Le centre du Vietnam s’impose comme le nouveau front de l’immobilier industriel, porté par une combinaison de coûts fonciers compétitifs, de grands projets d’infrastructures et d’une stratégie nationale de montée en gamme logistique et industrielle. Face à la saturation et à la flambée des loyers dans les régions du Nord et du Sud, cette zone intermédiaire devient l’alternative privilégiée des investisseurs, en particulier pour les projets à forte intensité technologique et aux exigences environnementales élevées.
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Une région devenue pivot entre hubs saturés du Nord et du Sud
Alors que les pôles industriels traditionnels du Nord et du Sud affichent des loyers record – entre 90 et 250 dollars par mètre carré au Nord et de 185 à plus de 280 dollars au Sud – le centre du Vietnam se distingue par des tarifs nettement plus attractifs. Les terrains industriels y sont généralement proposés entre 70 et 120 dollars le mètre carré, avec des zones côtières où les prix peuvent descendre entre 60 et 90 dollars.
Grâce au différentiel de coûts et à la dynamique China-plus-one, le Vietnam attire massivement les investissements étrangers. Les provinces centrales (Da Nang, Quang Nam, Nghe An, Ha Tinh, Thua Thien Hue, Quang Ngai, Binh Dinh) offrent une alternative industrielle moins congestionnée, mieux planifiée et alignée sur les standards environnementaux internationaux.
Da Nang, moteur de la nouvelle géographie industrielle
Au cœur de cette mutation, la ville de Da Nang accélère sa transformation en hub technologique, logistique et financier. La création d’une vaste Free Trade Zone (FTZ) de 1 881 hectares, répartie sur sept sites, structure cette ambition. Après une série d’appels d’offres, trois sites stratégiques ont trouvé preneur mi-2026 pour un montant cumulé dépassant 600 millions de dollars.
Le site n°3 à Hai Van constitue un mégaprojet de 500 hectares développé par Phuong Trang Investment Corporation, avec un capital prévu de 310,8 millions de dollars.
Parallèlement, Da Nang mise sur une intégration territoriale renforcée avec les zones limitrophes de la province de Quang Nam. Cette coordination des gouvernances locales autour de la métropole permet de dégager de grandes réserves foncières continues, adaptées aux chaînes d’approvisionnement de haute technologie nécessitant des sites vastes et homogènes.
Offensive sur les parcs industriels de nouvelle génération
Plusieurs projets structurants viennent renforcer l’offre immobilière industrielle au centre du Vietnam, avec une attention particulière portée aux normes environnementales et à l’efficacité énergétique.
Le projet de zone industrielle de Dien Tien, dans la commune de Dien Ban Bac, a été approuvé pour un investissement de 138,15 millions de dollars. Le parc s’étendra sur 249,8 hectares, avec un démarrage prévu des opérations de libération du foncier au quatrième trimestre 2026 et des travaux programmés jusqu’en 2028. Ce projet s’inscrit dans la stratégie des autorités de Da Nang d’attirer des investisseurs étrangers dans des zones industrielles conçues dès l’origine pour accueillir des activités technologiques et des unités certifiées selon des standards écologiques.
Dans la province de Quang Nam, la zone industrielle Tam Anh – An An Hoa poursuit son développement avec plus de 160 millions de dollars d’investissement. Axé sur la circularité et les hautes technologies, ce parc illustre la volonté régionale de passer d’une industrie de volume à une industrie de valeur, en cohérence avec la croissance nationale fondée sur la ‘qualité et l’extension d’échelle’ plutôt que sur le seul facteur coût.
D’autres parcs industriels complètent ce maillage, comme Becamex VSIP Binh Dinh à Binh Dinh, VSIP II Quang Ngai dans la province de Quang Ngai, Gilimex Industrial Park à Thua Thien Hue, Hoang Mai 2 à Nghe An ou encore Bac Thach Ha à Ha Tinh. Ces sites captent une part croissante des relocalisations d’usines, motivées par des incitations fiscales à long terme et une main-d’œuvre disponible.
Une spécialisation verte et certifiée pour séduire les investisseurs
Le centre du Vietnam cherche à se différencier non seulement par les coûts, mais aussi par la qualité et le profil des projets accueillis. La région se positionne comme pôle de référence pour les industries visant des certifications environnementales, notamment la norme LEED. Les parcs industriels y sont conçus comme des écosystèmes écologiques intégrant des dispositifs de réduction des émissions, d’optimisation énergétique et d’accès facilité aux énergies renouvelables.
Le Gilimex Eco-Industrial Park, s’étendant sur 460 hectares avec un investissement de plus de 2 600 milliards de dongs, intègre des infrastructures avancées telles qu’une station de traitement des eaux usées de nouvelle génération, visant à soutenir une production à faible empreinte carbone.
Dans la province de Binh Dinh, un mégaprojet d’hydrogène vert illustre cette orientation. Porté par Phu My Investment Group en partenariat technologique avec Siemens Energy, ce projet au sein de la zone industrielle de Phu My avoisine le milliard de dollars. Sa première phase (2026-2030) prévoit une capacité de 450 à 500 MW pour produire quelque 20 000 tonnes d’hydrogène vert par an, contribuant à la décarbonation future des activités industrielles locales et à l’exportation d’énergie propre.
Infrastructures de transport : la colonne vertébrale du boom industriel
Ce dynamisme immobilier serait difficilement soutenable sans un vaste programme de modernisation des infrastructures de transport. Le Vietnam connaît actuellement sa phase de mise à niveau la plus ambitieuse, avec la construction du nouvel aéroport international de Long Thanh au Sud, l’extension des ports en eaux profondes de Cai Mep – Thi Vai et de Lach Huyen, ainsi que le développement de nouveaux axes autoroutiers et la modernisation ferroviaire.
Ce montant, en millions de dollars, représente le budget total alloué aux deux grands projets d’infrastructures lancés par la ville de Da Nang, dont l’échangeur de Hoa Xuan et un projet de transport fluvial résilient.
Ce dernier comprend le dragage de 60 kilomètres de la rivière Truong Giang et l’amélioration de la signalisation fluviale. L’objectif est double : faciliter la logistique par voie d’eau et protéger les infrastructures industrielles voisines contre les risques d’inondation, un enjeu crucial pour la pérennité des zones industrielles dans un contexte de dérèglement climatique.
Dung Quat et Quang Ngai : d’une industrie intensive à un pôle de haute valeur
Dans la province de Quang Ngai, la zone économique de Dung Quat demeure un pilier de l’industrialisation régionale. Elle totalise désormais 441 projets pour près de 19,4 milliards de dollars d’investissement, dont plus de 14 milliards déjà mis en œuvre. Toutefois, les autorités centrales exhortent la province à cesser de privilégier les projets à faible valeur ajoutée et fortement consommateurs de ressources, afin de se tourner vers un modèle plus durable.
La trajectoire vise à créer un écosystème ‘vert’ autour du raffinage et de la pétrochimie, incluant la production d’hydrogène, la capture du carbone et la sidérurgie de spécialité d’ici 2030. L’extension de la raffinerie de Dung Quat, d’un coût de 4,5 milliards de dollars, illustre ce repositionnement. De plus, l’arrivée de nouveaux investisseurs comme HD Hyundai Eco Vina, qui construit une usine de réservoirs pour 116 millions de dollars, confirme l’attractivité pour des activités industrielles à plus forte intensité technologique.
Thua Thien Hue, Binh Dinh et Quang Nam : un maillage renforcé
Les autres provinces côtières du centre connaissent également une montée en puissance. À Thua Thien Hue, les autorités ont intensifié le suivi des chantiers d’infrastructures dans la zone économique de Chan May – Lang Co et la zone industrielle de Phu Bai, afin de lever les obstacles administratifs et fonciers. La zone industrielle Saigon – Chan May, de 322 hectares et dotée de 1 200 milliards de dongs d’investissement, a déjà achevé la libération de 225,5 hectares, ouvrant la voie à l’installation de nouvelles usines à haute valeur ajoutée.
Superficie en hectares du parc industriel de Nam Thang Binh, développé par BIN Corporation au Quang Nam.
Un boom immobilier soutenu par une stratégie nationale logistique et numérique
Le boom de l’immobilier industriel dans le centre du Vietnam s’inscrit dans une transformation plus large du secteur logistique national. Valorisé à 31,1 milliards de dollars en 2025, le marché pourrait atteindre 42,8 milliards de dollars à l’horizon 2034, avec un taux de croissance annuel moyen projeté de 3,61 % à partir de 2026. L’État vise une contribution du secteur à hauteur de 5 à 7 % du PIB, un rythme de croissance annuel de 12 à 15 % et une réduction des coûts logistiques globaux à 12-15 % du PIB, contre environ 17 % historiquement.
Depuis 2026, la loi sur l’IA encadre les systèmes décisionnels autonomes, accélérant leur adoption dans la logistique : gestion portuaire, automatisation des entrepôts et suivi en temps réel via l’IoT. Les nouveaux parcs du centre du pays intègrent ces technologies dès leur conception, renforçant leur attractivité pour les entreprises internationales.
Porté par ces tendances structurelles, le centre du Vietnam apparaît désormais comme l’un des marchés immobiliers industriels les plus dynamiques du pays, conjuguant avantage coût, potentiels fonciers, infrastructures en plein essor et orientation affirmée vers une industrialisation verte et technologique.
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