conventionnelle des logements (3CL).

Cette méthode consiste à évaluer tous les éléments constitutifs du logement (portes, fenêtres, équipements de chauffage, plancher, plafond, isolation thermique, murs extérieurs, sources de chauffage, eau chaude sanitaire, méthode de ventilation, panneaux solaires,…).

La nouvelle réglementation de diagnostic énergétique 2022

Opposabilité d’un diagnostic énergétique

C’est la grande nouveauté de cette nouvelle réglementation. Le diagnostic énergétique devient non seulement obligatoire, mais il devient également opposable. Il n’a donc plus un caractère uniquement informatif, mais une véritable valeur juridique.

Le DPE devient désormais contractuel. Responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur ou d’omission. Si l’erreur concerne par exemple une absence de détection d’amiante dans le logement, le professionnel peut voir sa responsabilité civile engagée et être condamné à verser des dommages et intérêts.

Durée de validité d’un diagnostic énergétique

A compter du 1er juillet 2021, votre diagnostic énergétique est opposable et valable pendant une durée de 10 ans. Un diagnostic énergétique sera exigé dès la fin des travaux si des travaux de rénovation énergétique sont effectués durant cette période.

Fusion des deux étiquettes

L’autre grande nouveauté, c’est la fusion des deux étiquettes.

Interdiction des DPE vierges

Il était autrefois possible de rédiger un DPE vierge. Le DPE vierge est un diagnostic de performances énergétique qui n’apporte aucune information sur les consommations énergétiques ainsi que sur la production de gaz à effet de serre. Le DPE vierge ne fournit donc pas de note comprise entre A et G. Le futur acquéreur ou le futur locataire d’un logement n’a donc aucune idée des factures énergétiques à venir concernant le logement.

La nouvelle réglementation des DPE interdit désormais les DPE vierges. Les transactions conclues à partir du 1er janvier 2021 devront désormais être accompagnées par des DPE valides. La réforme a cependant prévu un système transitoire pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021. 

Le système prévoit ainsi que les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 resteront valides jusqu’au 31 décembre 2022. Tandis que les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 resteront valides jusqu’au 31 décembre 2024. 

Les DPE vierges réalisés durant cette période restent donc ainsi valides. Les DPE effectués avant cette période devront cependant être refaits.

Refonte de la méthode de calcul

Avant la réforme, le résultat final pouvait considérablement varier en fonction du logiciel de modélisation utilisé, ainsi que la méthode de calcul retenue par le professionnel (calcul sur facture ou conventionnelle).

La refonte du DPE a été perturbée par des erreurs dans la méthode de calcul. La nouvelle méthode de calcul est fixée par un arrêté du 8 octobre 2021.

Les conséquences sur le marché immobilier locatif français

La volonté du gouvernement : luttez contre les passoires thermiques

Près de 5 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques en France. De nombreux locataires souffrent d’une facturation excessive d’électricité. La pression des associations écologiques poussent le gouvernement français à agir afin de forcer les propriétaires-bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation visant à améliorer la note DPE.

A compter de 2025, tous les logements immobiliers classés G selon la réglementation DPE ne seront plus considérés comme des logements décents. Ils ne pourront donc plus être mis en location sur le marché immobilier.

A partir de 2028, les propriétés immobilières classées F ne seront plus considérées comme des logements décents. A partir de 2034, tous les logements immobiliers classés E ne seront plus autorisés sur le marché locatif français.

Le DPE devient obligatoire dans certaines situations

C’est la grande nouveauté ! Le DPE devient désormais obligatoire dans certaines situations.

1 – La mise en location d’une propriété immobilière

Le DPE est obligatoire lors de la mise en location d’une propriété immobilière. Le document doit être annexé au contrat de location (sauf si le logement est habité moins de 4 mois par an). Le propriétaire-bailleur doit tenir à la disposition (lors des visites) de tous les futurs locataires le document DPE.

2 – La cession d’une propriété immobilière

La réalisation d’un DPE est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier. 

3 – L’affichage d’une annonce immobilière

L’affichage d’une étiquette énergétique est obligatoire sur une annonce immobilière. L’étiquette doit être présentée en couleur de façon lisible.

Audit énergétique

Il ne faut pas confondre le DPE qui prend une “photo” de l’état des performances énergétiques d’un logement et l’audit énergétique qui analyse les solutions à apporter pour améliorer les performances énergétiques d’un logement.

Les conséquences indirectes sur le marché immobilier français

Réglementation DPE = plus de logements en vente

La nouvelle réglementation de DPE pourrait bien pousser davantage de propriétaires-bailleurs à vendre leurs biens immobiliers avant la mise en application du DPE. Le marché immobilier risque de se retrouver saturé par la mise en vente de tous ces logements. Cela pourrait se traduire par une baisse généralisée des prix dans certaines villes françaises, notamment les plus populaires comme Saint-Etienne par exemple.

Les investisseurs locatifs risquent de se détourner de tous ces logements bas de gamme, afin de privilégier des logements haut de gamme bien isolés thermiquement. Pour tous les logements difficiles à isoler thermiquement, comme avec des toitures difficiles d’accès, les investisseurs locatifs devront prévoir des investissements importants (travaux).

Les solutions pour protéger son patrimoine des effets dévastateurs du DPE

Revente du logement + placement des fonds

La volonté du gouvernement de lutter contre les passoires thermiques me paraît plutôt honorable. Mais je crains que l’interdiction de location des logements casse complètement le marché de la location en France. Beaucoup de propriétaires bailleurs risquent de revendre le logement par anticipation de cette nouvelle réglementation. La méthode de calcul pourrait éventuellement être revue dans quelques années, et les logements considérés comme thermiquement efficaces aujourd’hui pourraient éventuellement être définis comme non valides dans un avenir proche.

Une solution consiste donc à revendre le bien immobilier, et placer les fonds récoltés dans un nouveau placement immobilier offshore (donc à l’etranger). Voici quelques solutions d’investissement à l’etranger :

Bulgarie

La Bulgarie offre des opportunités d’investissement uniques. Le pays est membre de l’Union Européenne depuis le 1er janvier 2007. Le pays devrait adopter la monnaie unique européenne à partir du 1er janvier 2024. Le marché immobilier connaît une très forte croissance depuis 2015.

Jusqu’à présent, la Bulgarie est le pays le plus pauvre de toute l’Union Européenne avec un salaire moyen faible de 760 euros (janvier 2021). Des entreprises de service, des centres d’appels, des sociétés spécialisées dans le secteur IT s’implantent dans ce pays afin de profiter du faible coût de la vie et du coût du travail beaucoup plus faible que dans les autres pays européens. 

Je vous invite à consulter le dossier consacré à l’investissement dans le marché immobilier locatif en Bulgarie.

Ile Maurice

L’île Maurice est globalement un placement immobilier attractif pour des investisseurs européens. Le taux de rendement estimé est plutôt faible : environ 5%. La fiscalité locale est très faible : l’île Maurice applique une taxe unique de 15% sur l’ensemble des revenus imposables.

La législation locale est favorable aux investisseurs locatifs. Le système juridique en place est très proche du système juridique français avec un système de garantie décennale, des garanties diverses ou encore la possibilité de souscrire des assurances.

Un autre gros avantage du marché mauricien : la plupart des habitants parlent le français et très souvent l’anglais, ce qui est idéal pour développer le marché touristique local. En revanche, avant d’investir à l’ile Maurice, il faut être conscient des risques inhérents à ce type d’investissement : instabilité monétaire, éloignement géographique ou encore risques géopolitiques.

USA

On le voit clairement aujourd’hui avec la crise ukrainienne : le dollar américain joue son rôle de valeur refuge. Les américains (tout comme les chinois) sont les grands gagnants de la crise en Ukraine. Le dollar progresse fortement face à l’euro ou d’autres devises européennes (comme le Lari georgien par exemple). 

On comprend bien ici l’intérêt de diversifier le patrimoine et d’investir dans d’autres régions du monde. Un investissement aux USA vous offre plusieurs avantages : exposition au dollar américain, diversification de votre patrimoine, protection de votre patrimoine personnel, création d’une LLC américaine dans un état comme le Wyoming ou le Delaware, législation locale favorable aux bailleurs, marché immobilier fluide, rendement élevé,…

Pour plus d’informations sur l’investissement immobilier aux USA, je vous invite à consulter mon dossier spécialement consacré à l’investissement immobilier. Vous pouvez également consulter le dossier consacré à l’investissement à Dallas, au Texas, Miami, New York, Mississippi ou encore le dossier consacré à la création d’une société aux USA.

Travaux : les solutions fiscales

MaPrimeRénov’

Le dispositif fiscal MaPrimeRénov’ est une prime destinée à financer des travaux écologiques (donc énergétiques). Les travaux concernent notamment les travaux d’isolation, de ventilation, de chauffage ou d’audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement.

Le dispositif a été reconduit sur l’année 2022. Les propriétaires-bailleurs peuvent bénéficier de cette prime à la rénovation (tout comme les ménages ou les copropriétés).

Le montant de la prime est calculé selon le montant de vos revenus et la performance énergétique estimée des travaux.

Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, le logement doit être construit depuis au moins 15 ans, voire depuis au moins deux ans en cas de changement de la chaudière au fioul. 

Prêt à taux zéro

Les travaux liés au diagnostic énergétique (DPE) peuvent être financés par un emprunt bancaire. Je pense par exemple au prêt à taux zéro.

En quoi consiste le prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro est un emprunt bancaire à taux zéro destiné à financer les travaux de rénovation énergétique sans aucune avance de trésorerie. Le montant maximal du prêt est fixé à 50 000 euros.

Quels sont les logements accessibles au prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro s’applique à tous les logements situés en France. Pour un propriétaire bailleur, le logement doit être loué en tant que résidence principale. Il est important de rappeler que le logement doit être achevé depuis plus de deux ans à compter de la date de début des travaux. D’autres conditions peuvent s’appliquer. N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus.

Qui peut bénéficier d’un prêt à taux zéro ?

Un propriétaire-bailleur peut notamment bénéficier d’un prêt à taux zéro, tout comme les propriétaires occupant ou encore les copropriétés. Les sociétés non soumises à l’IS peuvent également bénéficier de ce prêt sous certaines conditions. Le prêt à taux zéro est accordé sans condition de ressource financière.

TVA à taux réduit pour les travaux énergétiques

Il faut savoir que certains travaux peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit (5,50%). Il s’agit notamment des travaux destinés à améliorer l’isolation thermique d’un logement.

Qui est concerné par ce dispositif fiscal ?

Les propriétaires occupants, les syndics de copropriétés, les SCI, les propriétaires bailleurs, les locataires ou encore les occupants à titre gratuit peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit de 5,50%.

Quels sont les logements concernés par ce dispositif fiscal ?

Tous les logements sont éligibles à ce dispositif, à condition d’être achevé depuis plus de deux ans à compter de la date de début des travaux. Il peut s’agir d’une maison individuelle ou d’un appartement. Un propriétaire bailleur peut donc pleinement profiter de ce dispositif fiscal.

La réduction d’impôt Denormandie

En quoi ça consiste ?

Dans le cadre de la nouvelle réglementation DPE, ce dispositif fiscal peut devenir fortement attractif. Le dispositif fiscal (qui a été prolongé jusqu’à la fin 2022) donne le droit aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition d’acheter un logement à rénover dans certains quartiers.

Qui est concerné par le dispositif fiscal ?

Afin de bénéficier de cette réduction d’impôt, les propriétaires bailleurs doivent effectuer des travaux pour un montant au moins égal à 25% du prix du logement acquis. Cela rend ainsi toutes les passoires thermiques plus attractives pour un investisseur locatif.

Quels sont les logements éligibles à ce dispositif fiscal ?

Le dispositif fiscal Denormandie s’applique à certains logements. Pour un investissement immobilier, la réduction fiscale s’applique aux logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration ou bien encore des locaux transformés en logements d’habitation.

Pour être éligible au dispositif fiscal, le logement doit être situé dans certaines zones du territoire français, comme une ville intermédiaire adhérente au programme “Action cœur de ville, une commune dont les besoins en réhabilitation sont importants ou bien encore une commune ayant signé une convention ORP. On y retrouve ainsi des villes comme : Valence, Narbonne, Morlaix, Fécamp ou encore Dieppe.

Pour savoir si votre ville est concernée par ce dispositif, vous pouvez consulter ce simulateur.

Exonération de la taxe foncière

En quoi ça consiste ?

Le dispositif d’exonération de la taxe foncière en cas de travaux d’énergie est mis en place depuis 2006. Peu d’investisseurs locatifs connaissent ce dispositif fiscal. Il faut savoir que certaines collectivités locales, comme les communes ou les départements, peuvent exonérer temporairement la taxe foncière si le propriétaire réalise des travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement. L’exonération de la taxe foncière peut être partielle ou totale. L’exonération de la taxe foncière concerne l’année suivant l’année des travaux et cette exonération est valide pendant 3 ans.

Qui est concerné par cette exonération ?

Toutes les collectivités locales n’appliquent pas cette exonération. Il convient tout d’abord de s’assurer que votre mairie applique un tel dispositif. L’exonération doit être demandée par les propriétaires du logement qui réalisent des travaux destinés à améliorer les performances énergétiques du logement. 

Quels sont les logements éligibles à ce dispositif fiscal ?

Le dispositif fiscal ne s’impose qu’aux logements achevés avant le 1er janvier 1989 ou bien les logements achevés avant le 1er janvier 2009 dont le niveau de performance énergétique est faible. Vos dépenses de travaux ne doivent pas dépasser un certain montant (10 000 euros l’année qui précède l’exonération ou bien 15000 euros durant les 3 années qui précèdent l’exonération). L’exonération n’est valide que sur certains travaux, comme les travaux d’isolation thermique, pompes à chaleur, eau chaude sanitaire, équipements de chauffage, audit énergétique, VMC double flux,…

Conclusion : comment se protéger contre le diagnostic énergétique ?

La nouvelle réglementation du diagnostic énergétique va changer le marché immobilier locatif en France. Il va devenir impossible de louer un logement mal isolé thermiquement. Les propriétaires-bailleurs auront donc le choix entre revendre le logement ou bien se lancer dans des travaux de rénovation parfois coûteux. 

La solution des travaux peut sembler avantageuse au niveau fiscal (si vous bénéficiez d’une source de financement : trésorerie personnelle, recours à l’endettement). Les travaux de rénovation énergétique peuvent vous ouvrir le droit de bénéficier d’une réduction fiscale importante.

En cas de réalisation de travaux de rénovation énergétique, il faut savoir qu’il existe des aides fiscales ou voire des programmes d’exonérations fiscales destinés à financer les travaux. On peut notamment citer l’exonération de taxes foncières dans certaines collectivités locales, la réduction d’impôt Denormandie, la TVA à taux réduit sur les travaux de rénovation énergétique, le prêt à taux zéro ou encore la prime exceptionnelle MaPrimeRenov. Je me tiens bien sûr à votre disposition si vous avez des questions en rapport avec ces dispositifs fiscaux.

En cas de revente du logement, un placement des fonds dans l’immobilier à l’étranger peut sembler attractif (Bulgarie, USA, île Maurice). La Bulgarie offre actuellement des opportunités d’investissement dans le domaine immobilier. On assiste à une forte progression des prix dans ce secteur depuis 2015. 

N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze ans d’expérience.

L’article DPE : Guide sur le Diagnostic énergétique en 2022 est apparu en premier sur Cyril Jarnias.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Quels sont les avantages d’investir dans la pierre ? Pourquoi procéder à un investissement locatif ?

Dans ce dossier, je vous propose d’étudier la rentabilité d’un investissement locatif dans les principales villes françaises (Paris, Marseille, Lyon), ainsi qu’un petit classement de villes françaises où les prix pourraient éventuellement se retourner à la hausse. Nous y étudierons également la perspective d’un investissement immobilier locatif à l’international (Bulgarie, USA, île Maurice).

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Objectif N°1 : Se constituer un patrimoine immobilier

C’est très souvent la préoccupation majeure des investisseurs locatifs : se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme. 

Beaucoup d’investisseurs locatifs empruntent des fonds auprès d’un établissement bancaire afin de financer l’acquisition d’une ou plusieurs propriétés immobilières. Les loyers perçus sont destinés à couvrir le remboursement partiel ou total de la dette.

C’est une technique bien connue sous le nom d’effet de levier dans la finance.

Au fil du temps, la dette est remboursée et le patrimoine immobilier augmente. Surtout qu’à côté de cela, le logement peut également prendre de la valeur dans le temps.

Objectif N°2 : Se constituer un revenu complémentaire

Un investissement locatif permet de se constituer un revenu complémentaire sur le long terme. C’est souvent l’objectif recherché par des investisseurs locatifs.

Les loyers perçus permettent à un investisseur locatif de se constituer un revenu supplémentaire non négligeable.

Un investisseur locatif doit cibler un bien situé dans un secteur à forte demande locative (ville étudiante par exemple : Montpellier, Toulouse,…). Ce sont des villes où la demande locative est très forte.

Objectif N°3 : Valorisation du patrimoine

La hausse des prix dans l’immobilier n’est pas spectaculaire en France, mais dans certains pays (comme la Bulgarie, les USA par exemple), on constate depuis quelques années une très forte hausse des prix immobiliers.

Alors bien sûr, les performances passées ne préjugent en rien des performances futures.

Mais c’est souvent l’objectif recherché par un investisseur locatif : la valorisation de son capital sur le long terme.

Objectif N°4 : Fiscalité attractive : baisse des impôts

Investir dans le secteur de l’immobilier locatif vous permet de bénéficier d’un certain nombre de dispositifs fiscaux (comme la loi Pinel par exemple). N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus sur les dispositifs fiscaux applicables en cas d’investissement locatif.

Quel type de logement se loue le mieux ?

Appartement

La rentabilité locative d’un appartement est globalement beaucoup plus élevée que la rentabilité d’une maison individuelle.

Mais cela n’a rien de surprenant car un appartement est généralement soumis au versement de charges de copropriétés. Le montant de ces charges est très variable suivant la résidence, ainsi que les services fournis (piscine, salle de gym,…).

Mais si on met de côté les charges locatives, on se rend compte que la demande locative est beaucoup plus forte sur les appartements que sur les maisons individuelles. Un appartement se loue plus rapidement et à un bon prix.

Je pense que la demande locative pour des appartements est très forte dans des villes à faible budget.

Si on prend l’exemple de la ville de Saint-Etienne, on se rend compte que la rentabilité locative d’un appartement est nettement plus élevée dans cette ville que celle d’une maison individuelle (10,04% de rentabilité locative pour un appartement contre seulement 6,39% pour une maison).

Maison individuelle

La rentabilité locative d’une maison individuelle est plus faible qu’un appartement. Pour la ville de Paris, la rentabilité moyenne locative annuelle brute d’un appartement est de 3,38%, tandis que la rentabilité locative moyenne d’une maison est de seulement 2,85%. Pour d’autres villes, comme Marseille, la différence est encore plus grande.

Cette différence de rentabilité s’explique en partie par l’absence de charges locatives communes d’une maison.

Mais il est souvent beaucoup plus difficile de louer une maison individuelle à un prix correct. La demande locative est plus faible, surtout dans les grandes villes.

Local commercial

La location d’un local commercial en France reste globalement plus rentable que la location d’un appartement. On tourne généralement autour d’une rentabilité nette comprise entre 5 et 8%.

La législation française encadre très fortement les dépenses à la charge du locataire. Les gros travaux (tels que définis par l’article 606 du Code civil) ou encore les frais de gestion locative restent bien sûr à la charge du bailleur. La loi pour l’artisanat promulguée le 18 juin 2014, exige que la répartition précise des charges entre le propriétaire (le bailleur) et le locataire soit intégrée comme annexe au contrat de bail.

Bureaux

Le rendement constaté dans l’immobilier de bureaux est généralement supérieur au rendement constaté dans l’immobilier résidentiel. On tourne globalement autour d’une rentabilité brute de 4 à 6% (dans les grandes villes). La demande locative reste cependant très variable suivant l’emplacement.

Où investir dans l’immobilier locatif ?

L’emplacement d’une propriété immobilière joue beaucoup sur la rentabilité locative. On vous propose ci-dessous un petit tour d’horizon des principales villes françaises, ainsi que des pays européens les plus attractifs pour les investisseurs locatifs.

Investir dans l’immobilier en France, dans quelles villes ?

Les données statistiques ci-dessous sont fournies par le site spécialisé dans le courtage en ligne Meilleur Agent.

Investir dans l’immobilier locatif dans les grandes villes françaises

Investissement locatif à Paris

Les prix moyens immobiliers dans la ville de Paris ont doublé au cours des quinze dernières années.

Ainsi, entre 2005 et 2020, le prix moyen au m² est ainsi passé de 4 865 euros à 10 208 euros.

La hausse des prix est considérable dans la ville de Paris.

Le prix moyen d’une transaction immobilière atteint désormais la somme de 487 749 euros.

Pour vous fournir un état des lieux plus complet sur l’investissement locatif à Paris, le prix moyen d’un appartement est de 10 208 euros le m², tandis qu’une maison se négocie sur la base d’un prix moyen de 10 942 euros le m². Il s’agit bien d’un prix immobilier moyen. Le prix varie considérablement en fonction de l’arrondissement et de l’état général de la propriété immobilière.

La demande locative est forte, mais les prix sont très dissuasifs.

On observe que la rentabilité nette d’un investissement à Paris est globalement assez faible : 2 à 3% seulement.

Investissement locatif dans la ville de Marseille

Le prix moyen d’un appartement se chiffre à 3 287 euros par m², tandis qu’une maison se négocie sur une base de 4 185 euros par m² (selon les données statistiques de MeilleurAgent).

Au niveau de la rentabilité locative, selon les statistiques de février 2022 fournies par le site MeilleurAgent spécialisé dans le courtage en ligne, le prix de location mensuel moyen est de 14,40 euros par m² pour un appartement (entre 10,6 et 21,50 euros), tandis que le prix de location mensuel moyen au m² pour une maison se situe en moyenne à 14,80 euros (entre 11,7 et 18,5 euros). Cela donne une rentabilité moyenne brute de 5,26 % pour un appartement, tandis que la rentabilité moyenne d’une maison se situe à 4,24%.

Investissement locatif dans la ville de Lyon

La ville de Lyon est une ville plutôt discrète. Pourtant, c’est l’une des villes françaises les plus peuplées (la 3éme en terme de population en France). Et c’est également l’une des villes françaises les plus chères. 

Dans la ville de Lyon, un appartement se négocie sur la base d’un prix moyen de 5 358 euros le m², tandis qu’une maison se négocie sur la base d’un prix moyen de 6 631 euros le m². 

Tous les quartiers résidentiels de Lyon sont chers. Comme à Paris, une bonne partie des salariés travaillant dans la ville de Lyon sont parfois obligés d’utiliser les transports en commun et de vivre avec plusieurs dizaines de kilomètres pour trouver des logements abordables.

La rentabilité locative à Lyon est assez faible. On peut espérer une rentabilité locative moyenne de 3,79% pour un appartement et 2,84% pour une maison de village. C’est très faible.

Investir en province, quelles sont les villes les plus attractives ?

Saint-Etienne : 10,04% de rentabilité locative brute ?

La ville de Saint-Etienne profite pleinement du dynamisme de la ville de Lyon. Le taux de chômage dans la ville de Saint-Etienne est plutôt faible : seulement 9,10% (contre une moyenne nationale de 8,10%).

Si on constate une baisse des prix dans l’immobilier de 5,40% sur les dix dernières années, en revanche, il semblerait que les prix dans la ville de Saint-Etienne soient repartis à la hausse depuis 2018.

Je pense que le dynamisme de la ville de Lyon au niveau de l’emploi et la forte hausse des prix de l’immobilier poussent chaque année de plus en plus de travailleurs à quitter Lyon et à venir s’installer dans cette charmante ville du département de la Loire.

Il faut savoir que beaucoup de salariés travaillent à Lyon et font tous les jours le trajet Lyon – Saint-Etienne pour travailler et réduire le poids considérable du poste de dépenses du loyer sur le budget familial.

La ville de Saint-Etienne ne se situe en effet qu’à seulement 56 minutes en voiture de la ville de Lyon. Il est aussi très facile pour les salariés de se rendre sur leur lieu de travail tous les jours en train (45 minutes seulement en TER).

La ville de Saint-Etienne a tout pour plaire. Les logements sont nettement moins chers que dans la ville de Lyon. Le prix d’un appartement se négocie en moyenne à un prix de 1 223 euros le m², tandis qu’une maison se négocie à un prix moyen de 1 803 euros le m².

Perpignan

Le taux de chômage dans la ville de Perpignan est l’un des plus élevés de France : 12,80%. 

Un appartement se négocie en moyenne à un prix de 1 486 euros le m², tandis qu’une maison se négocie à un prix de 1 910 euros le m². C’est bien sûr un prix moyen. Le prix moyen varie entre 930 et 2600 euros le m² en fonction du quartier résidentiel ainsi que de l’état général de la propriété.

Les prix sont en chute libre depuis dix ans, où on constate une baisse de 12,70% sur les dix dernières années.

Mulhouse

Les prix dans le secteur immobilier sont globalement en forte baisse depuis plus de dix ans (15% de baisse sur 10 ans). Aujourd’hui, les prix au mètre carré sont très bas. Un appartement se négocie en moyenne à un prix de seulement 1 145 euros le m², tandis que le prix du mètre carré pour une maison se négocie à un prix moyen de 1779 euros.

Ce n’est globalement pas une ville fortement touchée par le chômage : 9,10% (contre une moyenne nationale de 8,10%).

Investir à l’étranger, dans quel pays ? Comment ?

Investir dans le secteur locatif aux USA

Le secteur immobilier a beaucoup souffert de la crise des subprimes. Face au rebond de l’économie américaine, on assiste depuis quelques années à une forte hausse des prix dans le secteur immobilier.

Pourquoi investir dans l’investissement locatif aux USA ?

Investir dans le secteur locatif aux USA vous permet de bénéficier de certains avantages. 

La fiscalité américaine locale est assez lourde, mais celle-ci peut être considérablement allégée. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Les investisseurs locatifs peuvent protéger leurs investissements immobiliers en s’enregistrant sous forme de LLC. On n’y reviendra pas, car on a déjà détaillé le fonctionnement de la LLC, dans notre dossier sur la création d’une société LLC aux USA, mais la LLC permet simplement de protéger ses capitaux personnels contre une éventuelle saisie. Sauf exception, les bénéfices d’une LLC sont également imposés dans les mains des associés. A côté de cela, le fonctionnement simplifié d’une LLC réduit considérablement les frais de gestion administrative.

Le marché immobilier locatif est très liquide. Une étude réalisée par le site spécialisé dans les annonces immobilières Zillow affirme que le temps moyen passé sur le marché immobilier d’une propriété immobilière était de 25 jours (en 2020), contre 30 jours en moyenne en 2019.

Les jeunes Millennials (nom donné à la génération des jeunes de 20 à 35 ans) ne sont plus intéressés par l’achat d’une propriété immobilière. Ils sont mobiles, et ils préfèrent souvent la location. Cela tire forcément le marché immobilier locatif. On a une demande immobilière locative qui explose dans certaines villes américaines.

Investir dans le marché locatif aux USA offre un gros avantage aux investisseurs : la protection ! Le droit à l’éviction est encadré par chaque État américain. Le droit à l’éviction en Floride est très simple (voir le dossier sur l’investissement en Floride). 

On pourrait considérer que ce droit à l’éviction est anti-social. Mais c’est tout le contraire !

Les locataires peuvent facilement changer de location sans s’encombrer avec des démarches administratives trop complexes. Cela fluidifie le marché et tout le monde y trouve son compte !

Investir dans le marché locatif aux USA, c’est également investir dans la première puissance économique mondiale. Le taux de change actuel (1 euro pour 1,145 dollar) semble assez attractif, même si on ignore totalement l’évolution du taux de change dans les prochains mois en raison de la crise en Ukraine et de l’évolution de l’inflation outre atlantique. 

Investissement locatif dans l’Amérique rurale : la nouvelle ruée vers l’or ?

C’est une véritable course contre la montre. Un article de Bloomberg (en anglais) affirme que les investisseurs s’arrachent désormais les terrains situés en banlieue des grandes villes. Plus de 85 milliards de dollars ont été investis d’après l’article.

Le projet des promoteurs immobiliers ? 

Le projet des promoteurs est de simplement répondre à la demande locative, en achetant des terrains situés en banlieue pour y construire des maisons individuelles pour les locataires dont l’accès à la propriété est devenu difficile.

On y compte quelques investisseurs institutionnels très célèbres, tels que Morgan Stanley, le système de retraite de l’État de l’Arizona ou encore JPMorgan Chase & Co.

Plus de 85 milliards de dollars ont déjà été investis dans ces projets d’aménagement, ce qui est suffisant pour construire 315 000 maisons, d’après Alan Ratner (analyse de la société Zelman & Associates).

Le développement de l’économie numérique est une véritable aubaine pour l’Amérique rurale. Je l’ai déjà mentionné dans plusieurs articles, dont notamment l’article consacré à l’investissement dans l’État du Mississippi.

L’État du Mississippi est l’un des États américains avec le plus faible coût de la vie. C’est également un état très attractif en termes de qualité de vie. Cela attire bien sûr les travailleurs du web et d’autres entreprises facilement délocalisables à venir s’installer dans cet état pour profiter du niveau de vie.

Investissement locatif en Bulgarie : 65,72% de hausse dans la région de Sofia !

La Bulgarie est actuellement le pays le plus pauvre de toute l’Union Européenne. Rien d’étonnant donc que le pays attire des retraités français ou des travailleurs digitaux. Le coût de la vie en Bulgarie est beaucoup plus faible qu’en France. Un couple peut vivre décemment avec un SMIC.

Le coût de la vie en Bulgarie est très faible, et donc le pays attire donc des travailleurs digitaux (appelés également Digital Nomad). Ce sont des freelancers spécialisés dans les services digitaux (développement de sites, design, gestion des appels, traduction, rédaction,…). 

L’industrie des services digitaux est en plein boom, et cette industrie attire bien sûr les investisseurs locatifs.

Le pays n’a pas encore rejoint la zone euro, mais elle devrait le faire d’ici le 1er janvier 2024 normalement. L’adhésion de la Bulgarie à la monnaie unique européenne devrait faciliter les transactions immobilières. L’adhésion de la Bulgarie à la zone unique monétaire européenne pourrait-elle accélérer la hausse des prix ? On constate souvent que les pays ayant rejoint la zone euro enregistrent souvent une hausse des prix dans le secteur immobilier.

On observe depuis quelques années une forte hausse des prix dans l’immobilier. Ainsi, sur la période 2015 – 2021, le prix moyen d’une propriété immobilière a progressé de 50,90% à l’échelle nationale (d’après l’institut national bulgare des prix immobiliers). Dans la capitale du pays, Sofia, la hausse est encore plus spectaculaire sur la période avec une hausse moyenne constatée dans la région de Yugozapaden de 65,72%.

La fiscalité locale en Bulgarie attire les investisseurs locatifs. La Bulgarie impose les revenus personnels à un taux unique de 10%, tandis que les bénéfices des sociétés sont normalement imposés à un taux unique de 10% (sauf exceptions). Il n’y a pas de taxe d’habitation en Bulgarie à l’heure actuelle, mais seulement une taxe sur la propriété (taxe foncière). Cette taxe sur la propriété est prélevée par chaque municipalité qui fixe elle-même le taux de prélèvement. Le taux d’imposition de la taxe foncière est de 0,1 à 4,5 pour mille de l’évaluation fiscale de la propriété et est déterminé par l’administration municipale en fonction de la localisation de la propriété. Le taxe de prélèvement est assez faible dans l’ensemble.

Ainsi, pour une propriété immobilière d’une valeur de 50 000 euros, l’investisseur locatif devra régler la taxe pour un montant de 1500 euros (environ 2933,70 BGN). A côté de cela, il devra également payer les frais de notaire, ainsi que les frais de l’agence immobilière (+ TVA).

Un investisseur locatif devra également supporter une taxe sur les ordures ménagères (taxe assez faible dans l’ensemble).

Pour finir, la législation bulgare protège fortement les investisseurs locatifs. En cas de non-réglement du loyer par les locataires, la procédure d’éviction est assez rapide et simple. Les locataires y trouvent également leur compte puisque généralement un bailleur n’exige pas, comme en France, le respect de la règle du tiers (30% seulement des revenus maximum affectés à la location d’une propriété immobilière).

L’île Maurice

Investir dans le secteur locatif à l’île Maurice nécessite un investissement important. Il y a bien quelques propriétés immobilières locales qui s’échangent à un prix faible, mais cela ne concerne pas tous les programmes de luxe : résidences de standing situées à quelques centaines de mètres de la plage ou voire parfois avec vue sur la mer, avec tout un programme de services annexes (piscine,…).

L’île Maurice n’applique aucune taxe d’habitation ou taxe foncière. C’est un réel avantage par rapport à d’autres pays européens, comme la France ou la Bulgarie.

A côté de cela, l’impôt sur le revenu est fixé à un taux unique de 15% (sauf exceptions). Il n’y aucune contribution sociale généralisée (ni CSG ou CRDS). Aucun impôt sur la fortune immobilière. L’île Maurice n’applique pas de droit sur les successions.

Au niveau de l’immobilier, on constate que le taux de rentabilité constaté approche le taux de 10% (très variable). N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions en rapport avec l’investissement sur l’île Maurice.

Pour en savoir plus sur l’investissement à l’île Maurice, je vous invite à consulter cet article.

Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier locatif ?

Le taux de rentabilité d’un investissement locatif est très faible dans les grandes villes françaises, notamment à Paris où le taux de rentabilité brut varie entre 2 et 3%.

Certaines villes françaises, comme Mulhouse, Saint-Etienne ou encore Perpignan ont fortement souffert ces dernières années. A Mulhouse, on constate ainsi une baisse de 15% des prix dans l’immobilier sur les dix dernières années. Dans certaines villes françaises, on constate que le taux de rentabilité brut dépasse parfois le cap des 10%, ce qui est énorme.

On doit bien sûr rester attentif au dynamisme de la ville, la qualité de la gestion municipal ou encore le taux de chômage.

Mais attention, pour un investissement locatif en France, il faut bien prendre en compte les risques locatifs, ainsi que le poids de la fiscalité. N’hésitez pas à consulter mon dossier sur la rente immobilière où je détaille tous les risques associés à un investissement locatif en France.

La location d’un appartement dégage une rentabilité plus élevée qu’une maison (ce qui est logique, vu que la maison n’a généralement pas de charges de copropriétés).

Pour un investissement immobilier locatif offshore, la Bulgarie enregistre depuis quelques années une très forte hausse des prix (hausse spectaculaire de 65,72% à Yugozapaden, la région de la capitale Sofia). C’est également le cas des USA, où on constate une hausse des prix de 16,90% sur l’année 2021.

N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus. Je suis expert en gestion de patrimoine.

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1. Renégocier son crédit immobilier, en quoi cela consiste t’il ?

La renégociation d’un crédit immobilier est une opération qui consiste à demander à votre établissement de crédit de revoir les éléments de votre crédit, afin d’obtenir un crédit plus avantageux. Lorsque vous avez signé votre offre de crédit auprès de votre banque, vous vous êtes engagé sur un tarif : le coût du crédit (composé par le taux d’intérêt, ainsi que l’assurance emprunteur).

Le taux d’intérêt évolue à la hausse ou à la baisse, et dans certains cas, il peut être judicieux de renégocier son crédit immobilier afin de profiter d’un taux d’intérêt plus faible.

La renégociation d’un crédit immobilier peut se faire de plusieurs façons :

• une renégociation du taux d’intérêt ;
• Un rachat de crédit (afin d’obtenir un meilleur taux d’intérêt) ;
• Une renégociation de l’assurance emprunteur.

2. Pourquoi renégocier son crédit immobilier ?

La renégociation d’un crédit immobilier est nécessaire dans plusieurs situations.

Le saviez-vous ? Depuis 2016, environ 30% des dossiers qui arrivent aux établissements bancaires sont des demandes de rachats ou renégociation de crédit.

Le taux directeur de la BCE ne cesse de baisser

Vous avez souscrit votre crédit il y a plusieurs années ? Depuis plusieurs années, la politique économique prônée par la banque centrale européenne a favorisé une baisse du taux d’intérêt. A titre d’exemple, la BCE pratique un taux d’intérêt de 0% depuis le 16 mars 2016. Les banques répercutent bien sûr ce taux d’intérêt sur leurs clients. Le taux d’intérêt est en chute libre.

TAUX D’INTÉRÊT PRATIQUÉ PAR LA BCE :

Comme l’indique le graphique ci-dessus, la BCE pratique un taux d’intérêt nul (0%) depuis le 16 mars 2016. Son taux directeur est en chute libre depuis la crise financière de 2008, qui était à l’époque de 4.25%. Durant cette période, le taux d’intérêt commercial pratiqué par les banques est revu systématiquement à la baisse.

Un taux d’intérêt incompressible ?

Avec un taux à zéro, on pourrait facilement penser que la BCE n’a plus de marge de manœuvre. Ce qui n’est pas le cas. A vrai dire, la BCE peut encore injecter massivement des fonds dans l’économie en pratiquant un taux directeur négatif ! L’idée a déjà germé dans l’esprit des grands argentiers de la banque. Une banque commerciale qui se fournit en monnaie gagnera des intérêts sur ses propres emprunts ! A ce jour, la BCE pratique également un taux d’intérêt négatif sur les dépôts.

Le taux d’intérêt sur emprunt immobilier ridiculement faible

Vous avez tout intérêt à renégocier votre crédit immobilier pour obtenir un taux d’intérêt avantageux.

Suivant la durée d’amortissement restante de votre emprunt, il est possible de renégocier votre crédit immobilier sur la base d’un taux d’intérêt avantageux. Ainsi, en décembre 2019, le taux d’intérêt (le plus bas pratiqué par une banque à un particulier) est de 0.14% sur une durée d’amortissement de 7 ans (84 mois). Pour un crédit d’une durée de 25 ans, le taux d’intérêt est de 0.90%. Alors bien sûr, pour renégocier son crédit immobilier à ce taux d’intérêt, il faut disposer d’un excellent profil : un profil rassurant (donc avec des revenus stables et solides), une très bonne situation professionnelle (idéalement un haut cadre d’une entreprise publique, fonctionnaire) et un bon patrimoine (cela rassure la banque car en cas de défaillance de remboursement, elle peut récupérer son investissement initial).

Dans la pratique, il sera très difficile de négocier sur la base d’un taux de 0.14% sur une durée de 7 ans. MAIS, vous pouvez garder le tableau ci-dessous comme base de négociation.
Dans la pratique, le taux d’intérêt sur un crédit immobilier de courte durée (7 ans) est de 0.55% (taux fixes).

Grille des meilleurs taux immobilier en décembre 2019 :

Ce graphique est issu de la centrale de financement.

Le différentiel de taux d’intérêt, kezako ?

Le différentiel de taux d’intérêt est simplement la différence entre le taux d’intérêt pratiqué par votre établissement bancaire sur votre crédit, et le taux d’intérêt applicable sur un crédit renégocié. Pour renégocier votre crédit, ce différentiel doit être assez important, c’est notamment le cas de tous les crédits souscrits avant 2016, à une époque où les taux d’intérêts étaient plus élevés.
Pour qu’une renégociation de crédit soit attractive, et suivant la durée restante, il faut un différentiel d’au moins 1% (nous détaillons cette partie un peu plus bas dans l’article).

Votre situation financière s’améliore ? C’est peut-être le temps de renégocier !

Entre le moment où vous avez souscrit votre emprunt et aujourd’hui, votre situation professionnelle peut évoluer à votre avantage. Lorsque vous souscrivez un emprunt dans une banque, votre banque évalue systématiquement le risque de défaillance au niveau du remboursement. Ce risque de défaillance correspond au risque que vous ne remboursiez pas votre emprunt dans des conditions normales. Les établissements de crédits intègrent ce risque dans le taux d’intérêt de votre crédit (plus la situation financière personnelle est stable et plus le taux d’intérêt est faible et inversement). Ce qui est finalement logique. Ce risque est apprécié via différents critères : vos revenus, vos habitudes de consommation, votre patrimoine personnel, la stabilité de votre emploi,… Si vos revenus ont augmenté, ou si vous avez décroché un emploi plus stable qu’au moment de la souscription, la banque en tiendra compte et votre risque de défaillance sera moins important, et donc logiquement vous obtiendrez un taux d’intérêt plus avantageux.

Votre patrimoine personnel joue un rôle non négligeable dans l’obtention d’un crédit immobilier. Entre le moment de la souscription de votre emprunt et aujourd’hui, vous avez remboursé une partie du capital de votre emprunt immobilier. Votre patrimoine personnel s’est donc accru. Vous pouvez potentiellement obtenir un taux d’intérêt plus avantageux car la banque prend moins de risque. Ce qui est logique, une banque souhaite évidemment se faire rembourser, et plus votre patrimoine sera important, et plus elle aura de chance de se faire rembourser intégralement.
Pour apprécier votre patrimoine personnel, votre banque évaluera la valeur de tous les actifs que vous détenez (donc principalement des actifs immobiliers : appartements, maisons,…) et elle déduira l’ensemble de vos crédits (prêt personnel, crédit immobilier,…). De cette façon, elle aura une vue d’ensemble sur la valeur de votre patrimoine.

Un conseil : évaluez votre patrimoine, et comparez votre taux d’endettement actuel au taux d’endettement lors de la souscription de votre emprunt.

Votre crédit immobilier est-il un prêt de longue durée ?

Par définition, la part des intérêts dans une mensualité bancaire est toujours plus importante en début de remboursement. Ainsi, la part des intérêts dans un crédit longue durée sera non négligeable en début de remboursement. Pourquoi ne pas réduire la durée de remboursement de votre crédit afin de réduire le coût de votre crédit ?
En fait, si votre capacité de remboursement a augmenté, il peut-être judicieux de rembourser votre crédit plus rapidement afin de réduire la part des intérêts dans vos mensualités. Le coût de votre crédit sera ainsi réduit.

Avez-vous d’autres projets ? Vous cherchez une baisse de mensualités ?

Une renégociation de crédit peut se faire dans une optique de diminution de charges fixes mensuelles. Dans ce genre de situation, un emprunteur cherche avant tout à réduire le montant de ses mensualités pour financer par exemple un autre investissement. La renégociation se fera ainsi sur une nouvelle durée d’amortissement, avec bien sûr un nouveau taux d’intérêt applicable.

Jouez sur la concurrence entre les banques grâce aux comparateurs bancaires

Un achat immobilier est un investissement très lourd. Le taux d’intérêt pratiqué par votre établissement bancaire a une importance considérable sur le montant des mensualités. Faire jouer la concurrence s’avère indispensable !

Les nombreux comparateurs de crédits accessibles sur Internet vous offrent la possibilité de comparer en toute simplicité les taux d’intérêts offerts par les banques sur un crédit immobilier. Il s’agit bien sûr d’une première approche, et une négociation ultérieure sera nécessaire avec chaque établissement de crédit afin de finaliser une proposition par écrit.
Revenez simplement voir votre banque actuelle avec la meilleure offre de la concurrence. Si votre banque souhaite vous garder comme client, elle n’aura alors pas d’autre choix que de s’aligner sur le taux d’intérêt de son concurrent.

3. Quand renégocier son crédit immobilier ?

Pour la renégociation de votre crédit immobilier, renégociez durant la première moitié de vie de votre emprunt

Dans un emprunt à taux fixe, une mensualité est composée de la part des intérêts et du capital remboursé. Au début du prêt, la part des intérêts dans la mensualité est importante, et elle se réduit au fur et à mesure que l’emprunt est remboursé. Généralement, il est préférable de renégocier son crédit immobilier durant la première moitié de la vie d’un emprunt, tandis qu’il est généralement moins attractif de le renégocier en fin de crédit.

Calcul du coût global du crédit sur la période restante, et comparer ce coût global de crédit avec le crédit renégocié.

La différence entre le taux d’intérêt de votre ancien crédit, et votre crédit renégocié doit être au moins de 1%. Mais bien sûr, cela dépend avant tout du coût fixe lié à la renégociation (frais de dossier,…).

Calculer le montant du capital restant dû. Une renégociation d’un crédit immobilier a un coût fixe élevé (hypothèque, frais de dossier,…). Il faut donc que le capital restant dû soit suffisamment élevé pour que cette renégociation soit intéressante (au moins 70 000 euros en règle générale).

Une astuce : Vous avez prévu un nouvel investissement dans le secteur immobilier ? Vous pensez emprunter pour financer cet investissement ? Afin de réduire au maximum le coût du crédit global, essayez d’intégrer dans ce nouveau crédit le rachat de votre ancien crédit. De cette façon, les frais fixes (hypothèque, frais de dossier, caution,…) seront supportés par un seul et même crédit.

Pour la renégociation de votre assurance emprunteur :

Depuis la loi Hamon de 2015, vous disposez de 1 an à compter de la souscription d’un emprunt pour changer d’assureur pour l’assurance de votre crédit. C’est une procédure gratuite. La banque ne peut pas s’y opposer.

Si votre crédit a été souscrit il y a plus d’un an, alors l’amendement Bourquin sur l’assurance de crédit vous permet de changer d’assurance emprunteur à la date anniversaire de votre crédit immobilier. Un préavis de 2 mois doit être respecté. La procédure est gratuite. Il vous faudra soumettre le devis d’assurance à votre banque afin qu’elle valide la correspondance des garanties.

4. Comment renégocier son crédit immobilier ?

La renégociation d’un crédit immobilier doit suivre un schéma bien particulier. Ne rien préparer, c’est se condamner à perdre de l’argent ! Ci-dessous, je vais vous détailler quelques astuces pour bien négocier votre crédit.

Où renégocier ?

La renégociation de votre crédit immobilier se fait dans un premier temps auprès de votre banque, mais rien ne vous empêche cependant de renégocier votre offre auprès d’autres établissements de crédits.

Pour obtenir un tarif avantageux, il est possible d’utiliser les services d’un comparateur de taux d’intérêt. Meilleurtaux.com, par exemple, vous permet de comparer les tarifs de plusieurs établissements bancaires. Je ne vous invite pas forcément à quitter votre établissement de crédit, car une relation de long terme avec votre partenaire est toujours appréciable, mais par contre vous pouvez utiliser les offres des concurrents comme base de négociation.

Les éléments de la négociation :

Au niveau de la négociation, vous devez utiliser tous les éléments qui jouent en votre faveur :

• Votre situation professionnelle : si votre situation professionnelle est plus stable qu’au moment de la souscription de votre crédit, statistiquement la banque considère que vous avez de plus grandes chances de rembourser votre crédit immobilier. Le taux d’intérêt baissera donc. Par situation professionnelle, il faut comprendre : le type de contrat (CDI par exemple), la stabilité de l’entreprise dans laquelle vous exercez votre activité professionnelle (par exemple la fonction publique ou bien encore une entreprise privée solide financièrement), votre position dans la hiérarchie, votre profession (une profession très demandée sur le marché de l’emploi est gage de stabilité pour la banque, car en cas de licenciement, vous n’aurez pas de difficultés à vous faire embaucher ailleurs) et aussi votre rémunération fixe ou variable. Généralement, les banques préfèrent les fonctionnaires, ainsi que les salariés d’entreprises publiques / salariés de grandes entreprises. Les auto-entrepreneurs ont beaucoup plus de difficultés à renégocier un crédit immobilier en raison de leurs revenus variables (de nombreux justificatifs sont demandés).
• Votre situation financière personnelle : en remboursant votre crédit, vous devenez plus riche. La banque évalue bien sûr, lors de l’octroi d’un crédit, votre patrimoine car en cas de pépin, bien sûr elle saisira vos biens personnels pour rembourser votre crédit (saisie de votre résidence principale, secondaire, saisie de vos comptes-titres,…). Moins votre taux d’endettement est élevé, et meilleurs sont les chances pour la banque de voir son crédit rembourser, et donc logiquement vous pouvez obtenir un meilleur taux d’intérêt ;
• Votre taux d’intérêt global : en janvier 2016, le taux d’intérêt global sur un emprunt immobilier se situait à environ 2.5% (sur une durée de 20 ans). Aujourd’hui, en décembre 2019, le taux d’intérêt global est à environ 1.6% (sur la même période d’amortissement). Le différentiel de taux d’intérêt est énorme ! Jouez sur ce différentiel avec votre banquier pour obtenir un taux d’intérêt juste.
• La meilleure offre de la concurrence : contactez des établissements de crédit concurrents afin d’obtenir des propositions d’offres bancaires par écrit. Revenez simplement voir votre banque avec la meilleure offre concurrente. Votre établissement n’aura pas d’autre choix que de s’aligner si votre agence souhaite vous garder comme client.
• En termes de négociation bancaire, l’information est ROI !
• Munissez-vous de tous les documents nécessaires (évolution du taux d’intérêt sur les dernières années, échéancier de crédit, tous les documents prouvant votre solidité financière,…), et utilisez tous ces documents comme base de négociation. Préparez votre entretien en anticipant les questions de votre conseiller clientèle.
• Le taux d’intérêt n’est pas le seul et unique frais à optimiser dans une renégociation de crédit. En fait, lors de la souscription d’un crédit immobilier, une banque vous facture plusieurs frais : frais de dossier, frais de garantie, pénalité de remboursement, frais de caution (si une caution est liée à l’emprunt). Ainsi, la renégociation des frais associés à l’opération est essentielle. Par frais, nous sous-entendons notamment les frais de dossier (jusqu’à 1% du solde restant dû), l’assurance emprunteur, les frais éventuels de caution et surtout les frais de garantie (jusqu’à 2% du montant du crédit). Suivant votre nouvelle situation professionnelle, voire financière, il est conseillé de renégocier vos frais qui peuvent alourdir considérablement la rentabilité de votre renégociation. Votre contrat peut prévoir également l’application d’une pénalité en cas de remboursement anticipé : pénalité loin d’être négligeable (voir un peu plus bas dans l’article).
• Sans intermédiaire en crédit, votre banque économise des frais (car via un courtier en crédit, la banque doit rémunérer l’apporteur d’affaires). Cela peut être utilisé comme moyen de négociation avec votre conseiller de clientèle. En passant directement par vous, la banque économise des frais. Utilisez cela pour demander l’annulation de frais de dossier par exemple.

La procédure à suivre pour renégocier son crédit immobilier :

Renégocier votre crédit immobilier est une procédure aussi complexe que de souscrire un nouvel emprunt. Pour la renégociation, il vous faudra apporter notamment tous les documents suivants : justificatifs d’identité (papiers d’identité), justificatifs de revenus (feuille(s) d’imposition sur le revenu, fiches de paie,…), les derniers relevés bancaires, justificatifs de placement (assurance vie, placement immobilier,…), les documents du prêt (échéancier notamment). La procédure peut changer selon l’établissement de crédit.

5. Les pièges à éviter (frais, pénalités, difficultés)

Avant de renégocier son prêt immobilier, il est impératif de considérer les frais associés à cette opération. N’oubliez jamais que l’objectif est d’économiser de l’argent.
Vérifier le contrat si des frais et pénalités sont appliqués en cas de renégociation de crédit.
Frais de dossier et pénalité de remboursement.
Vers un autre établissement bancaire, les banques facturent généralement des frais de dossier (d’un montant variable), des frais de garantie (entre 1 et 3% du solde restant dû) et des pénalités de remboursement de votre banque.

Différentiel de taux d’intérêt :

Dans le cadre d’un réaménagement des conditions d’octroi d’un crédit immobilier, votre établissement de crédit est en droit de vous facturer divers frais bancaires. Inutile de réaménager votre crédit si cela vous coûte plus cher. Il est donc essentiel que le différentiel de taux d’intérêt (entre le taux de votre crédit et le taux du crédit renégocié) soit suffisamment important pour compenser les frais bancaires facturés par votre banque lors de la renégociation.

Nous allons voir en détail ci-dessous comment éviter le piège des frais bancaires.

Savoir optimiser les frais bancaires :

Frais de dossier : un forfait de 100 à 200 euros (en moyenne) ou bien environ 1% du solde restant dû. Les frais de dossier peuvent être négociés, tout comme le taux d’intérêt applicable.

Quelques idées pour négocier vos frais de dossier :

1. Pas de courtier en crédit entre vous et la banque : vous traitez de manière directe (donc aucune commission à verser par la banque).
2. Votre dossier de crédit n’est pas complexe. Vous pouvez jouer sur la carte de l’avenant au contrat (pour éviter une procédure longue et coûteuse liée aux hypothèques).
3. Les frais de dossier doivent être gratuits dans le cadre de certaines offres de crédits : prêt à taux zéro, prêt à l’accession sociale (PAS),…

Frais de garantie : les frais de garantie, ce sont les frais bancaires liés à l’hypothèque (frais de mainlevée et nouvelle hypothèque) ou bien la caution. Car ne l’oublions pas, une renégociation est une opération qui consiste à souscrire un nouveau prêt pour rembourser le prêt actuel. La banque doit donc se couvrir contre les risques en prenant une hypothèque sur votre logement.

Astuce :

Si le montant emprunté est faible, tentez de renégocier l’abandon de garantie afin d’économiser des frais et les formalités. Par montant emprunté faible, nous sous-entendons un montant généralement inférieur à 30 000 euros, mais cela peut varier considérablement d’une banque à une autre (généralement la situation financière personnelle de l’emprunteur est prise en compte pour déterminer le seuil).
Frais variant entre 0.5 et 2% (suivant le montant de l’emprunt et le type d’opération : hypothèque ou caution).
Caution : Garantie fournie par une personne physique garantissant le prêt.
Nantissement d’un placement : possibilité de nantir un placement à titre de garantie. La banque dispose d’un gage sur le capital constitué par votre placement. Le placement correspond habituellement à un contrat d’assurance vie. Généralement, les établissements de crédits exigent un placement constitué principalement d’obligations (bonds) car les actions sont trop volatiles.

Coût d’un nantissement : entre 0 et 1000 euros par nantissement. Si le montant du placement est inférieur au montant de l’emprunt, alors la banque vous demandera généralement de compléter avec une caution ou une hypothèque. L’important étant surtout d’éviter l’opération d’hypothèque qui est une procédure assez complexe et donc coûteuse.

Pénalité de remboursement anticipé :

Suivant votre contrat, votre établissement de crédit est en droit de vous facturer des pénalités de remboursement anticipé.

La loi Scrivener a encadré le montant maximal : jusqu’à 3% du capital restant dû au moment du remboursement, avec un plafond correspondant à 6 mois d’intérêts.

La pénalité de remboursement anticipé n’est pas due dans les cas suivants : changement de votre lieu de travail (ou de celui de votre conjoint) ou bien encore en cas de décès ou de modification involontaire de votre activité professionnelle (disposition prévue pour des contrats signés après le 30 juin 1999).
Dans le cas où vous ne changez pas de banque, cette pénalité est négociable.

6. Renégocier votre assurance de crédit

L’assurance de crédit joue un rôle essentiel dans un emprunt. L’assurance de crédit couvre tous les risques liés à la vie : décès, invalidité totale ou partielle ou bien encore une perte d’emploi. L’objectif de la banque étant de se protéger contre ce type de risque.

Une assurance de crédit représente un coût supplémentaire non négligeable. Il est essentiel de négocier également cette assurance.

Renégociation de l’assurance avec deux objectifs :

– une meilleure couverture en cas de risque. Il est essentiel d’encadrer la couverture des risques : montant des indemnisations, délai de remboursement, conditions d’applications,… La qualité des garanties déterminent dans quelle mesure votre assureur remboursera le crédit à votre place ;
– une assurance moins chère (avec un niveau de garantie similaire).

Un élément important dans la balance de la négociation : depuis 2010, la loi Lagarde sur la délégation d’assurance, permet à chaque emprunteur de souscrire une assurance de crédit dans l’établissement de son choix. Les compagnies d’assurances proposent des assurances crédits emprunteur moins chères que les banques.

Pourquoi renégocier son assurance de crédit ?

Vous avez souscrit un crédit il y a plusieurs années ? Votre situation professionnelle peut évoluer. Si vous bénéficiez d’un emploi stable (fonction publique, employé dans une grande entreprise), c’est généralement bien vu par les banques. En étant moins sensible à un risque de licenciement, vous pouvez obtenir des conditions plus avantageuses.

7. Renégociation ou rachat de crédit ?

Renégocier son crédit supposera de mettre en place un avenant à son propre crédit immobilier.

Il conviendra de revoir les conditions du prêt actuel (le taux d’intérêt, l’assurance crédit).

Rachat de crédit : le rachat de crédit est une opération qui consiste à souscrire tout simplement un nouvel emprunt. Généralement, on pratique cette opération uniquement lorsque sa propre banque a refusé de revoir les conditions du prêt.

On se tourne alors vers un nouvel établissement de crédit. Attention aux frais fixes : pénalités de remboursement anticipé (PRA) jusqu’à 3% du capital restant dû, frais de dossier, frais d’hypothèque.

Astuce : comparer les économies au coût total du nouveau crédit.

8. Quel taux d’intérêt obtenir en cas de renégociation ?

Le plus souvent, il faut savoir que le taux du nouveau prêt n’est pas forcément aligné avec le taux du marché (la banque ne s’aligne pas forcément avec le taux d’intérêt accordé à un nouvel emprunt primo-accédant). Généralement, vous pourrez être 0.3 à plus 0.5 point au-dessus du taux du marché.

Pour avoir une idée du taux d’intérêt à appliquer, il est essentiel de faire jouer la concurrence.

Utiliser par exemple des comparateurs de crédits en ligne afin d’obtenir des offres, et avoir une idée du taux du marché éventuellement applicable.

9. Quelques cas pratiques crédit

Exemple N°1 : Un couple de fonctionnaire

Monsieur Jean A. est fonctionnaire dans l’éducation nationale et perçoit une rémunération nette après impôts de 1850 euros par mois. Sa femme est également institutrice dans l’éducation et elle perçoit une rémunération après impôts de 1700 euros. Aucune allocation sociale. Couple sans enfant. A eux deux, le couple perçoit une rémunération totale de 3550 euros mensuel.
En juin 2011, le couple a décidé de financer l’acquisition de leur résidence principale. La résidence principale a coûté 145 000 euros financés à 90% par un emprunt. Le couple a également pris à sa charge les frais liés à l’acquisition. Le montant de l’emprunt est de 130 500 euros sur une durée d’amortissement de 20 ans. Le taux d’intérêt (avec assurance) est fixe : 3.5%. Le couple n’a pas d’autre crédit. Le montant de la mensualité s’élève à ce jour (avant renégociation) à 794 euros.
En juin 2019, le couple décide de renégocier le crédit immobilier afin de profiter du différentiel de taux d’intérêt.

Après négociation, le couple accepte une simple renégociation (par avenant) de leur banque. Le nouveau taux d’intérêt (avec assurance) : 1.8%. Aucun frais de dossier, et surtout un simple avenant au contrat actuel (donc aucun frais supplémentaire). La durée d’amortissement reste inchangée et le crédit se terminera à l’échéance prévue.
La nouvelle mensualité est de 704 euros par mois. Une simple renégociation du crédit leur permet d’économiser chaque mois 90 euros, soit 1080 euros par an. Sur la durée restante du crédit (12 ans), le couple économisera 12960 euros au total par une simple renégociation de crédit.

Exemple N°2 : Rachat d’un crédit immobilier

Monsieur André H. décide avec sa femme de renégocier le crédit immobilier. Le couple perçoit une rémunération mensuelle de 2900 euros. Aucune aide sociale.

Le couple a souscrit un emprunt de 150 000 euros en janvier 2008. A cette époque, le taux d’intérêt n’était pas très avantageux : le taux d’intérêt de leur contrat était de 5.1% (avec assurance comprise).

Le couple rembourse chaque mois : 1041 euros par mois (assurance comprise) depuis 2008. En renégociant le crédit en janvier 2019, le nouveau taux d’intérêt applicable au contrat est de seulement 1.50% (assurance comprise), mais pour bénéficier de ce taux d’intérêt attractif, le couple s’est tourné vers un nouvel établissement bancaire. Leur ancien établissement bancaire leur a facturé des frais non négligeables lors du rachat de crédit, mais malgré tout l’opération est rentable car le couple économise 12 350 euros sur le nouveau contrat (sur la durée restante).

10. Conclusion sur le crédit

Une renégociation de crédit immobilier est indispensable dans certains cas précis : votre crédit a été souscrit avant 2016 à une époque où le taux d’intérêt généralement pratiqué par un établissement bancaire était élevé, et surtout votre crédit est encore dans sa première moitié de sa vie (inutile de renégocier un crédit en fin de vie car les frais vont “mangés” les éventuelles économies).

3 règles d’or en matière de renégociation de crédit :

N’oubliez pas qu’une renégociation s’anticipe et se prépare à l’avance.

Négociez votre crédit en demandant des devis auprès d’autres établissements de crédit afin de faire jouer la concurrence.

Renégociez les frais bancaires associés à votre crédit : l’assurance emprunteur notamment.

Le crédit est un des leviers pour avoir plus de patrimoine, j’explique dans cette chronique BFM, les autres leviers pour une indépendance financière :

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