Immobilier Budapest et Hongrie : quelles sont les bonnes étapes pour bien acheter?
Si vous m’avez suivie d’un article à l’autre sur l’immobilier en Hongrie, vous avez une image précise sur le marché d’immobilier en Hongrie. Vous êtes déjà allé plus loin : vous avez le coup de foudre pour un appartement que vous souhaitez acheter ! Mais au fait, comment vous devenez propriétaire en Hongrie ?
Mise à jour immobilier (24/12/18) :
L’immobilier à Budapest a connu une hausse de plus de 100% sur les cinq dernières années.
Sous 250ke et autour de 4% de rendement net avec l’espoir de plus-value peut-être, il sera complexe d’espérer des gains importants sur la capitale Bulgare.
Ne rêvez pas! L’époque des biens de qualité dans les meilleurs quartiers à 100-150ke est terminée!
Au mieux, il faudra sortir de Budapest et avoir le bon réseau… (Vous pouvez me contacter si vous le souhaitez pour avoir du réseau).
Ne peut-on pas faire mieux à l’étranger sur de tels budgets?
Ma nouvelle chronique BFM sur les opportunités dans l’immobilier sur BFM Business Intégrale placements.
Je vous souhaite d’agréables fêtes de fin d’année et mes meilleurs voeux de santé et de bonheur pour l’année 2019!
Immobilier Budapest Hongrie : les acteurs en présences et les étapes pour bien acheter.
Les acteurs :
L’agent : le métier d’agent immobilier n’est pas une profession libérale en Hongrie. Il est nécessaire de suivre une formation et de réussir l’examen pour pouvoir s’inscrire au registre des agents immobiliers (ingatlanközvetítő). Un agent immobilier fait de médiateur entre le vendeur et l’acheteur potentiel et accompagne celui-ci pendant tout le processus d’achat.
Indipensable pour pouvoir acheter un appartement à Budapest ou en Hongrie : vous devrez passer par un agent immobilier, un avocat et un notaire.
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L’avocat : Il a un rôle cardinal qui ressemble à celui du notaire en France. Il est très fortement recommandé de recourir à ses services lors de la signature de l’acte de vente et de l’enregistrement de votre propriété au Cadastre. La loi CXLI de 1997 établit que l’enregistrement au Cadastre ne peut se faire que sur la base de documents justificatifs contresignés par un avocat ou par un notaire. Au-delà de cela, ses compétences permettent de réaliser plus aisément l’achat immobilier. Par la contresignature de l’acte de vente, l’avocat atteste que
Le contrat est complet et correct et qu’il correspond à la volonté des deux parties au sujet de la vente
L’acte répond aux règles juridiques légalement prescrites
Le vendeur et l’acheteur ont personnellement signé l’acte de vente devant l’avocat et y ont reconnu leurs signatures, préalablement apposées.
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Le notaire (közjegyző): Un acte de vente peut être également rédigé par un notaire car il dispose d’une connexion en ligne au système TAKARNET du Cadastre (registre foncier). De ce fait, il est en mesure de contrôler les données concernant la propriété. En principe, un notaire peut rédiger un compromis de vente mais cette procédure est plus complexe et plus couteuse. Par contre, il a un rôle de vérification de la traduction officielle du passeport de l’acheteur étranger et d’établissement de son identité.
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Le vendeur : il a l’obligation d’informer l’acheteur des caractéristiques du bien immobilier ainsi que des droits et des charges qui le concernent. S’il omet de le faire, l’acheteur dispose des droits de
Réduire le prix d’achat
Renoncer au contrat
Exiger un dédommagement
Nous expliquons les démarches administratives pour savoir acheter un appartement à Budapest par exemple.
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L’acheteur : il est très important d’avoir une vision claire des faits juridiques concernant le bien immobilier. Un avocat hongrois doit les examiner. D’abord il doit vérifier le droit de propriété par la récupération du titre de propriété (tulajdoni lap) le plus récent. Un notaire peut l’avoir via internet et le système TAKARNET (site des bureaux fonciers hongrois) à tout moment pendant les heures de travail. Pourquoi ce titre de propriété est si important ?
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Parce qu’il doit mentionner :
L’identité du ou des propriétaire(s) et le pourcentage de la propriété. Il convient de faire très attention quand le bien immobilier a plusieurs propriétaires car dans ce cas on parle de l’indivision et les co-propriétaires ont un droit de préemption
L’existence d’un droit d’usufruit, de servitude ou d’autres droits reposant sur le bien immobilier
Les charges ou les saisies hypothécaires reposant sur le bien immobilier
Si une éventuelle procédure judiciaire au civil est engagée contre le propriétaire
Quand le choix du bien immobilier est fait, les parties peuvent aller chez un avocat ou un notaire pour ouvrir les négociations et procéder à la signature de l’offre d’achat. En vertu du droit hongrois, la signature d’un avant-contrat n’est pas obligatoire. Sachez qu’il n’y a pas de droit de rétractation légal mais il existe la possibilité d’un accord contractuel.
Si le bien est en vente via par une agence immobilière, vous devez lui verser environ 1% du prix du bien immobilier qui bloque ainsi la vente. Ce montant fera partie du prix de vente et si celle-ci ne se réalise pas, les 1% vous seront reversés.
Le contrat de vente inclut les conditions d’achat et le calendrier des paiements dont trois cas de figure sont possibles :
Le paiement est intégral. Dans ce cas, la demande d’enregistrement du transfert de titre de propriété par le Cadastre se réalise les jours suivants la signature du contrat (à 30 jours d’intervalle maximum)
Le versement est partiel correspondant à 10% du prix de vente qui peut être versé au vendeur en liquide devant l’avocat ou déposé sur un compte en séquestre, à titre d’arrhes qui feront partie du prix de vente. L’avocat signale à ce moment au Cadastre que le bien immobilier fait l’objet d’une vente en cours
Le paiement intégral du bien différé. Le transfert de propriété est effectué suivant le dépôt de la demande d’enregistrement au Cadastre au plus tard dans les 30 jours à compter du paiement complet du prix de vente.
L’acheteur devient propriétaire du bien au moment de l’enregistrement de la mutation immobilière au registre foncier.
3 frais pour l’achat immobilier en Hongrie : droits de mutation, frais d’avocat et frais d’enregistrement.
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Quels frais sont liés à l’achat ?
Il y en a 3 :
Dans les cinq mois suivant l’achat vous devez acquitter le droit de mutation de 4% de la valeur du bien
Frais d’avocat de 2% à 5% de la valeur du bien
Frais d’enregistrement sont minimes
Je vous rappelle qu’en Hongrie la taxe foncière et d’habitation sont inexistantes. Cependant deux taxes sont dues lors de la vente : l’impôt des personnes physiques par le vendeur et le droit d’enregistrement par l’acheteur. Le taux de l’impôt des personnes physiques est de 16%. La base fiscale est le profit de la transaction avec la déduction des frais reconnus. Le revenu de la transaction immobilière est exempté d’impôt des personnes physiques en cas de vente au moins 15 ans après l’acquisition de l’immeuble. Cette période est réduite à 5 ans en cas d’immeubles résidentiels.
Immobilier Budapest en Hongrie : vous en savez plus maintenant et on peut vous aider à bien acheter!
Globalement, le processus de vente de bien immobilier en Hongrie est devenu beaucoup plus facile au cours des dernières années.
Néanmoins, vous voyez bien que vous devrez passer par trois acteurs : l’agent immobilier, l’avocat et le notaire.
Vous savez trouver les bons appartements à Budapest? Trouver le bon bien avec le bon rendement en Hongrie?
Vous parlez hongrois? Qui va traduire vos documents?
Vous avez un réseau là-bas?
Pour la Hongrie, l’investissement doit se faire au comptant, les banques ne prêtent pas pour un étranger, idem en France pour un investissement à l’étranger (elles ne peuvent se couvrir).
Mise à jour Eté 2017 : les prix sur Budapest ont pris de l’ordre de +10% en un semestre. Nous estimons que le marché doit souffler et qu’il n’est plus attractif pour l’instant.
Rassurez-vous! D’autres pays existent avec du rendement et une fiscalité attrayante.
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