Immobilier Hongrie : des prix attractifs pour acheter autour du lac balaton

Carte et villes autour du lac Balaton Hongrie

Arrivant à la fin de l’année, les agences immobilières du lac Balaton font leur bilan. La saison a démarré fort: 40% de vente en plus qu’à la même période de l’année précédente, c’est-à-dire 1400 contrats de vente signés jusqu’à la fin du mois de mai. Les chiffres exacts ne sont pas encore connus, mais le nombre de ventes de maisons au lac Balaton pourrait être supérieur à 4000 à la fin de l’année 2015. Notons qu’en 2014, le nombre d’achats-ventes a atteint les 3000.

Au lieu de vous ruer sur Budapest où les prix s’envolent, vous pouvez acheter des maisons ou des appartements autour du lac Balaton : un lieu touristique en Hongrie où les prix restent encore accessibles!

A Balatonfüred et à Siófok, le prix du mètre carré des appartements et des maisons approche le niveau des prix de Budapest : il est entre 220.000HUF et 330.000HUF (entre 697€ et 1.046€)

La majorité des acheteurs des maisons au lac Balaton est hongroise à l’exception de Siófok où 10% des acheteurs étaient étrangers.

L’âge des acheteurs : la majorité a 40 ans ou plus qui souvent achète une maison qui satisfait les exigences de deux ou trois générations.

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Marché immobilier Hongrie au lac Balaton 

Vous connaissez déjà les caractéristiques  du marché immobilier de Budapest : il y a peu de nouvelles constructions, on investit dans les immeubles de style haussmannien dont le nombre diminue petit à petit. L’offre n’est pas nombreuse, la demande est élevée.

Pour résumer : la situation est contraire à celle de cet article sur l’achat d’un appartement à Budapest.

Il est à noter aussi que les prix s’envolent dans la capitale hongroise comme nous l’indiquions dans notre articles sur les prix de l’immobilier à Budapest,

l’offre est élevée, la demande augmente. Les investisseurs vont donc ailleurs : autour du lac balaton. Nous allons vous expliquer pourquoi.

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Voilà quelques explications de la situation telle qu’elle est:

Elle est l’aboutissement indiscutable d’un processus qui dure depuis le changement de régime en Hongrie (1990) suite à la chute du mur de Berlin. La génération qui a quitté la Hongrie en 1956 et s’est installée surtout en Allemagne, est arrivée à la fin de sa carrière vers les années 1990. Cette génération a vu que les portes de son pays natal ont été ré-ouvertes: la Hongrie acceptait le retour de ses dissidents. Elle a bien imaginé vivre ses années de retraite dans le pays natal dans un cadre agréable, où les enfants et les petits enfants pourraient également y trouver leur compte.

Les années qui suivirent le changement de régime étaient pleines de promesses qui confortaient les retraités dans leur opinion. Ils sont revenus et ils ont trouvé facilement des biens immobiliers bon marché mais à rénover. Le bruit des travaux de rénovations retentissait dans la région du lac Balaton. Les retraités sont devenus propriétaires de belles et grandes maisons, souvent même luxueuses. Mais au fil des années, les gouvernements successifs n’ont pas tenu leurs engagements, et nos retraités ont constaté que leurs rêves ne se réaliseraient pas. Finalement, le coût de la vie n’était pas si peu cher (c’était une mauvaise appréciation), les soins médicaux n’étaient pas au niveau souhaité, les amis d’enfance étaient en train de partir, en plus, leurs enfants n’avaient pas le même style de vie, ils manquaient carrément du sentiment de nostalgie, de l’attirance pour la vie à la hongroise. Alors ils ont préféré aller en Croatie ou en Italie.

Nos retraités se retrouvèrent seuls dans une grande maison au bord du Balaton. Enfin, cette déception a mené la majorité à quitter leur maison et à retourner dans le pays d’adoption. Certains ont totalement abandonné leur propriété qui attend, aujourd’hui, leur acheteur potentiel.

Voyons d’autres raisons de l’offre qui montre une grande diversité : autour du lac Balaton on trouve plus facilement de constructeurs fiables qu’à Budapest. Ainsi on observe la construction des petits immeubles en copropriétés, en général de 4-6 appartements entre 40 et 80m² non éloignés du lac. La proximité du lac ajoute une valeur inexprimable à la valeur réellement chiffrée de l’appartement.

On peut trouver des petits appartements dans les centres des villes de Keszthely ou de Balatonfüred par exemple.

En même temps, le nombre des maisons terminées ou à terminer est impressionnant. Pourquoi ? La raison est souvent simple : un couple se lance dans la construction, leur apport n’est pas suffisant, et le manque de financement les oblige à vendre la maison. L’autre raison simple : le couple ne s’entend plus, il divorce, il n’y pas d’autre solution que la vente de la maison.

Les agences immobilières affichent à la vente des maisons anciennes nécessitant une franche rénovation, des grandes maisons de 200m² récemment construites, des terrains à construire. Et ajoutons qu’une jolie piscine ou une vue imprenable accompagnent souvent la maison à vendre.

Si vous cherchez une maison luxueuse, cela n’est pas impossible à Tihany, à Balatonfüred, à Siófok par exemple. Mais attention le prix suit bien la qualité de la prestation : entre 143.000 et 210.000€.

Quand vous regardez les annonces des agences immobilières du lac Balaton, vous devez comprendre la terminologie utilisée : lakóingatlan désigne un immeuble d’habitation destiné à être habité constamment  se trouvant dans un quartier qui n’est pas classé en « zone touristique » ; üdülő désigne une maison de vacances qui a au moins six mètres de hauteur. (Ces termes sont propres aux Bureaux de cadastres de Hongrie. Pour tous renseignements complémentaires, je vous invite à consulter un avocat francophone.)

Nombre des ventes immobilières dans la région du lac Balaton entre 2008 et 2015

Source : KSH

*Estimation

En 2015, la saison immobilière a démarré très tôt au bord du lac Balaton : en janvier, le nombre de transaction était déjà aussi élevé qu’au mois de mars de l’année précédente. Pendant la période de crise, entre 2008 et 2013, la saison commençait à la fin du mois de mars. En 2015, le chiffre d’affaires du mois de janvier a déjà quasiment atteint celui de la meilleure période de 2013.

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Immobilier Hongrie au Balaton : quoi et pour combien ?

Le prix du mètre carré dans les plus grandes villes au bord du Balaton au cours des quatre premiers mois de 2015

Source : Otthon Centrum

On peut constater que plus l’offre augmente, plus les prix suivent cette tendance : pendant les quatre premiers mois de l’année 2015, dans le cas des maisons, les prix ont augmenté de plus de 5% par rapport à la même période de 2014. Dans le cas des appartements, la tendance est encore plus forte : on peut parler d’une hausse de 7-8% par rapport à la même période de 2014. A Siófok et à Balatonfüred, le prix du mètre carré approche celui de Budapest. Selon les prévisions, dans les années qui viennent on peut compter sur la hausse des prix encore plus significative donc je vous conseille de ne pas remettre à plus tard l’achat de maison au bord du lac. Celui qui prend la décision au début de l’année, a plus de chance de pouvoir s’installer avant l’arrivée de la période estivale (en avril-mai il peut faire déjà chaud) et de passer les vacances d’été au bord du lac Balaton. Même s’il s’agit d’un investissement à log terme, il n’est pas rare que les acheteurs veulent boucler la transaction avant que le beau temps n’arrive, et profiter de la nouvelle maison dans les plus brefs délais.

Sur la côte nord, à Balatonfüred et dans sa région, un acheteur sur quatre était intéressé par les maisons familiales proposées entre 63.400 et 79.300€ avec une surface de 100m² ou plus. La demande était relativement élevée pour les maisons dont les prix étaient entre 126.800€ et 190 200€. Ajoutons que ces maisons disposaient d’un panorama ou bien elles se situaient très proches du lac (moins de cent mètres), et d’une surface de plus de 200m².

Beaucoup d’acheteurs potentiels étaient à la recherche des maisons de vacances dont le prix était entre 22.190€ et 31.700€ et même plus, autour de 47.550€.

A Balatonalmádi et à Balatonfűzfő, les appartements de 30 à 50m² et peu chers (15.850€) étaient très recherchés. Dans ces deux villes, le marché des immeubles en copropriété est en train de se réveiller : les appartements nouvellement construits près du lac, malgré leur prix (3.170€/m²), sont très recherchés. Les investisseurs ne refusent pas les terrains à construire pour y monter au moins quatre appartements.

Exemple de maison à vendre à Keszthely

A Keszthely et dans sa région, les maisons familiales de 120-150m² pour 47.550-50.720€ étaient les plus caractéristiques. Mais la demande est très vive pour les maisons plus chères, entre 79.250 et 95.100€.

Dans la catégorie des maisons de campagne, bizarrement ce sont les plus petites qui ont été vendues plus rapidement pour un prix entre 28.530€ et 31.700€ et avec une surface de 50-60m². Mais l’intérêt des acheteurs se portait souvent sur les maisons de campagne plus chères, entre 41 210€ et 47 550€.

Concernant les appartements, les prix étaient entre 28.530€ et 31.700€, et un bon nombre de contrats de vente a été signé.

Sur la côte sud, à Balatonlelle et dans sa région, la moitié des acheteurs potentiels cherchait des maisons familiales de 28.530 et 38.040€ qui se trouvaient dans les petits villages autour de Balatonlelle. Cela s’explique par l’envie d’être éloigné de la vie nocture animée de Balatonlelle. A Balatonfenyves et à Balatonboglàr les maisons entre 47.550€ et 63.400€ ont bien attiré l’attention des acheteurs potentiels.

A Balatonlelle, les nouveaux appartements de petite surface (25-35m²), dont le mètre carré a atteint les 1.172€, étaient très demandés. Notons qu’un acheteur sur deux avait pour but d’investir. Les acheteurs arrivent des quatre coins du pays : de la capitale, du sud de la Transdanubie (Pécs, Kaposvár) et des grandes villes de l’est du pays.

A Siófok et dans sa région, beaucoup de demandes se portaient sur des maisons familiales dont les prix étaient entre 41.210€ et 47.550€ mais celles qui coutaient plus cher, entre 63.400€ et 79.250€, trouvaient également leur nouveau propriétaire. N’oublions pas que cette ville est à une heure de route en voiture de Budapest. Ce fait explique l’attirance de ceux qui ont les moyens pour l’achat de maisons familiales de haut de gamme, dont les prix ont oscillé entre 95.100 et 142.650€.

Dans la catégorie des maisons de campagnes les plus recherchées étaient au prix de 31.700€-34.870€.

Dans la ville, elle-même, les appartements anciens mais rénovés ont trouvé rapidement leur acheteur. Le mètre carré des appartements situés au bord du lac (à 5-10mètres de l’eau) avec un panorama sur l’eau et la côte nord a atteint les 1.585€.  Leur surface est entre 40 et 190m², même si cette dernière est plutôt rare et exceptionnelle.

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Conclusion :

On peut facilement constater que les acheteurs représentent deux extrémités : ils cherchent des maisons chères ou bon marché. Après avoir laissé derrière nous les années de crise, depuis 2014, on observe que le marché immobilier du lac Balaton commence à s’animer. Parmi les raisons, on peut citer la baisse des taux de crédit ce qui donne l’idée de trouver un bon investissement à valeur sûre dans l’immobilier au bord du lac Balaton. On peut expliquer la raison pour laquelle les appartements moins chers se vendent bien : ceux qui habitent dans les régions de l’est du pays viennent dans la région du Balaton en espérant trouver du travail dans le tourisme ou dans la construction. En même temps, le marché subit une pression de la part de ceux qui ont acheté des maisons dans les années 90, et qui, maintenant, déçus, veulent s’en débarrasser à tout prix.

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Je pense que les années à venir vont établir un équilibre, les nouveaux acteurs vont apparaître sur le marché. Soyez les bienvenus parmi eux, chers lecteurs !