Alors que le marché immobilier national ralentit sous l’effet du coût du crédit et d’une crise du logement de plus en plus visible, la part des acheteurs étrangers atteint un niveau historique en Espagne. Selon les dernières données du Colegio de Registradores, les non‑résidents et expatriés ont signé 15,98 % de l’ensemble des transactions au deuxième trimestre 2026, soit plus de 26 800 opérations en trois mois, un record absolu.
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Un marché à deux vitesses porté par la demande internationale
Entre avril et juin 2026, les ventes totales de logements en Espagne ont reculé à 167 934 unités, en baisse de 5,7 % par rapport au trimestre précédent et de 2,3 % sur un an. Cette contraction est largement attribuée à la hausse durable des taux hypothécaires, supérieurs à 4 %, qui pèse sur le pouvoir d’achat des ménages espagnols.
Au premier semestre 2026, près de 51 630 logements ont été acquis par des non-Espagnols, représentant 14,9 % de l’ensemble des ventes et une hausse annuelle de 3,8 %, tandis que les achats étrangers ont progressé d’environ 11 % sur un an, illustrant un marché à deux vitesses alimenté par un afflux continu de capitaux internationaux.
Cette dynamique se produit dans un contexte macroéconomique relativement favorable. La croissance du PIB espagnol dépasse les 2 %, un rythme supérieur à la moyenne de la zone euro, tout en offrant des prix au mètre carré jugés encore compétitifs par rapport à la France, l’Allemagne ou le Royaume‑Uni, à niveau de prestations comparable (climat, santé, transports, sécurité).
L’Espagne, première destination européenne pour les capitaux immobiliers
Les investisseurs professionnels confirment cette attractivité. D’après l’étude « European Investor Intentions Survey 2026 » publiée par CBRE, l’Espagne occupe pour la première fois la première place parmi les pays européens jugés les plus attractifs pour le capital immobilier, devant le Royaume‑Uni, l’Allemagne et la France.
Madrid se classe deuxième ville la plus recherchée d’Europe et Barcelone quatrième. Cette visibilité internationale génère pour les acteurs du secteur un flux soutenu d’investissements, notamment dans les logements, les résidences touristiques et les actifs locatifs des grandes et moyennes villes.
Une concentration marquée sur les côtes et les archipels
La géographie des achats étrangers reste très contrastée. Le littoral méditerranéen et les îles demeurent les principaux pôles d’attraction, avec des parts de marché sans équivalent dans le reste du pays.
Au deuxième trimestre 2026, les îles Baléares enregistrent environ un tiers des ventes de logements réalisées par des étrangers, avec une proportion comprise entre 30,5 % et 32,3 % du total des transactions. La Communauté valencienne atteint entre 29,6 % et 31,0 %, portée par la province d’Alicante où près d’une vente sur deux serait désormais conclue avec un acheteur non national.
Dans certaines zones comme la Costa del Sol, dans la province de Málaga, la proportion de ventes à des acheteurs étrangers atteint jusqu’à 37 %.
Parallèlement, les professionnels constatent un déplacement progressif de la demande vers le nord du pays, dans des provinces comme Pontevedra, les Asturies ou Lugo, motivé par la recherche de prix plus abordables et d’un cadre de vie moins saturé que les zones balnéaires les plus tendues.
Qui achète ? Britanniques en tête, montée des Latino‑Américains et des pays émergents
Les ressortissants de l’Union européenne restent majeurs et représentent 57,4 % des achats étrangers. Les Britanniques demeurent la première nationalité, avec 6,99 % de l’ensemble des acquisitions réalisées par des non‑Espagnols au deuxième trimestre 2026. Ils sont suivis de très près par les Néerlandais (6,94 %), puis par les Allemands (6,11 %). Les Français figurent également parmi les principaux acheteurs, notamment sur la côte méditerranéenne.
Les acquisitions des acheteurs en provenance d’Amérique du Sud ont bondi de 42 % au deuxième trimestre 2026.
Les flux de capitaux en provenance des États‑Unis se renforcent également : au début de 2026, les investisseurs américains représentent 23 % des flux totaux d’investissement direct étranger dans le pays, tandis que les investisseurs d’Europe de l’Est sont de plus en plus présents sur le segment résidentiel et locatif.
Cette appétence étrangère intervient dans un contexte de pénurie structurelle de logements. La Banque d’Espagne évalue le déficit cumulé en logements à plus de 750 000 unités. La construction neuve, autour de 92 000 logements par an, reste nettement insuffisante pour couvrir la formation de nouveaux ménages, la demande touristique et l’investissement locatif.
L’indice des logements de seconde main publié par Idealista signale une augmentation d’environ 12,5 % sur un an en août 2026.
Pour les ménages espagnols, l’accession à la propriété devient de plus en plus difficile. En moyenne, un foyer doit consacrer l’équivalent d’au moins 4,3 années de revenu brut pour acquérir un logement, un ratio qui dépasse 7 années pour les jeunes ménages. La flambée des loyers, en parallèle, accentue la pression dans les grandes métropoles comme Madrid et Barcelone ainsi que dans les zones touristiques, où la concurrence entre résidences principales, locations saisonnières et résidences secondaires est particulièrement vive.
Rendements locatifs attractifs pour les investisseurs
Malgré ces tensions, ou précisément en raison de celles‑ci, la pierre reste très rentable pour les investisseurs. Au deuxième trimestre 2026, le rendement locatif brut moyen du résidentiel s’établit autour de 6,5 %, un niveau largement supérieur au rendement de l’obligation d’État espagnole à 10 ans, proche de 3,4 %. Cet écart de plus de trois points soutient l’attrait d’un investissement immobilier à visée locative.
Les investisseurs privilégient désormais des villes moyennes bien connectées plutôt que les hypercentres déjà très valorisés, grâce à des rendements attractifs et une liquidité locative stable.
Affiche un rendement d’environ 7,5 %, avec des prix d’achat nettement inférieurs à ceux de Madrid ou Barcelone, tout en bénéficiant d’une demande locative stable et d’un marché du travail en développement.
Offre un rendement d’environ 7,3 %, dans une agglomération bien connectée où les prix restent abordables et la liquidité locative est garantie par une demande stable.
Propose un rendement d’environ 7,3 %, avec des prix d’achat nettement inférieurs aux grandes métropoles et une bonne liquidité locative grâce à un marché du travail en développement.
Les principales institutions financières du pays, comme BBVA et Singular Bank, prévoient d’ailleurs une poursuite de la hausse des prix, à un rythme plus modéré, compris entre 5 % et 9 % par an à moyen terme, soutenu à la fois par la demande intérieure potentielle et par les flux internationaux.
Fin du « Golden Visa », nouvelles stratégies de résidence
Un autre élément majeur du paysage réglementaire est la disparition du « Golden Visa » immobilier. Depuis l’entrée en vigueur de l’Organic Law 1/2025, il n’est plus possible d’obtenir un permis de résidence en Espagne via l’achat d’un bien d’au moins 500 000 euros. Contrairement à ce que redoutaient certains professionnels, la suppression de ce dispositif n’a pas provoqué un effondrement de la demande étrangère.
Les acheteurs non européens se tournent vers d’autres mécanismes de séjour : le visa de nomade numérique, qui séduit les travailleurs à distance s’installant en Espagne tout en travaillant pour l’étranger ; le visa de résidence non lucrative, qui attire les retraités et les personnes disposant de revenus passifs suffisants ; et les permis dédiés aux entrepreneurs et aux investisseurs dans des projets innovants, qui permettent de maintenir un flux de capitaux sans lier automatiquement l’obtention du titre de séjour à l’achat d’un bien.
Un débat politique vif sur une taxe spéciale et la régulation
Face à la montée des prix et aux difficultés d’accès au logement, le débat politique s’intensifie autour du rôle de la demande étrangère. Le gouvernement espagnol a évoqué la création d’une surtaxe pouvant aller jusqu’à 100 % sur les acquisitions de logements anciens par des non‑résidents hors Union européenne. Cette mesure, destinée à limiter la spéculation et à protéger l’accès des résidents au parc existant, n’a toutefois pas été adoptée.
En 2026, la mesure reste bloquée au Parlement faute de majorité et en raison de l’opposition de plusieurs partis clés, dont Junts, qui redoutent un impact négatif sur les économies régionales fortement dépendantes du tourisme et de l’investissement international, notamment en Catalogne et dans les îles.
Dans l’attente d’une éventuelle réforme nationale, plusieurs grandes villes ont choisi d’agir sur un autre levier : la location touristique. Málaga, Barcelone ou Valence ont ainsi durci, voire gelé, la délivrance de nouvelles licences de location de courte durée, cherchant à contenir la conversion de logements en hébergements touristiques et à protéger l’offre à long terme pour les résidents.
Une crise du logement au cœur de l’agenda politique
La combinaison d’un déficit structurel de logements, de prix en hausse rapide et d’un afflux continu d’acheteurs étrangers a propulsé la question du logement au rang de priorité politique nationale. Les mouvements de protestation se multiplient, dénonçant la difficulté croissante à se loger dans les centres urbains et les zones touristiques, ainsi que le risque de voir certains quartiers se transformer en vitrines pour résidences secondaires et locations saisonnières.
Dans ce contexte, la régulation des achats immobiliers par des étrangers, en particulier non résidents, et la fiscalité de ces investissements sont devenues des thèmes centraux du débat public. Les autorités cherchent à concilier deux objectifs souvent contradictoires : préserver l’attractivité internationale d’un marché devenu stratégique pour l’économie espagnole, tout en répondant à l’urgence sociale d’un accès au logement de plus en plus restreint pour une partie importante de la population.
Pour l’heure, malgré les discussions et les propositions de durcissement, Achats immobiliers en Espagne : un record malgré la crise économique ! reste le mot d’ordre : le marché demeure totalement ouvert à toutes les nationalités, les flux d’investissement étrangers continuent de progresser, et l’immobilier confirme sa place de valeur refuge dans un environnement économique incertain.
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